8.7. Поняття ринку землі

8.7. Поняття ринку землі

В ринковій економіці всі фактори виробництва: земля, праця і капітал — повинні функціонувати як товар. В іншому разі, коли той чи інший ресурс, у даному випадку земля, виключається з повноцінного товарного обігу, це призводить до звуження дії законів товарного виробництва і унеможливлює досягнення повного ефекту від створення нових форм господарювання на селі ринкового типу. В нашій країні на законодавчому рівні в основному вирішена проблема створення ринку засобів виробництва, робочої сили, цінних паперів, фінансових ресурсів, інформації, технологій тощо. З прийняттям нового Земельного кодексу закладено правове підґрунтя і для створення ринку землі. Його становлення — це складний процес, зумовлений насамперед політичним чинником. Нерідко існує не цілком правильне розуміння суті ринку зем­лі, яку часто трактують надто звужено, зводячи її лише до купів­лі-продажу землі. Але це — помилкове тлумачення ринку землі. Навіть у країнах з високоорганізованими ринковими відносинами купівля-продаж сільськогосподарських земель має обмежений характер і становить, за даними ряду дослідників, лише 0,5—1 % від їх загальної площі.

Ринок землі — це набагато ширше поняття, в основу якого покладено юридичне визнання землі капіталом і можливість здійснення фізичними та юридичними особами загальновизнаних у світі земельних операцій. Відповідно до сказаного ринок землі можна визначити як сукупність юридично-правових і економічних відносин, що виникають між суб’єктами такого ринку в процесі обігу земельних ділянок: їх оренди, обміну, купівлі-продажу, застави, дарування і спадкування.

Найважливішою умовою становлення повноцінного ринку зем­лі є утвердження приватної власності на землю, яке дає право володіти, користуватися і розпоряджатися нею . Водночас мають бути створені умови для практичної реалізації цього права. Скажімо, власник земельної ділянки повинен мати можливість вільно в межах чинного законодавства використовувати право розпорядження землею шляхом її продажу, дарування, міни, передачі в заставу, спадщину та оренду. Має також бути економічна мотивація виходу на земельний ринок продавців земельних ділянок і їх покупців. При цьому покупці повинні мати відповідну платоспроможність і можливість отримувати прийнятний для них дохід від підприємницької діяльності в сфері сільськогосподарського виробництва. В свою чергу це вимагає створення сприятливо­го економічного середовища та інфраструктури земельного ринку.

Реалізація права власності на землю дає змогу здійснювати пошук більш ефективного господаря через купівлю-продаж землі та її оренду, залучати додаткові кредитні ресурси через заставу землі й одержувати додаткові інвестиції завдяки так званому зв’язаному продажу земельних ділянок. Світовий досвід, насамперед Англії, переконує, що продаж сільськогосподарських земель нерідко відбувається саме таким способом, коли продана фермером земельна ділянка береться ним у довгострокову оренду (не менше ніж на 25 років) і водночас він інвестує у розвиток фермерського господарства обумовлену договором оренди частку виручених від продажу коштів. Ціна на землю при цьому дещо знижується (на 10—15 %), але взамін фермер отримує надійне фінансове джерело здійснення капіталовкладень у сільськогосподарське виробництво.

Новим Земельним кодексом реалізована вимога ст. 14 Конституції України про гарантії права приватної власності на землю для всіх суб’єктів господарювання та положення про їх рівність перед законом. З метою еволюційного розвитку ринку землі в нашій державі, набуття селянами, які одержали земельні ділянки у приватну власність, відчуття справжнього власника вказаним законом накладений, як уже зазначалося, трирічний мораторій на право купівлі-продажу землі. Ця норма не розповсюджується на ділянки, що передані у приватну власність для ведення особистого підсобного господарства, для ведення садівництва, дачного і гаражного будівництва.

Слід зазначити, що введене новим Земельним кодексом тимчасове обмеження щодо розміру земельної ділянки для сільськогосподарського використання, яка може бути у приватній власності, розцінюється неоднозначно. З одного боку воно обмежує рух землі до більш ефективного власника, а з іншого — через нерозвинутість інфраструктури ринку, низьку платоспроможність багатьох селян, які можуть ефективно працювати на землі, але не в змозі тепер її купити, є загроза скупівлі землі людьми, які мають грошовий капітал (а це — не селяни), але самостійно працювати на землі не будуть. Враховуючи це, тимчасове обмеження розміру земельних ділянок у приватній власності є виправданим.

Із закінченням терміну мораторію на купівлю-продаж земельних ділянок для товарного сільськогосподарського виробництва актуальною стане проблема цін і ціноутворення на даний ресурс. В зв’язку з цим важливо чітко з’ясувати сутність категорії ренти.

В економічній теорії під терміном «економічна рента» прий­нято вважати ціну, яка сплачується за використання землі або інших природних ресурсів, що кількісно обмежені. Отже, коли йдеться про плату за використання землі, то в цьому випадку оперують терміном «земельна рента», рідше — терміном «ціна земельної ренти».

Важливо знати, що земельна рента (ціна земельної ренти) — це ще не ціна землі (земельної ділянки). Ціна землі — це капіталізована земельна рента. В ній також враховується базова цінність землі як ресурсу, що бере участь у виробництві продукту. Земельна рента існує тому, що земля не просто кількісно обмежена, а обмежена абсолютно, тобто так, що суспільство не може ні в короткостроковому, ні в довгостроковому періодах запропонувати землі (земельних ділянок) більше, ніж її існує взагалі. Саме з цієї причини в макроекономічному аспекті земля має абсолютно нееластичну про­позицію. Це означає, що в часі пропозиція землі не може бути збільшена, вона залишається сталою або ж зменшується. Змінюється лише попит на землю, а відтак, зростає або знижується земельна рента, отже, і ціна землі[1] (рис. 8.2).

Рис. 8.2. Попит і пропозиція на землю
та величина земельної ренти

Лінія SS відображає абсолютно нееластичну пропозицію землі. Адже її як природного тіла не може бути більше в господарському обороті, ніж є в дійсності. Саме вказана особливість пропозиції землі породжує відмінність рентних платежів від інших джерел доходу — заробітної плати, процента і прибутку. За повної нееластичності пропозиції попит на землю на макрорівні є, по суті, єдиним чинником, що визначає величину земельної ренти. Якщо попит зростає з D2 до D1, то земельна рента також зростає з Р2 до Р1. Зменшення попиту на землю до D3 зумовлює й зниження величини земельної ренти до Р3, а отже, і ціни землі.

Земля є особливим товаром і не лише через реальну відсутність її замінників, повну нееластичність пропозиції, а й тому, що така нееластичність породжує «пасивність» земельної ренти. Її зростання чи зниження не справляє ніякого впливу на кількість пропозиції землі, тоді як зміна ціни на «звичайні» товари або стимулює збільшення пропозиції, якщо відбувається її підвищення, або мотивує товаровиробників зменшити пропозицію за умови зниження ціни.

На мікрорівні в межах окремих територіальних регіонів описане правило не завжди витримується. Адже цілком вірогідно, що в певному регіоні може з’явитися відносно багато землевласників, які забажали продати свої земельні ділянки, тоді як бажаючих купити їх у цьому регіоні — значно менше. В такому разі перевищення пропозиції над попитом призведе до зниження ціни на землю. Може скластися і зворотна ситуація. Тоді згідно із законами ринку ціна на цей ресурс знижуватиметься. Отже, на мікрорівні за описаних обставин земля стає до відомого ступеня «звичайним» товаром, і це потрібно враховувати суб’єктам ринку землі.