6.2.4. Використання іпотеки земельних ділянок при кредитуванні сільського господарства

6.2.4. Використання іпотеки земельних ділянок при кредитуванні сільського господарства

Важливу роль в пожвавленні кредитування сільського господарства має відіграти введення Закону України "Про іпотеку (заставу) земельних ділянок". Цей Закон визначає особливості правового регулювання відносин, пов'язаних з заставою земельних ділянок. В ньому вживаються відповідні терміни у такому значенні:

іпотека земельних ділянок - застава при якій   об"єкт, що становить предмет застави, є земля;

заставодавець - особа, яка згідно договору іпотеки земельних ділянок передала в заставу належну їй земельну ділянку;

заставоутримувач - особа, яка згідно договору іпотеки земельних ділянок отримала в заставу земельну ділянку;

майновий поручник(заставодавець) - особа, яка згідно договору іпотеки земельних ділянок, зобов'язується перед кредитором іншої особи (боржником) відповідати за виконання нею свого зобов'язання в повному обсязі або в частині за рахунок належної йому (майновому поручнику) земельної ділянки; зобов'язання - обов'язок який бере на себе боржник або третя особа (майновий поручник) виконати вимоги кредитора заставоутримувача згідно договору; закладна - цінний папір, який є об"єктом цивільного обороту і посвідчує передачу в іпотеку земельної ділянки. Закладна надає право її власнику отримати виконання по зобов'язанню, що забезпечено іпотекою земельної ділянки, яка вказана у закладній, а при наявності підстав - право вимагати звернення стягнення на предмет іпотеки.

Згідно договору про іпотеку земельних ділянок кредитор (заставоутримувач) за забезпеченою іпотекою зобов'язанням має право у разі невиконання боржником цього зобов'язання одержати задоволення за рахунок заставленої земельної ділянки переважно перед іншими кредиторами особи(заставодавець), якій ця земельна ділянка належить, за винятками встановленими цим та іншими законами.

Земельна ділянка, яка є предметом іпотеки, залишається у володінні і користуванні заставодавця або третьої особи.

Сторонами договору іпотеки земельних ділянок є:

- заставодавцем - громадяни України і юридичні особи-резиденти України, територіальні громади та їх органи;

- заставоутримувачем - Державний земельний іпотечний банк, якому надається виключне право на іпотеку земельних ділянок до 2010 року.

Заставодавцем може бути, як сам боржник-власник земельної ділянки по зобов'язанню, що забезпечується іпотекою, так і особа, якій власник у встановленому порядку передав земельну ділянку у користування, а також третя особа( майновий поручник).

Іпотека може бути установлена у забезпечення зобов'язання в повному обсязі вимог заставоутримувача за рахунок закладеної земельної ділянки, які визначені до моменту фактичного задоволення, включаючи проценти, відшкодування збитків, завданих простроченням виконання (а у випадках, передбачених договором, - неустойку), необхідні витрати щодо здійснення вимоги, що забезпечена заставою земельної ділянки.

Методика визначення можливої суми кредиту і площі землі під заставу передбачає наступне : 1). розрахунок ціни землі за формулою:

Цз = Рч : Ск /100, де, Цз - ціна землі, грн/га;

Рч - чиста рента (за вирахуванням земельного податку) грн/га; Ск - ставка капіталізації, %; 2). Визначення суми кредиту з процентами за формулою:

Кп = К (1 + Сп/100) Рк, де, Кп - сума кредиту з процентами, грн; К - сума кредиту, грн; Сп - річна позичкова ставка, %; Рк - термін кредиту, роки; 3). Визначення площі землі під заставу за формулою:

Пзаст. = Кп : Цз,

де, Пзаст. - площа землі під заставу, га; Цз - ціна 1 га землі, грн.

Приклад : Обчислення площі землі під заставу

Сума кредиту К = 100000 грн ; Позичкова ставка Сп = 17% річних; Термін кредиту Рк = 3 роки; Ціна землі Цз = 8000 грн/га 1).Розраховуємо суму кредиту з процентами

Кп = 100000 х 1,173 = 160161 грн.30 коп. 2). Визначаємо площу землі під заставу

Пзаст. = 160161 : 8000 = 20 га.

Зобов'язання, що забезпечені іпотекою, підлягають бухгалтерському обліку кредитором і боржником, якщо вони є юридичними особами, в порядку, встановленому законодавством України.

Іпотека забезпечує виплату заставоутримувачу основної суми по кредитному договору або іншому зобов'язанню, що забезпечується іпотекою повністю або в частині, що передбачена договором про іпотеку. Іпотека, що встановлена в забезпечення виконання кредитного договору з умовою виплати процентів забезпечує також виплату кредитору належних йому процентів за користування кредитом.