8.6. Оренда землі

8.6. Оренда землі

Оренда землі в нашій державі як форма виробничих відносин на селі вперше юридично була закріплена Земельним кодексом України в 1992 р. Проте відповідно до його норм найбільш важливі ланки орендних відносин регулювалися державою, що було свідченням недостатнього рівня розвитку відносин власності взагалі та відсутності чіткого визначення поняття права власності на землю зокрема. Не існувало належної персональної відповідальності за її стан і результати використання. З прийняттям низки нормативно-правових актів щодо подальшого вдосконалення земельних відносин створено необхідне середовище для впровад­ження орендних земельних відносин ринкового типу. Юридич-
но такі відносини були закріплені Законом України «Про оренду землі» (жовтень 1998 р.). Вони розглядаються як один з важливих важелів поліпшення використання землі завдяки її концентрації в руках тих сільськогосподарських товаровиробників, які спромож­ні раціонально використовувати цей основний засіб виробництва.

Оренда землі — це передача її власником у тимчасове (строкове) володіння та користування іншим фізичним або юридичним особам за відповідну плату, яку називають орендною. Об’єк­том оренди є земельні ділянки, що знаходяться у власності громадян та юридичних осіб України, територіальних громад (комунальна власність), а також держави. Зазначені власники земельних ділянок водночас є і орендодавцями. Скажімо, орендодав­цями земель, що знаходяться у власності територіальних громад, є органи місцевого самоврядування: сільські, селищні, міські ради народних депутатів, а земель у державній власності — районні й обласні державні адміністрації, Рада міністрів АРК, Кабінет Міністрів України в межах їх повноважень. Орендодавці мають право здавати землю в оренду на строк до 50 років. Конкретний термін оренди визначається за погодженням сторін.

Право на оренду землі мають громадяни та юридичні особи України, її релігійні і громадські організації, іноземні держави, іноземні юридичні і фізичні особи, особи без громадянства. Законом передбачено, що орендарями земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва можуть бути лише ті юридичні особи, установчими документами яких передбачено здійснення цього виду діяльності, а також фізичні особи, які мають відповідну кваліфікацію або досвід роботи в сільському господарстві.

В ринковій економіці широко використовується право застави земельних ділянок та їх суборенда. Але при цьому повинні витримуватися певні юридичні норми такого використання. Наприклад, земельна ділянка, що обтяжена заставою, може бути передана в оренду лише в разі згоди заставодержателя. Що ж сто­сується суборенди земельних ділянок, то згідно із Законом Ук­раїни «Про оренду землі» вона має ряд істотних обмежень. Скажімо, орендар має право передати в суборенду земельні ділянки сільськогосподарського призначення лише у разі і на строк його тимчасової непрацездатності, інвалідності, призову на строкову службу до Збройних Сил України, навчання з відривом від вироб­ництва, обрання на виборні посади в органи місцевого самоврядування та органи державної влади України. При цьому договір суборенди не може суперечити договору оренди, а термін його укладання не має перевищувати строк дії останнього.

Орендні відносини між орендодавцями земельних ділянок і орендарями регулюються договором оренди, який укладається у письмовій формі. Невід’ємною складовою його є план (схема) земельної ділянки. Істотні умови договору оренди земельних ділянок — це місце розташування та розмір земельної ділянки; термін договору оренди; орендна плата; цільове призначення та умови використання і збереження якості землі; умови повернення земельної ділянки; існуючі обмеження й обтяження щодо її використання; сторона, що несе ризик випадкового пошкодження або знищення об’єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін. Важливо знати, що відсутність у договорі оренди хоча б однієї з істотних умов є підставою для визнання такого договору недійсним, а також для відмови у його державній реєстрації.

З огляду на істотні умови договору оренди стає очевидним, що орендні земельні відносини мають різнобічний і складний характер, оскільки враховують багато виробничих, соціальних і навіть особистісних факторів. Якщо в нашій країні термін оренди земельних ділянок (паїв) переважно становить до 5 років[1] з обов’язковою вимогою укладання його у письмовій формі, то, наприклад у США, договір оренди може бути укладений навіть усно, без юридичного оформлення, причому в більшості випадків строком на один рік, що дає змогу орендодавцям і орендарям значно розширити можливості вибору партнерів, знайти для себе вигідніші варіанти.

Орендар повинен чітко усвідомлювати власну відповідальність. Ефективною оренда землі може бути тільки тоді, коли орендар має достатню кількість матеріальних ресурсів і робочої сили, щоб забезпечити конкурентоспроможність своєї продукції. Іншими словами, оренда повинна бути прибутковою й економічно вигідною як для орендодавця, так і для орендаря.

Одним з найпринциповіших питань орендних відносин є визначення орендної плати. Її рівень залежить від таких факторів: якості (родючості) земельної ділянки, її місцеположення, цін на сільськогосподарську продукцію, що виробляється на орендованій землі, попиту на цей ресурс та пропозиції його у відповідному географічному регіоні.

Орендна плата за земельну ділянку — це платіж, який орендар сплачує орендодавцеві за володіння і користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати встановлюються за згодою сторін і зазначаються в договорі оренди (рис. 8.1).

Рис. 8.1. Орендні земельні відносини

Орендна плата може встановлюватися в різних формах: грошовій, натуральній (за визначеною кількістю чи часткою врожаю, що отримується з орендованої землі), відробітній (надання різних послуг орендодавцю) і змішаній, в якій можуть бути поєднанні у певних співвідношеннях зазначені раніше форми орендної плати. Суть грошової орендної плати полягає в тому, що орендар виплачує орендодавцю наперед певну суму грошей за користування землею та іншим нерухомим майном. Така форма орендної плати для обох учасників орендних відносин має як недоліки, так і переваги.

Орендарю вигідно виплачувати фіксовану орендну плату грошима, оскільки за цієї умови він самостійно приймає управлінські рішення щодо виробництва, а весь додатковий прибуток від зростання продуктивності землі і цін на продукцію залишається в його розпорядженні. Однак він бере на себе і додатковий ризик від зниження цін на сільськогосподарську продукцію, а також обсягу її виробництва в неурожайні роки. Ця форма орендної плати для орендаря є одним з видів постійних витрат, які потрібно покрити незалежно від того, який одержано виторг від реалізації продукції.

Фіксована орендна плата вигідна тим орендодавцям, які не мають досвіду роботи в сільському господарстві або не бажають брати на себе часткові управлінські функції щодо ведення сільськогосподарського виробництва, а також наражатися на ризик від мож­ливого зниження доходів. Зрозуміло, що вони програють тоді, коли орендар веде виробництво високоефективно і коли поліпшується кон’юнктура на ринку сільськогосподарських товарів. Розмір фіксованої грошової орендної плати можна визначити різними способами. Найпростіший з них: помножити середню для даного району норму доходу від землі (у відсотках) на її ринкову вартість.

В нашій державі згідно з Указом Президента України «Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки» (грудень 1999 р.) була встановлена мінімальна орендна плата в розмірі не менше одного відсотка вартості орендованої земельної частки (паю), визначеної за офіційною методикою, причому новостворені на базі реструктуризованих КСП підприємства приватного типу зобов’язані укладати договори оренди земельної частки (паю). Фактична орендна плата може бути більшою за мінімально встановлену і може виплачуватися в будь-якій формі за згодою сторін. У зв’язку з позитивними зрушеннями в розвитку сільського господарства у 2000 р. новим Указом Президента України від 14 лютого 2002 р. «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян — власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» підвищено мінімальну орендну плату до 1,5 % від вартості землі для працівників сільськогосподарських підприємств і до 2 % для інших орендодавців, зокрема пенсіонерів. Із зміцненням економіки аграрних підпри­ємств орендна плата буде й далі підвищуватися до 2,5 %, тобто до рівня країн ЄС.

Фіксовану орендну плату можна визначити також, виходячи з витрат власника землі, основний елемент яких також базується на ринковій вартості землі і сподіваній нормі прибутку (процент на вкладений капітал). Якщо, скажімо, вкладений фермером капітал на гектар становить 4 тис. доларів за процентної ставки 6 %, то витрати фермера по цій статті становитимуть 240 дол. До них слід додати (в розрахунку на 1 га) витрати на амортизаційні відрахування з меліоративних споруд, огорож, витрати на ремонт, податок на нерухомість, страхування. У такий спосіб обчислюють усю суму витрат власника землі. Це буде тією фіксованою грошовою орендною платою, яку виплачуватиме орендар за гектар землі. Зрозуміло, що ця орендна плата коливатиметься залежно від попиту і пропозиції землі для оренди в даному регіоні. Якщо є надлишок пропозиції й обмежена кількість бажаючих брати землю в оренду, то грошова орендна плата буде нижчою за розраховану, і навпаки.

Є також інші способи визначення фіксованої грошової орендної плати, скажімо, виходячи з грошової оцінки тієї сільськогосподарської продукції, яку одержав би власник землі за умови, що він здав би її в оренду за частку врожаю.

Різновидом такої форми орендної плати є гнучка грошова орендна плата, розмір якої визначається за формулою:

Г = Ф · Іц · Іу,

де Ф — фіксована грошова орендна плата; Іц — індекс ціни на продукцію, що вирощується на орендованій землі, визначається діленням фактичної ринкової ціни у поточному році на базову ціну, що розраховується як середня величина за останні роки на місцевому елеваторі (ринку); Іу — індекс урожайності, що обчислюється діленням фактичної врожайності на базову, розраховану як середня за останні роки.

За взаємної згоди орендодавця й орендаря в основу розрахунку можна покласти лише один з наведених індексів. Але за будь-якого варіанта рівень базових цін і базової врожайності взаємно погоджується учасниками орендних відносин. Домовленість досягається швидко, якщо сторони переконались в обопільній психологічній сумісності, порядності, чесності, готовності йти на зустріч один одному у визначенні справедливих для обох сторін умов оренди. Перевага гнучкої грошової орендної плати для орендаря полягає в тому, що вона дає змогу розділити можливий ризик між орендодавцем і орендарем. При орендній платі часткою одержаного врожаю землевласник бере конкретну участь в управлінні виробництвом (у виборі культур для посіву, встановленні співвідношення їх площ, визначенні кількості внесення добрив і отрутохімікатів тощо). Водночас він відшкодовує частину змінних витрат, що безпосередньо позначаються на збільшенні врожайності сільськогосподарських культур (насіння, добрива, хімікати). Ці витрати розподіляються між землевласником і орендарем у тій самій пропорції, що й одержана продукція. В свою чергу співвідношення між часткою продукції, що передається власнику землі у вигляді орендної плати, і тією, що залишається у власності орендаря, встановлюється відповідно до співвідношення витрачених ними ресурсів.

Найбільш імовірні витрати, які несе землевласник, — це податок на землю, капіталовкладення в землю (амортизація і ремонт меліоративних систем, огорож), капітальні будівлі. Якщо ці витрати співвідносяться з витратами орендаря на паливо і ремонт, найману робочу силу, машини й обладнання, оплату власної праці, виплату відсотків на поточні витрати, скажімо, як 30:70, то це означає, що землевласник може претендувати на 30 % врожаю, а орендар — на 70 %. У тій самій пропорції між ними будуть розподілені витрати на насіння, мінеральні добрива, отрутохімікати.

Таке співвідношення є вихідним для початку переговорів про рівень орендної плати . Остаточне рішення залежатиме від позиції учасників орендних відносин на ринку оренди землі в даній місцевості з обов’язковим урахуванням якості цієї землі. Зрозуміло, що за інших однакових умов орендна плата часткою врожаю буде вищою при здачі в оренду кращих земель. Ця частка збільшується також при зростанні попиту на оренду, і навпаки.