5.1. Фінансові аспекти торгівлі нерухомістю
З розвитком підприємницької діяльності в Україні з'являється багато нових понять і визначень. Одне з них - “рієлтер”. Це поняття означає особу, що займається підприємницькою діяльністю, здійснюючи різні угоди з землею, будинками, будівлями, житловими і нежми приміщеннями і т.п., тобто з нерухомим майном.
Завершення приватизації державних підприємств і виникнення різних організаційно-правових форм підприємництва привели до якісної зміни фінансового ринку і до виділення самостійного сегмента.
Ринок нерухомості в Україні, чи як його ще називають рієлтерський (від англійського real estate, дослівно – “реальна нерухомість”), переживає зараз певні труднощі, типові для розвитку різних сегментів українського ринку. У розвитку даного ринку можна виділити три етапи.
Перший, найбільш бурхливий період, що припадає на початок 90-х років. Заснування і розвиток підприємств відбувалось практично в правовому вакуумі, попит набагато випереджав пропозицію, а отже доходи були високими. Крапкою відліку можна вважати дозвіл на приватизацію квартир, і, як наслідок, можливість продавати і купувати квартири. Саме тоді з'явилася значна кількість бізнесменів і просто забезпечених людей, котрі прагнули поліпшити свої житлові умови новим шляхом, не чекаючи безкоштовного муніципального житла, не складними схемами обміну, а звичайною купівлею квартири.
На другому етапі появляються перші нормативні акти, що регулюють даний вид діяльності. Період характеризується наданням значних пільг, що при збереженні кон'юнктури дозволяло одержувати високі доходи і втягувало в даний сегмент ринку нових підприємців. Почався ріст цін на житло, але квартири стали продаватися значно сутужніше, а покупець став вибагливішим. Виникли нові форми обслуговування клієнтів. З'явився, зокрема, і став повсюдно поширюватися продаж квартир з розстрочкою платежу, надання кредитів під заставу квартир. Деякі фірми стали працювати за ексклюзивними договорами, беручи на себе зобов'язання реалізувати квартиру клієнта за визначений термін.
Третій етап, що переживає на даний момент вітчизняний ринок нерухомості, характеризується випередженням попиту над пропозицією, посиленням законодавчої бази, гострою конкуренцією на ринку, що приводить до зниження доходів. Дрібні підприємства банкрутують, середні і навіть великі ведуть боротьбу за виживання. З початку 1996 року почалось зменшення вартості квартир – у середньому щомісяця на 2 -3%. Кількість квартир, виставлених на продаж, збільшувалась, а число потенційних покупців скорочувалось. Приблизно на 4 - 6 проданих квартир є один покупець. Квартири низької якості, у поганих районах перестали продаватися зовсім. Престижні квартири великої площі, отже і високої ціни, продаються досить проблематично.
Саме поняття "нерухомість" у вітчизняному законодавстві донедавна було відсутнє. З'явилося воно із прийняттям у 1991 році Верховною Радою СРСР Основ цивільного законодавства Союзу РСР і республік.
До нерухомого майна (нерухомості) відносять земельні ділянки, ділянки надр, водні об'єкти й усе, що міцно пов'язано з землею, тобто об'єкти, переміщення яких неможливе, у тому числі ліс, багаторічні насадження, будинки, споруди. Крім того, до нерухомості відносять також об’єкти державної реєстрації, повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомості може бути віднесене й інше майно.
До складу такого майна належать: земельні ділянки і міцно пов'язані з ними житлові будинки з житловими і нежми приміщеннями, присадибні господарські будівлі, зелені насадження з багаторічним циклом розвитку, квартири, споруди й елементи інженерної інфраструктури житлової сфери.
До законодавчої бази, що регулює угоди з нерухомістю в підприємницькій сфері, у першу чергу варто назвати Цивільний Кодекс. У якому дається визначення нерухомості, зазначається правове положення учасників ринку, підстави виникнення і порядок здійснення права власності й інших майнових прав, регулюються договірні й інші зобов'язання.
Цивільний кодекс не єдиний нормативний акт, що буде регулювати угоди з нерухомістю в підприємницькій сфері. До актів, що регулюють організаційно-правові форми, відноситься Закон України “Про господарські товариства”. У Житловому Кодексі детально регулюються питання, пов'язані із специфічним видом нерухомості - житловими приміщеннями. Земельний кодекс також потрібно віднести до законодавства, що почасти охоплює і регулює угоди з нерухомістю.
Очевидно, що деякі позиції діючих законів мають потребу в коректуванні. Наприклад, нинішня базова процедура попереднього узгодження місця розміщення об'єкта будівництва явно суперечить системі зміни власника нерухомості в умовах ринку, оскільки ринок припускає наявність товарів, які покупець вибирає за своїм розсудом.