8.4. Земельний кадастр і грошова оцінка землі
8.4. Земельний кадастр і грошова оцінка землі
Землі сільськогосподарського призначення істотно відрізняються за своєю родючістю, що безпосередньо позначається на результатах господарської діяльності підприємств та інших землекористувачів. Ці відмінності є об’єктивними, тому виникає необхідність у порівняльній оцінці різних видів ґрунтів, яка відбивала б їх кількісну диференціацію щодо економічної родючості. Крім того, радам народних депутатів, підприємствам, організаціям і установам, орендарям, власникам присадибних ділянок необхідні повні відомості про землю з метою організації її раціонального використання та охорони і регулювання земельних відносин. Вирішення цих питань досягається за допомогою Державного земельного кадастру. Земельний кодекс України передбачає його ведення за рахунок коштів державного і місцевих бюджетів.
Земельний кадастр — це система необхідних відомостей і документів про місце розташування та правовий режим земельних ділянок, їх розподіл поміж власниками землі і землекористувачами за категоріями земель, про їх оцінку, класифікацію, кількісну та якісну характеристику і народногосподарську цінність. Основними складовими частинами державного земельного кадастру є кадастрове зонування, кадастрові зйомки, державна реєстрація земельних ділянок, облік кількості та якості земель, їх бонітування, економічна оцінка та грошова оцінка земельних ділянок.
Кадастрове зонування передбачає встановлення меж кадастрових зон та кварталів, меж оціночних районів і зон, місця розташування обмежень щодо використання земель. Кадастрові зйомки являють собою комплекс робіт, виконуваних для визначення та відновлення меж земельних ділянок.
Завдання кількісного обліку земельних ресурсів полягає в постійному системному веденні й оновленні інформаційних даних , які характеризують кожну земельну ділянку за площею та складом угідь. Облік якості землі відображає відомості, які характеризують земельні угіддя за природними властивостями та набутими властивостями, що впливають на їх родючість.
Бонітування або якісна оцінка землі здійснюється за даними обліку якості землі. Її мета полягає в тому, щоб на основі найбільш важливих природних властивостей (ознак) ґрунтів, які корелюють з урожайністю, виділити ґрунтові відміни, ґрунтові класи й агровиробничі групи ґрунтів, систематизувати їх за природною якістю і господарською цінністю для вирощування певних сільськогосподарських культур. Така систематизація — це відносна оцінка видів ґрунтів як природного тіла за сумою відповідних властивостей (вмістом гумусу, поживними елементами, температурним і водним режимами, конфігурацією й особливостями рельєфу тощо) і оцінюється в балах (показник бонітету) за 100-бальною шкалою. Вищим балом оцінюються ґрунти з кращими властивостями з найбільшою природною продуктивністю.
Економічна оцінка характеризує продуктивну здатність землі як засобу виробництва. Відмінність її від бонітування полягає в тому, що земля оцінюється не як природне тіло, а як засіб виробництва в нерозривному зв’язку з економічними умовами виробництва. Це означає, що однакові в природному відношенні ґрунти, які належать за своєю генезою, фізико-хімічними і біологічними властивостями до того самого бонітету, можуть дістати різні бали економічної родючості через різні умови господарювання (місцеположення, спеціалізацію, дорожні умови тощо).
Для регулювання економічних відносин саме і використовуються дані економічної оцінки землі. Вона здійснюється в двох аспектах: а) загальна оцінка, б) часткова оцінка (ефективність вирощування окремих сільськогосподарських культур або видів багаторічних культурних насаджень). Критеріями загальної економічної оцінки землі є: 1) вартість валової продукції (крб/га), оціненої за єдиними спеціально розробленими кадастровими цінами; 2) окупність витрат, що визначається відношенням вартості продукції до витрат на її одержання; 3) диференціальний дохід, що є додатковим чистим доходом на землях кращої якості і місцеположення. Критеріями часткової оцінки є врожайність культури в ц/га, окупність витрат, диференціальний дохід від кожної вирощуваної культури. Результати часткової оцінки ефективності вирощування окремих культур дають змогу підприємствам правильно вирішувати проблему добору найефективніших для них галузей рослинництва, встановлювати їх оптимальне співвідношення, здійснювати об’єктивну оцінку діяльності окремих рослинницьких підрозділів за наявності в них різноякісних земель, а також більш обґрунтовано визначати планову врожайність і ті параметри господарської діяльності, що пов’язані з її рівнем (обсяги реалізації продукції, витрати на її перевезення і доробку тощо).
На основі одержаних базисних критеріїв по кожному оціночному району складаються оціночні шкали в абсолютних і відносних показниках. Вони використовуються для кількісного порівняння економічної родючості земельних ділянок. Відносні показники оцінки виражаються в балах. При цьому найвище значення оціночного показника певної таксономічної одиниці — ґрунтова відміна, ґрунтовий клас, агровиробнича група ґрунтів — береться за 100 балів. Бал інших таксономічних одиниць визначають діленням абсолютного значення їх оціночного показника на абсолютне значення показника, взяте за 100 балів, і множенням одержаного результату на 100.
Дані економічної оцінки землі мають велике значення для обгрунтованого регулювання земельних відносин, зокрема вони є основою для грошової оцінки земельної ділянки різного цільового призначення. Така оцінка визначається на рентній основі. Залежно від призначення та порядку проведення грошова оцінка земельних ділянок, згідно нового Земельного кодексу, може бути нормативною і експертною.
Нормативна грошова оцінка земельних ділянок здійснюється для визначення розміру земельного податку, орендної плати, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель тощо.
Експертна оцінка використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок.
Грошова оцінка землі на загальнодержавному рівні в Україні вперше була здійснена згідно з «Методикою грошової оцінки землі сільськогосподарського призначення та населених пунктів», затвердженою Постановою Кабінету міністрів України від 23 березня 1985 р.
Грошова оцінка землі — це розрахункова величина, і її не можна ототожнювати з поняттям ціни землі. Ціна землі визначається в процесі купівлі-продажу земельних ділянок з урахуванням на них попиту і пропозиції, місцеположення, бонітету тощо. В світовій практиці існують різні підходи до грошової оцінки землі. В більшості така оцінка зводиться до капіталізації земельної ренти. За згаданою офіційною методикою грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення здійснюється за одержаним сукупним рентним доходом, що є сумою диференціального і абсолютного рентного доходу.
Диференціальний рентний дохід визначається за формулою:
Дрд = (У · Ц – В) – (В · Кр) : Ц,
де У — урожайність зернових з 1 га; Ц — ціна реалізації 1 ц зерна, грн; В — виробничі витрати на 1 га, грн; Кр — коефіцієнт рентабельності, що береться на рівні 0,35.
Як бачимо, для оцінки орних земель диференціальний рентний дохід розраховується лише по зернових культурах. Це зумовлено необхідністю забезпечення однакового підходу до оцінки земель у різних зонах України. Такій вимозі найбільше відповідають саме зернові культури, оскільки вони займають до 50 % у структурі посівних площ і вирощуються в усіх регіонах держави.
Для того щоб знівелювати вплив інфляції, диференціальний рентний дохід обчислено в натуральних показниках. Це досягається завдяки діленню першої частини формули (У · Ц – В – (В · Кр) на ціну центнера зерна. По Україні рентний дохід з гектара орних земель становить 7,4 ц. Розрахунки велися за даними економічної оцінки землі, проведеної в 1988 р.
В сільському господарстві, крім диференціального рентного доходу, формується й абсолютний рентний дохід. Його величина з гектара угідь визначена, згідно з прийнятою методикою, в 1,6 ц. Отже, сукупний рентний дохід становить 9 ц/га (7,4 + 1,6). Завдяки визначенню сукупного рентного доходу завжди можна здійснити грошову оцінку землі відповідно до зміни ціни на зерно як на внутрішньому, так і на зовнішньому ринках.
Визначення диференціального рентного доходу на землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами здійснюється на основі співвідношень диференціальних рентних доходів цих угідь і рентного доходу на орних землях.
Грошова оцінка сільськогосподарських земель (орних, багаторічних насаджень, сінокосів і пасовищ) з урахуванням фактора капіталізації рентного доходу здійснюється за формулою:
ГО = (Дрд + Ард) Тк · Ц,
де Ард — абсолютний рентний дохід (постійна величина 1,6 ц/га); Тк — строк капіталізації рентного доходу, встановлений з урахуванням світового досвіду (дорівнює 33 рокам); Ц — поточна ціна 1 ц зерна, у грн або доларах США.
В цілому по Україні грошова оцінка гектара сільськогосподарських угідь визначена станом на початок 2002 р. в сумі 8 575 грн,
в тому числі гектара ріллі — 9 037, багаторічних насаджень — 33 704, сіножатей — 4 438 і пасовищ — 2 708 грн. Найвищу грошову оцінку мають орні землі Черкаської області, а найнижчу — Житомирської. У 2001 р. початково визначена за вихідними даними 1986—1990 рр. грошова оцінка сільськогосподарських земель при визначенні розміру орендної плати, земельного податку збільшувалася на коефіцієнт 2,42.