8.1.2. Передача земельних ділянок в оренду

8.1.2. Передача земельних ділянок в оренду

Як свідчить практика, більшість колишніх членів реформованого КСП передають виділені в натурі земельні ділянки в оренду юридичній особі — правонаступнику КСП, засновника (чи засновників) якого вони добре знають і довіряють йому. Бажа­но організувати обговорення умов оренди землі на відкритому засіданні комісії з урегулювання земельних відносин до завер­шення розподілу земельних ділянок. На обговорення виносяться, зокрема, питання терміну оренди, розміру і форм виплати оренд­ної плати.

Орендну плату в договорах рекомендується визначати у формі продукції та послуг. Продукція повинна враховуватися за внутрігосподарськими цінами. Для прискорення виконання Указу Президента України «Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектору України» від 3 грудня 2000 р. рекомендується, щоб орендар власним коштом профінансував видачу державних актів на право приватної власності на землю з подальшим поступовим утриманням суми витрат з орендної плати.

Згідно з іншим Указом Президента України від 13.09.2002 № 830/2002 орендна плата не може бути меншою ніж 1,5 % вартості земельного паю. На початку 2003 р. середня вартість одного гектара сільськогосподарських земель в Україні становила приблизно 8733 грн. Це означає, що середній розмір орендної плати має становити близько 130 грн за гектар, або приблизно 520 грн на земельний пай. Згаданий Указ Президента України встановлює максимальний розмір землевпорядних робіт за видачу одного державного акта — п’ять неоподатковуваних мінімумів доходів громадян, що становило на 1.07.2000 р. 85 грн. Це означає, що вартість видачі одного державного акта в середньому може бути компенсована за рахунок менше ніж третини річної орендної плати.

Договори оренди ефективніше укладати на термін три—п’ять років. Оренда терміном до трьох років не дає орендарю можливості отримати дохід від поліпшення землі. Термін оренди понад п’ять років обмежує орендодавця у виборі орендаря, який може запропонувати кращі умови.

Після погодження всіх істотних умов починається розробка проектів договорів оренди землі. Доцільно, щоб проекти договорів розроблялися членами комісії з урегулювання земельних відносин або залученими для цього юристами. Слід пам’ятати, що проекти договорів оренди землі повинні складатися згідно з вимогами чинного законодавства України. Такі вимоги поставлені передусім Законом України «Про оренду землі» від 6 жовтня 1998 р. Згідно з цим законом у договорі оренди землі обов’язково повинні передбачатися такі істотні умови:

1) об’єкт оренди (місце розташування й розмір земельної ділянки);

2) термін договору оренди;

3) орендна плата (розмір, індексація, форми платежу, терміни та порядок виплати і перегляду);

4) цільове призначення, умови використання і збереження якості землі;

5) умови повернення земельної ділянки орендодавцю;

6) наявні обмеження й обтяження щодо використання земельної ділянки;

7) сторона (орендодавець чи орендар), яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об’єкта оренди чи його частини;

8) відповідальність сторін.

Відсутність у договорі оренди однієї із зазначених умов може стати підставою для відмови у державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним. За бажанням сторін у договорі оренди земельної ділянки можуть бути зазначені й інші умови (якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов’язань сторонами, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення договору оренди).

Кожний громадянин, який виділив у натурі свою земельну част-
ку (пай), стає власником земельної ділянки, тобто єдиною особою, яка має право розпорядитися нею, зокрема й шляхом передачі земельної ділянки в оренду. Тому договір оренди землі має бути підписаний орендодавцем, тобто громадянином, який отримав державний акт на право приватної власності на землю замість сертифіката на право на земельну частку (пай), а також орендарем, яким є новостворена юридична особа. Отже, у процесі врегулювання земельних відносин має бути підписано стільки договорів оренди землі, скільки осіб отримали державні акти на право власності на землю й вирішили передати належні їм земель-
ні ділянки в оренду.

Підписаний орендодавцем і орендарем договір оренди землі засвідчується нотаріусом, після чого подається на державну реєстрацію. Остання є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту виникнення або припинення права оренди земельних ділянок. Згідно з постановою Кабінету Міністрів України «Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів орен­ди землі» від 25 грудня 1998 р. вона проводиться виконавчими комітетами сільських, селищних та міських рад, Київською й Сева­стопольською міськими державними адміністраціями за місцем роз­ташування земельної ділянки. Як правило, державна реєстрація договорів оренди земельних ділянок здійснюється виконавчими комітетами сільських і селищних рад. Це пов’язано з тим, що всі землі реформованого КСП перебувають у віданні сільських і селищних рад.

Згаданою постановою Кабінету Міністрів України не визначено, яка з двох сторін має подати договір оренди на державну реєстрацію — орендодавець чи орендар. Це означає, що подання договору на державну реєстрацію може здійснити будь-яка зі сторін за погодженням між ними. Аналіз практики укладання договорів оренди землі свідчить про те, що доцільніше це зробити орендареві, тобто юридичній особі, яка збирається використовувати орендовані земельні ділянки. Адже саме орендар може організовано зібрати підписані договори й одночасно подати їх на державну реєстрацію.

Як установлено вже згаданою постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 р., документи, необхідні для державної реєстрації договорів оренди землі, надсилаються не безпосередньо виконавчому комітету відповідної ради, а відповідному місцевому органу земельних ресурсів. До таких органів належать: районні відділи земельних ресурсів, управління (відділи) земельних ресурсів у містах обласного і районного підпорядкування, Київське й Севастопольське міські управління земельних ресурсів. Саме на ці органи покладено технічне забезпечення реєстрації договорів оренди землі. Якщо земельні ділянки, що передаються їхніми власниками, перебувають у віданні сільських і селищних рад, то документи надсилаються до районних відділів земельних ресурсів. Для державної реєстрації договорів оренди юридична чи фізична особа (заявник) подає особисто або надсилає поштою до відповідного державного органу земельних ресурсів такі документи:

заяву про державну реєстрацію договору оренди;

договір оренди (у трьох примірниках);

план (схему) земельної ділянки, яка здається в оренду (у трьох примірниках);

копію державного акта на право власності на землю, що перебуває у власності громадянина-орендодавця.

Державний орган земельних ресурсів, до якого подано документи для державної реєстрації договорів оренди землі, зобов’я­заний не пізніше ніж за 20 днів з моменту їх отримання перевірити подані документи на відповідність чинному законодавству і за результатами перевірки підготувати висновок про можливість державної реєстрації договору або обґрунтований висновок про відмову в такій реєстрації та передати реєстраційну справу виконавчому комітету відповідної ради або Київській чи Севастопольській міській державній адміністрації за місцем розташування земельної ділянки для засвідчення факту державної реєстрації або відмови у такій реєстрації. Факт державної реєстрації засвідчується у 10-денний термін гербовою печаткою та підписом голови відповідної ради чи Київської, Севастопольської міської державної адміністрації або уповноваженої ними посадової особи.

На всіх примірниках договору оренди ставляться печатка та підпис. Після засвідчення факту державної реєстрації договір оренди реєструється у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі, яка ведеться державним органом земельних ресурсів. Датою такої реєстрації у Книзі записів є дата засвідчення факту державної реєстрації.

Згідно зі згаданою вище постановою Кабінету Міністрів України, один зареєстрований примірник договору оренди має зберігатися у реєстраційній справі, яка передається до архіву державного органу земельних ресурсів, другий передається орендареві, а третій — орендодавцю. У випадку виникнення між орен­дарем і орендодавцем спору щодо договору оренди землі гро-
мадянин може звернутися до суду для захисту своїх прав лише за наявності в нього примірника договору оренди землі з відміткою про його державну реєстрацію.

Якщо ж приймається рішення про відмову в державній реєстрації договору оренди землі, то це має бути здійснено у 10-ден­ний термін. Зазначене рішення приймається головою відповідної ради або головою відповідної державної адміністрації. У такому випадку до нього має додаватися обґрунтований висновок держав­ного органу земельних ресурсів. Рішення про відмову в держав­ній реєстрації також може бути оскаржене в судовому порядку.