12.3. Загальна характеристика суб’єктів і правових форм використання земель в Україні

12.3. Загальна характеристика суб’єктів і правових форм використання земель в Україні

Земельні ділянки кожної категорії земель, які не надані у власність або користування громадян чи юридичних осіб, можуть перебувати у запасі. Основними завданнями земельного законодавства є регулювання земельних відносин з метою забезпечення права на землю громадян, юридичних осіб, територіальних громад і держави, раціонального використання та охорони земель. З метою забезпечення цих завдань законодавство України виокремлює такі правові форми використання земель, як надання землі у власність; надання землі у користування; використання землі на праві земельного сервітуту.

Згідно зі ст. 78 Земельного кодексу України право власності на землю — це право володіти, користуватись і розпоряджатися земельними ділянками. Земельною ділянкою, у свою чергу, визнається частина земної поверхні установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

Причому кожна з правомочностей має своє призначення. Так, право володіння — це юридично забезпечена можливість власнику мати майно у своєму віданні, у сфері свого фактичного господарського впливу. Право користування — це юридично закріплена можливість господарського використання майна та вилу­чення з нього корисних властивостей власником чи уповноваженими ним особами. Право розпорядження — це юридично закріплена можливість власника самостійно вирішувати долю майна шляхом його відчуження іншим особам, зміни його стану та призначення[1].

Перелічені правомочності виникають у власника одночасно з виникненням права власності. Це саме стосується і права власності на землю. Конкретні правомочності суб’єктів права власності на землю визначаються Земельним кодексом України залежно від форм власності на землю, яка є об’єктом права власності, використання земельних ділянок і захисту права власності. Земля в Україні може перебувати у приватній, комунальній та державній власності (ст. 78 Земельного кодексу України). Виходячи з цього, суб’єктами на землі приватної форми власності є громадяни України, іноземні громадяни, особи без громадянства, юридичні особи України та іноземні юридичні особи; на землі комунальної форми власності — територіальні громади та органи місцевого самоврядування; на землі державної форми власності — держава, яка реалізує право власності на ці землі через відповідні органи державної влади та іноземні держави. Загальною умовою визнання суб’єкта правовідносин власником набутого майна є правомір­ність його одержання. Отже, громадяни України набувають права приватної власності на землю на таких підставах: придбання за договором купівлі-продажу, дарування, міни, інших цивільно-правових угод; безоплатної передачі із земель державної і комунальної власності; приватизації земельних ділянок, що були раніше надані їм у користування; прийняття спадщини; виділення у натурі (на місцевості) належної їм земельної частки (паю).

Але слід зазначити, що відповідно до п. 13 Перехідних положень Земельного кодексу України на період до 01.01.10 громадяни та юридичні особи можуть набувати право власності на землі сільськогосподарського призначення загальною площею до 100 га. Ця площа може бути збільшена у разі успадкування земельних ділянок за законом. Юридичні особи (засновані громадянами України або юридичними особами України) можуть набувати землю у власність для здійснення підприємницької діяль­ності на таких підставах: придбання за договором купівлі-продажу, дарування, інші цивільно-правові угоди; внесення земельних ділянок її засновниками до статутного фонду; прийняття спадщини. Але слід зазначити, що відповідно до п. 14 Перехідних положень Земельного кодексу України до 01.01.05 забороняється внесення права на земельну частку як пай до статутних фондів господарських товариств.

Іноземні громадяни та особи без громадянства можуть набувати права приватної власності лише на земельні ділянки несільськогосподарського призначення як у межах населених пунктів, так і за межами населених пунктів, на яких розташовані об’єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності.

Іноземні громадяни та особи без громадянства можуть набувати права власності на земельні ділянки на таких підставах: придбання за договором купівлі-продажу, дарування, міни, інших цивільно-правових угод; викупу земельних ділянок, на яких розташовані об’єкти нерухомого майна, що належать їм на праві власності; прийняття спадщини. Землі сільськогосподарського призначення, прийняті у спадщину іноземними громадянами та особами без громадянства, протягом одного року підлягають відчуженню.

Іноземні юридичні особи можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення як у межах, так і за межами населених пунктів, у разі придбання об’єктів незавершеного виробництва чи для спорудження їх, що пов’язано із здійсненням ними підприємницької діяльності в Україні.

Слід зазначити, що отримані в спадщину іноземними особами землі несільськогосподарського призначення підлягають відчуженню протягом одного року.

Конституція України виокремлює комунальну власність як самостійну форму власності, що функціонує поряд з державною, а не в її складі[2]. Землями комунальної власності визнаються ті, які належать територіальним громадам сіл, селищ, міст. У комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім приватної та державної власності, а також земельні ділянки за їх межами, на яких розташовані об’єкти комунальної власності.

Територіальні громади набувають землю у комунальну власність на таких підставах: передача із земель державної власності; примусове відчуження земельних ділянок у власників з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб; прийняття спадщини; придбання за договором купівлі-продажу, дарування, міни, за іншими цивільно-правовими угодами.

У державній власності перебувають усі землі України, крім земель комунальної та приватної власності. Держава набуває права власності на землю на таких підставах: відчуження земельних ділянок у власників з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб; придбання за договорами купівлі-продажу, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами; прийняття спадщини; передача у власність держави земельних ділянок комунальної власності територіальними громадами; конфіскація земельної ділянки.

Іноземні держави можуть набувати у власність земельні ділянки для розміщення будівель, споруд дипломатичних представництв та інших, прирівняних до них організацій відповідно до міжнародних договорів.

Земельна ділянка може належати на праві власності не лише одній, а й кільком особам одночасно. Оскільки спільна власність за юридичною природою є своєрідним способом реалізації суб’єктами права приватної, комунальної, державної власності, то тут не утворюється якась нова самостійна форма власності. Отже, право спільної власності — це право двох або більше осіб на одну земельну ділянку з визначенням частки кожного з учасників (спільна часткова власність) або без визначення часток учас­ників спільної власності (спільна сумісна власність).

Право спільної часткової власності на земельну ділянку виникає: при добровільному об’єднанні власниками належних їм земельних ділянок; при придбанні у власність земельної ділянки двома чи більше особами за цивільно-правовими угодами; при прийнятті спадщини на земельну ділянку двома або більше особами; за рішенням суду.

У спільній сумісній власності перебувають земельні ділянки: подружжя; членів фермерського господарства, якщо інше не передбачено угодою між ними; співвласників жилого будинку.

Інститут землекористування є похідним від інституту права власності на землю. При передачі земельної ділянки у користування відбувається перехід частини правомочностей власника земельної ділянки до землекористувача. При наданні власником земельної ділянки у користування до землекористувача переходять дві з вищезгаданих правомочностей власника, а саме: право володіння та право користування земельною ділянкою[3]. Відповідно до Земельного кодексу України землекористування може бути постійним або тимчасовим. Під правом постійного землекористування земельною ділянкою слід розуміти право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку (ст. 92 Земельного кодексу України). Право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою посвідчується державними актами (ст. 126 Земельного кодексу України). Так, згідно з п. 1.1 Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право власності на землю і право постійного користування землею, договорів на право тимчасового користування землею (у т. ч. на умовах оренди) та договорів оренди землі (далі — Інструкції), затверджених наказом Державного комітету України по земельних ресурсах (Держкомзему України) від 04.05.99 право власності на землю і право постійного користування землею посвідчується державним актом: на право приватної власності на землю; на право власності на землю; на право постійного користування землею. Форми цих державних актів затверджені постановою Верховної Ради України від 13.03.92, а також постановою Кабінету Міністрів України від 24.03.99 (п. 1.2 Інструкції).

Слід також зазначити, що державні акти на право приватної власності на землю, право колективної власності на землю або на право постійного користування землею видаються міськими, селищними, сільськими радами. Якщо рішення було прийнято Верховною Радою України, Верховною Радою Автономної Республіки Крим або обласною радою, то видача державного акта здійснюється районною радою (п. 3.1 Інструкції). Державні акти на право власності на землю видаються міськими, селищними, сільськими радами, районними, Київською і Севастопольською міськими державними адміністраціями. Якщо рішення було прийнято обласною адміністрацією, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, то видача державного акта здійснюється районною державною адміністрацією (п. 3.2 Інструкції).

Зауважимо, що державні акти на право приватної власності на землю станом на 05.02.02 отримали 2 млн 264 тис. 802 власників сертифікатів на право на земельну частку (пай), що становить 35,7 % загальної кількості власників сертифікатів на право на земельну частку (загальна кількість громадян, які отримали сертифікати на земельну частку становить 6 млн 622 тис. 97 осіб)[4].

Визначальним виявилось також укладання Меморандуму про взаєморозуміння між Урядом Сполучених Штатів Америки та Урядом України (Кабінетом Міністрів України) щодо ініціативи з видачі державних актів на право приватної власності на землю в Україні від 31.10.01. Метою цього Меморандуму є сприяння у видачі близько 1,8 млн державних актів на право приватної власності на землі сільськогосподарського призначення та 13,5 тис. державних актів на право власності на землі несільськогосподарського призначення під приватизованими підприємствами (далі — державні акти на землю). Ця діяльність проводитиметься відповідно до чинного законодавства України і має допомогти Уряду України забезпечити продовження процесу приватизації земель в Україні. Відповідно строкове землекористування вважається тимчасовим. Згідно зі ст. 93 Земельного кодексу України правом оренди земельної ділянки визнається засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, яка є необхідною орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. Питання оренди землі в Україні регулюється також Законом України «Про оренду землі» від 06.10.98. Ст. 3 цього Закону визначено, що оренда землі — це строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. Таким чином, оренда землі є різновидом тимчасового користування землею (у т. ч. на умовах оренди). Відповідно до п. 1.3 Інструкції оформляється договором за формою, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 17.03.93 № 197, а право оренди землі — договором відповідно до вимог ст. ст.13, 14 Закону України «Про оренду землі».

Державна реєстрація державних актів, що посвідчують право приватної власності на землю або право постійного користування землею, договорів на право тимчасового користування землею
(в т. ч. на умовах оренди) здійснюється районною, міською, селищною, сільською радою; договорів оренди — виконавчим органом міської, селищної, сільської ради, Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями; державних актів на право власності на землю — місцевими державними органами земельних ресурсів Держкомзему України.

Оренда землі може бути короткостроковою (не більше 5 років) і довгостроковою (не більше 50 років). Земельні ділянки можуть передаватись в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземним громадянам і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним організаціям, а також іноземним державам.

Відповідно до ст. 98 Земельного кодексу України право земельного сервітуту — це право власника або землекористувача земельної ділянки на обмежене платне або безоплатне користування чужою ділянкою (ділянками). Земельні сервітути можуть бути постійними і строковими. Вони можуть встановлюватись за домовленістю між власниками сусідніх земельних ділянок на підставі договору або за рішенням суду. На підставі ст. 99 Земельного кодексу України власники або землекористувачі земельних ділянок можуть вимагати встановлення таких земельних сервітутів, як: право проходу та проїзду на велосипеді; право проїзду на транспортному засобі по наявному шляху; право прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв’язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій; право прокладати на свою земельну ділянку водопровід з чужої природної водойми або через чужу земельну ділянку; право відводу води зі своєї земельної ділянки на сусідню або через сусідню земельну ділянку; право забору води з природної водойми, розташованої на сусідній земельній ділянці, та право проходу до природної водойми; право поїти свою худобу з природної водойми, розташованої на сусідній земельній ділянці, та право прогону худоби до природної водойми; право прогону худоби по наявному шляху; право встановлення будівельних риштувань та складування будівельних матеріалів з метою ремонту будівель і споруд; інші земельні сервітути.

На використання власником земельної ділянки або її частини може бути встановлено обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом чи договором. Перехід права власності на земельну ділянку не припиняє встановленого обмеження (обтяження). На підставі ст. 111 Земельного кодексу України (далі ЗК України) право на земельну ділянку може бути обмежено шляхом встановлення: заборони на продаж або інше відчуження певним особам протягом установленого строку; заборони на передачу в оренду (суборенду); права на переважну купівлю у разі її продажу; умови прийняття спадщини тільки визначеним спадкоємцем; умови розпочати і завершити забудову або освоєння земельної ділянки протягом встановлених строків; заборони на провадження окремих видів діяльності; заборони на зміну цільового призначення земельної ділянки, ландшафту та зовнішнього виду нерухомого майна; умови здійснити будівництво, ремонт або утримання дороги чи ділян­ки дороги; умов додержання природоохоронних вимог або
виконання визначених робіт; умов надання права полювання, вилову риби, збирання дикорослих рослин на своїй земельній ділянці в установлений час і в установленому порядку; інших зобов’язань, обмежень або умов.

Обмеження використання земельної ділянки підлягають державній реєстрації і діють протягом терміну, встановленого законом або договором. Обмеження встановлюються у вигляді створення зон, зокрема: охоронної зони (ст. 112 ЗК України); зони санітарної охорони (ст. 113 ЗК України); санітарно-захисних зон (ст. 114 ЗК України); зон особливого використання земель (ст. 115 ЗК України).

Відповідно до ст. 2 Земельного кодексу України суб’єктами земельних відносин є громадяни, юридичні особи, органи місцевого самоврядування та органи державної влади. Слід зазначити, що в гл. ІІ Земельного кодексу України «Повноваження Верховної ради України, Верховної Ради Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування в галузі земельних відносин» зазначаються повноваження відповідних органів у галузі земельних відносин.

До повноважень Верховної Ради України згідно зі ст. 6 ЗК України належать: прийняття законів у галузі регулювання земельних відносин; затвердження загальнодержавних програм щодо використання та охорони земель; встановлення і зміна меж районів і міст; погодження питань пов’язаних з вилученням (викупом) особливо цінних земель; тощо. До повноважень Верховної ради Автономної Республіки Крим згідно ст. 7 ЗК України належать: розпорядження землями, що перебувають у спільній власності територіальних громад; забезпечення реалізації державної політики в галузі використання та охорони земель; координація діяльності місцевих органів земельних ресурсів і т. ін.

Повноваження обласних рад згідно зі ст. 8 ЗК України стосуються: розпорядження землями, що перебувають у спільній власності територіальних громад; організації землеустрою; вирішення земельних спорів і т. ін.

До повноважень Київської і Севастопольської міських рад згідно зі ст. 9 ЗК України відносяться: передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб; надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності; викуп земельних ділянок для суспільних потреб міста; організація землеустрою та затвердження землевпорядних проектів і т. ін.

До повноважень районних рад згідно зі ст. 10 ЗК України належать: розпорядження землями на праві спільної власності відповідних територіальних громад; підготовка висновків щодо вилучення (викупу) та надання земельних ділянок із державної власності, що проводяться органами виконавчої влади; організація землеустрою та затвердження землевпорядних проектів і т. ін. Повноваження районних рад у містах за ст. 11 ЗК України визначаються міськими радами.

До повноважень сільських, селищних, міських рад згідно зі ст. 12 ЗК України належать: розпорядження землями територіальних громад; надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності; викуп земельних ділянок для суспільних потреб відповідних територіальних громад сіл, селищ, міст; організація землеустрою; встановлення та зміна меж районів у містах з районним поділом тощо.

Відповідно до гл. ІІІ Земельного кодексу України «Повноваження органів виконавчої влади в галузі земельних відносин» до повноважень органів виконавчої влади належать зокрема:

Кабінету Міністрів України згідно зі ст. 13 ЗК України — реалізація державної політики у галузі використання та охорони земель; координація проведення земельної реформи; встановлення порядку проведення моніторингу земель тощо;

центральному органу виконавчої влади з питань екології та природних ресурсів, яким є Міністерство екології та природних ресурсів України, — згідно зі ст. 14 ЗК України: організація моніторингу земель; здійснення екологічної експертизи землекористування; здійснення міжнародного співробітництва в галузі земельних відносин, ін.;

центральному органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів, яким є Державний комітет по земельних ресурсах України, згідно зі ст. 15 ЗК України — координація робіт з проведення земельної реформи; ведення державного земельного кадастру, в т. ч. державної реєстрації земельних ділянок; здійснення землеустрою, моніторингу земель і державного контролю за використанням та охороною земель, тощо.

Відповідно до Указу Президента України «Про створення єди­ної системи державних органів земельних ресурсів» від 06.01.96 створена єдина система державних органів земельних ресурсів у складі Державного комітету України по земельних ресурсах і підпорядкованих йому Державного комітету Автономної Республіки Крим по земельних ресурсах і єдиному кадастру, обласних, Київського та Севастопольського міських управлінь, районних відділів, міських (міст обласного та районного підпорядкування) управлінь (відділів) земельних ресурсів та інженерів-землевпо­рядників сіл і селищ.

Потрібно зазначити, що відповідно до п. 4 Положення про Державний комітет України по земельних ресурсах, яке затверджено Указом Президента України від 14.08.00, Державний комітет України по земельних ресурсах: готує пропозиції щодо вдосконалення регулювання земельних відносин, державного контро­лю за використанням і охороною земель, а також змісту, організації та порядку ведення державного земельного кадастру, здійснення моніторингу земель; організовує та забезпечує проведення робіт з грошової, у т. ч. експертної, оцінки земель, готує пропозиції щодо вдосконалення методики та порядку проведення таких робіт; забезпечує розробку і здійснення організаційних, економічних, екологічних та інших заходів, спрямованих на раціональне використання земель, їх захист від шкідливих антропогенних впливів, а також на відтворення і підвищення родючості ґрунтів, продуктивності земель, забезпечення режиму земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення; здійснює в межах своїх повноважень державний контроль за додержанням земельного законодавства, в т. ч. встановленого порядку вилучення і надання земельних ділянок, режиму використання земельних ділянок відповідно до їх цільового призначення та умов надання власникам земельних ділянок і землекористувачам; готує разом з іншими центральними органами виконавчої влади пропозиції щодо вдосконалення захисту права власності на землю та права користування землею; здійснює в межах державного земельного кадастру реєстрацію землеволодінь, землекористувань, договорів оренди земельних ділянок та забезпечує ведення відповідних реєстрів; організовує в установленому порядку землевпорядні роботи; здійснює відповідно до законодавства моніторинг земель, організовує здійснення заходів щодо відновлення корисних властивостей земельних ділянок
і т. ін.

місцевим державним адміністраціям згідно зі ст. 17 ЗК України — розпорядження землями державної власності; координація здійснення землеустрою та державного контролю за використанням та охороною земель; підготовка висновків щодо встановлення та зміни меж сіл, селищ, районів, районів у містах та міст тощо.