5.2. Угоди з нерухомістю для забезпечення підприємницької діяльності
1. Купівля-продаж будинків і споруд
Одним з видів договорів, що укладаються для забезпечення підприємницької діяльності, є договір купівлі-продажу будинків і споруд.
Будинки і споруди, як об'єкти нерухомості, мають специфічні риси - невіддільний зв'язок із землею, особлива цінність, відсутність споживання в процесі використання і т.п. Участь таких об'єктів у майновому обороті регулюють спеціальні правила. Специфічні риси об'єктів обумовлюють жорсткі вимоги до форми договору купівлі-продажу нерухомості, умови про державну реєстрацію переходу права власності на нерухомість, спеціальний порядок передачі нерухомості.
Договір продажу нерухомості укладається у письмовій формі, підписується зацікавленими сторонами. На відміну від загальних правил, що регламентують наслідки недотримання простої письмової форми угоди, порушення договору продажу нерухомості призводить до його недійсності.
З огляду на те, що будинки і споруди нерозривно пов'язані з землею, у проекті цивільного кодексу передбачаються норми, що визначають правовий статус земельної ділянки, на якій знаходиться відповідний об'єкт нерухомості, у випадку його продажу. За таких обставин покупцю одночасно з передачею права власності на будинки і споруди передаються права на ту частину земельної ділянки, що зайнята цією нерухомістю і необхідна для їх використання.
Державній реєстрації підлягає не сам договір продажу нерухомості, а перехід права власності за таким договором від продавця до покупця.
Право власності й інші майнові права на нерухомість, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації в єдиному державному реєстрі установами юстиції.
Слід зазначити, що у вітчизняному законодавстві чітко не визначені принципи реєстрації прав на нерухомість. Ряд принципів основного значення або зовсім не відображені в його тексті або невиправдано розкидані в різних законодавчих актах. Такі недоліки можуть стати серйозною перешкодою на шляху удосконалювання законодавства про реєстрацію нерухомості.
Досвід становлення системи реєстрації в інших країнах свідчить, що формування відповідного реєстру являє собою складний і тривалий процес. У зв'язку з цим у проекті цивільного кодексу підкреслюється необхідність збереження діючого порядку реєстрації нерухомого майна й угод з ним надалі до вступу в силу спеціального закону.
На думку фахівців в основі вітчизняної системи реєстрації прав на нерухоме майно повинні лежати принципи:
спеціальності,
обов'язковості,
гласності,
вірогідності,
безповоротність,
старшинства.
Дана класифікація давно відома в Україні, оскільки її обґрунтованість доводилася ще вітчизняними ученими початку сторіччя. Однак в умовах тривалої відсутності в нашій країні ринку нерухомості не було необхідності звертатися до неї. Тепер цілком правомірно повернутися до старої класифікації.
Законодавчо зафіксовано необхідність реєстрації як прав на нерухомість, так і угод з нею. Вимога здійснювати державну реєстрацію угод фактично означає, що угоди реєструються в ході реєстрації прав на нерухоме майно. Однак різні види реєстрації ґрунтуються на принципово різних підходах. Певну невизначеність у даному питанні можна усунути шляхом правового закріплення перерахованих принципів реєстрації нерухомого майна.
Чільне місце серед принципів реєстрації прав на нерухоме майно займає принцип спеціальності. Відповідно до нього в поземельну книгу (єдиний державний реєстр) заносяться записи про права, що стосуються конкретних об'єктів нерухомості. Критерієм державної реєстрації виступає саме нерухоме майно, а не імена його власників чи який-небудь документ, що засвідчує відповідне право. Таким чином, основний зміст принципу спеціальності полягає в необхідності забезпечити зміцнення прав відносно чітко визначеного нерухомого майна. Власник нерухомості в силу найрізноманітніших обставин може постійно змінюватися, а перехід майна не завжди обумовлений оформленням тих чи інших документів. Поземельна книга повинна служити безумовному зміцненню прав на нерухомість, тобто підтверджувати реальне правове положення нерухомого майна. Без цього реєстрація прав на нерухомість втрачає сенс. Принцип спеціальності створює основу такого зміцнення прав. При реєстрації винятково тільки документів принцип спеціальності не застосовується, і в зв'язку з цим неминуче виникає проблема перевірки правового положення нерухомості.
Цивільний кодекс України передбачає реєстрацію прав на нерухоме майно. Отже, виникає потреба у визнанні принципу спеціальності й відмові від системи реєстрації прав на нерухомість.
Іншою необхідною умовою цивілізованого зміцнення прав на нерухомість виступає принцип обов'язковості. В умовах ринку об'єкти цивільних прав знаходяться в постійному русі. Учасники ринкових відносин нерідко намагаються уникнути реєстрації з метою прискорення переходу майна від однієї особи до іншої і скорочення витрат. Тож усі права на нерухомість підлягають обов'язковому занесенню в поземельну книгу і за такої умови набувають юридичної с.
Цей принцип необхідно закріпити у цивільноу кодексі, де б зазначалося, що права на майно, яке підлягає державній реєстрації, виникають з моменту їх реєстрації, якщо інше не встановлено законом. У спеціальному законі необхідно також вказати ознаки принципу обов'язковості:
1) усе, що відноситься до предмета реєстрації прав на нерухомість, підлягає обов'язковому внесенню в поземельну книгу за допомогою здійснення реєстраційного запису;
2) більшість прав на нерухоме майно набирають с після державної реєстрації в поземельній книзі;
3) деякі права на нерухомість, наприклад, при спадкуванні, винесенні судового рішення, можуть набирати с без реєстраційного запису, якщо це передбачено в законі;
4) внесення в поземельну книгу реєстраційного запису є, як правило, умовою чинності всіх угод з нерухомістю.
Відомості, що містяться в поземельній книзі, необхідні найрізноманітнішому колу осіб. Принцип гласності повинний забезпечувати доступність поземельної книги усім зацікавленим особам. Законодавство зобов'язує орган, що здійснює державну реєстрацію, надавати інформацію про здійснення реєстрації і зареєстровані права будь-якій особі.
Якщо система реєстрації угод припускає повну відмову держави від перевірки змісту реєстрованих документів, то система реєстрації прав, навпаки, покладає на державу обов'язок забезпечити відповідність даних поземельної книги реальному правовому положенню нерухомості (принцип вірогідності). Зацікавлені особи повинні бути упевнені в правильності і законності записів у поземельній книзі. Установи, що здійснюють ведення поземельної книги, для кожного окремого випадку перевіряють законність акта, у силу якого відбуваються записи в поземельній книзі. Така перевірка може відбуватися шляхом одержання інформації від нотаріусів, служб, відповідальних за ведення земельного кадастру, та інших осіб. У діючому цивільному законодавстві даний принцип не зафіксований.
Принцип безповоротності спрямований на забезпечення стабільності в області зміцнення прав на нерухомість. Це досягається за допомогою безумовного юридичного визнання інформації, зареєстрованій в поземельній книзі. Внесені в поземельну книгу дані передбачають їх достовірність, якщо тільки реєстраційний запис не був анульований у встановленому порядку. За певних умов запис може зберігати свою дію навіть незважаючи на свою неправильність. Наприклад, естонський законодавець установив захист прав осіб, що, спираючись на неправильні дані державної реєстрації, сумлінно придбали нерухому річ чи обмежене майнове право. При цьому спеціально обговорена заборона анулювати неправильний реєстраційний запис у відношенні придбаних сумлінною третьою особою зареєстрованих майнових прав.
Останнім принципом реєстрації нерухомого майна виступає принцип старшинства, відповідно до якого внесені в поземельну книгу права повинні здійснюватися в порядку терміну їх занесення, якщо інше не установлено законом. Принцип старшинства дозволяє внести повну ясність, наприклад, у питання черговості задоволення вимог заставоутримувачів.
Очевидною є роль державної реєстрації переходу права власності на нерухомість до покупця, оскільки тільки після реєстрації покупець стає власником нерухомого майна в очах третіх осіб. Це відноситься і до тих випадків, коли сторони (продавець і покупець) виконали свої обов'язки за договором задовго до державної реєстрації.
Договір купівлі-продажу будинків і споруд не має потреби в нотаріальному посвідченні, тому що введення державної реєстрації права на нерухоме майно й угод з ним робить зайвим нотаріальне посвідчення таких угод.
При відхиленні однією із сторін від здійснення дій, необхідних для державної реєстрації переходу права власності на нерухоме майно, відсутність останньої не є нездоланною перешкодою. Існує положення, що допускає вирішення питання про державну реєстрацію переходу права власності на нерухомість у судовому порядку.
Перехід права власності в результаті виконання договорів купівлі-продажу будинків і споруд, що знаходяться на земельній ділянці, тягне зміну правовідносин із приводу цієї земельної ділянки. Цивільного кодексу містить чіткі правила, що регулюють такого роду зміни.
Покупець будинку, споруди одночасно з передачею йому права власності на зазначені об'єкти дістає права на ту частину земельної ділянки, що зайнята цією нерухомістю і необхідна для її використання. Природа цих прав залежить від того, чи є продавець нерухомості власником відповідної земельної ділянки. У цьому випадку передане покупцю право на земельну ділянку визначається договором (право власності, право оренди, тощо).Якщо ж у договорі відсутня умова про передане покупцю право на земельну ділянку, він стає власником тієї частини земельної ділянки, що зайнята проданою йому нерухомістю і необхідна для її використання.
При продажу нерухомості, що знаходиться на земельній ділянці, яка не належить продавцю на правах власності, покупець нерухомості одержує право користування відповідною частиною земельної ділянки на тих же умовах, що і продавець нерухомості. Законом чи договором між власником землі і продавцем можуть бути передбачені умови користування земельною ділянкою, що не дозволяють продажу нерухомості, яка знаходиться на цій земельній ділянці, або допускають це тільки за згодою власника землі.
Суттєвою умовою будь-якого цивільно-правового договору визнається його предмет. Умова про предмет договору продажу нерухомості вважається погодженою сторонами, якщо в ньому містяться дані, що дозволяють чітко встановити нерухоме майно, котре підлягає передачі покупцю за договором, у тому числі відомості про розташування об'єктів нерухомості на земельній ділянці або в складі іншого нерухомого майна. У протилежному випадку договір не вважається укладеним.
Значно відрізняється від загальних положень про договори така умова договору продажу нерухомості, як ціна. По-перше, положення про те, що виконання договору, у якому не визначено ціну, повинне бути оплачене за ціною, що стягується при подібних обставинах за аналогічні товари, не підлягає застосуванню до договорів продажу нерухомості. При відсутності в договорі погодженої сторонами в письмовій формі умови про ціну нерухомості договір про її продаж визнається неукладеним. По-друге, ціна на будинок, споруди, що знаходяться на земельній ділянці, повинна включати і ціну переданої під дані об'єкти частини земельної ділянки чи права на неї.
Певними особливостями, що вимагають спеціального регулювання, відрізняється і виконання договору продажу будинків і споруд. Передача проданого об'єкта нерухомості продавцем і прийняття його покупцем повинні бути оформлені актом передачі або іншим документом, підписаним обома сторонами. До фактичної передачі проданого будинку, споруди покупцю і підписання сторонами акта передачі або іншого документа договір продажу зазначених об'єктів нерухомості вважається невиконаним. Відмова однієї сторін від передачі майна чи підписання акта передачі розглядається як відмова від виконання договору.
2. Оренда будинків і споруд
Договір оренди будинків і споруд регулюється положеннями, які забезпечують однаковий правовий режим об'єктів нерухомості в обороті.[1]
Проект цивільного кодексу уперше розглядає оренду будинків і споруд як самостійний предмет правового регулювання. Змістом договору оренди даного виду майна є передача орендодавцем будинку чи споруди орендарю в тимчасове володіння і користування чи в тимчасове володіння і прийняття об'єкта оренди останнім. Крім фактичної передачі будинку (споруди), сторонам необхідно скласти і підписати акт передачі або інший документ про передачу.
Законодавство регламентує форму, за якою укладається договір оренди будинку чи споруди у письмовій формі, підписаній сторонами. Не допускається оформлення договору шляхом обміну документами за допомогою поштового, телеграфного чи іншого зв'язку, що дозволяє вірогідно установити походження документу. Недотримання форми договору оренди будинку чи споруди тягне його недійсність незалежно від терміну дії й учасників договору.
Законодавством не встановлений максимальний і мінімальний термін оренди будинку чи споруди, сторони вправі самостійно визначити в договорі характер оренди (короткотерміновий чи довготерміновий). Однак термін дії договору є важливим елементом договору, і сторони зобов'язані його вказати. Якщо термін не зазначений, то договір вважається укладений на невизначений термін. У цьому випадку кожна зі сторін вправі в будь-який момент відмовитися від договору, попередивши про своє рішення іншу сторону за три місяці (у контракті можна обумовити інший термін).
Об'єктом договору є будинки і споруди. Будинки поділяють на житлові і нежитлові. Юридичні особи можуть орендувати житлові приміщення винятково для проживання громадян. До нежх відносяться будинки, що використовуються для виробничих, торгових, адміністративних, культосвітніх, науково-дослідних, навчальних, лікувальних, складських та інших цілей. Житлові будинки можуть містити в собі нежитлові приміщення (поліклініки, магазини, їдальні, тощо). Набагато рідше нежитлові будинки можуть мати житлові приміщення (службові квартири в будинку, що використовують під офіс).
Будинки, розташовані на земельній ділянці поділяють на основні і службові. Основним будинком вважають такий, що є головним по капітальності будівлі, архітектурним ознакам, за своїм призначенням. Будівлю, що виконує обслуговуючу роль стосовно основного будинку, зараховують до службової (комори, побутові будинки, майстерні, гаражі, тощо).
Як об'єкт державної реєстрації нерухомого майна визначають основний будинок без службових будівель з конкретним порядковим номером або основний будинок і службові будівлі, розташовані на одній земельній ділянці.
Як об'єкт договору оренди, будинок повинен повинен відповідати певним ознакам. Насамперед він повинний бути прийнятий в експлуатацію. Не може бути об'єктом договору оренди самовільно побудований будинок. Основними документами на будинок є технічний паспорт і поземельна книга. У бюро технічної інвентаризації ведеться реєстр об'єктів власності юридичних і фізичних осіб.
До споруд, що є об'єктами орендних відносин, зараховують: теплові вузли, підестакадні простори, мости, оранжереї, колодязі, навіси, портики, окремі елементи зовнішнього благоустрою, трансформатори і деякі інші інженерні споруди.
У договорі оренди будинку чи споруди повинні бути вказані індивідуально визначені ознаки об'єкта оренди, що дозволяють переконливо встановити майно, предмет передачі орендарю. Отже, укладаючи контракт, необхідно вказати точну адресу і загальну площу переданого в оренду будинку (споруди). При порушенні цих вимог у договорі об'єкт оренди вважається не погодженим сторонами, а відповідний договір - не укладеним.
Мета використання (призначення) об'єкта оренди повинна бути сформульована в тексті договору гранично чітко, наприклад, під “конторські приміщення”.
Відповідно до загальних правил, право здачі в оренду майна належить власнику або уповноваженій ним особі.
Підприємства можуть здавати в оренду нерухоме майно, що належить їм на праві господарського ведення, тільки за згодою власника.
Державне підприємство не має права здавати в оренду будинки чи споруди без згоди Фонду комунального майна.
Здача в оренду об'єктів нерухомості, що відносяться до муніципальної власності, входить у компетенцію органів місцевого самоврядування.
Нерухоме майно, що належить за правом господарського ведення підприємствам залізничного транспорту, може здаватися в оренду за згодою національного органу виконавчої влади в області залізничного транспорту.
Фонди державного майна можуть виступати як орендодавці тільки у відношенні об'єктів державної власності, що не знаходяться в господарському веденні підприємств.
Спеціальні норми, що стосуються оренди будинків і споруд, регулюють і відносини, що виникають при передачі земельної ділянки, зайнятої під нерухомість і необхідної для її використання.
За договором оренди будинку чи споруди орендарю одночасно з передачею прав володіння і користування такою нерухомістю передаються права на ту частину земельної ділянки, що зайнята під нерухомість і необхідна для її використання. Дане правило гарантує своєчасне надання орендарю за договором оренди будинку (споруди) земельної ділянки, а також можливість повноцінно експлуатувати орендовану нерухомість.
Право орендаря будинку (споруди) на земельну ділянку знаходиться в залежності від того, яку правомочність на дану земельну ділянку має орендодавець. Це може бути право власності, право довічного наслідуваного володіння, право постійного (безстрокового) користування, оренда й інші правомочності користування земельною ділянкою.
У випадках, коли орендодавець є власником земельної ділянки, на якій знаходиться будинок (споруда), що здається в оренду, орендарю надається право оренди передбачене договором на відповідну частину земельної ділянки. Якщо договором не визначене право орендаря на відповідну земельну ділянку, до нього переходить право користування тією частиною земельної ділянки, що зайнята будинком (спорудою) і необхідна для використання за призначенням на обумовлений договором термін.
При визначенні права орендаря на відповідну земельну ділянку необхідно враховувати встановлені законодавством обмеження. Так, земельна ділянка може надаватися на право довічно наслідуваного володіння тільки громадянам.
Якщо земельна ділянка, на якій знаходиться будинок (споруда), не належить орендодавцю за правом власності, то оренда нерухомості, розташованої на такій земельній ділянці, допускається без згоди власника цієї ділянки, якщо це не суперечить умовам користування даною ділянкою, установленою законом чи договором із власником земельної ділянки.
Оскільки закон наділяє орендаря правом тільки на частину земельної ділянки, зайняту будинком чи спорудою і необхідну для його використання, а не на усю земельну ділянку, займану орендодавцем, то право користування додатковою земельною ділянкою визначається за згодою сторін.
У випадках, коли земельна ділянка, на якій знаходиться орендований будинок (споруда), продається іншій особі, за орендарем зберігається право користування частиною земельної ділянки, що зайнята будинком чи спорудою і необхідна для його використання, на умовах, що діяли до продажу земельної ділянки. Дане положення спрямовано на захист законних інтересів орендаря будинку (споруди) при зміні власника земельної ділянки, на якому розташована орендована нерухомість.
Формулюючи статті договору, що стосується орендної плати, важливо пам'ятати, що її розмір встановлюється за згодою сторін і є важливою умовою контракту. При відсутності такої умови в договорі оренди будинку чи споруди він вважається неукладеним. Причому для даного договору не застосовується правило, відповідно до якого виконання договору може бути оплачено за ціною на аналогічні товари, роботи чи послуги за подібних обставин.
У передбачених законом випадках сторони можуть використовувати фіксовані ставки орендної плати, встановлювані чи регульовані уповноваженими на те державними органами.
Закон може встановлювати обмеження при визначенні сторонами розміру орендної плати за користування деякими об'єктами оренди.
При визначенні розміру орендної плати сторони повинні керуватися положеннями, затвердженими місцевими органами влади, у яких встановлені ставки орендної плати для даного регіону.
Зазвичай ставки орендної плати встановлюють за одиницю площі орендованого будинку - 1 кв. м. Загальну суму орендної плати в цьому випадку визначають, виходячи з фактичного розміру переданого орендарю будинку чи споруди. Якщо оренда носить довготерміновий характер, то доцільно використовувати річну ставку.
Розмір орендної плати залежить від:
1. місця розташування будинку (центр чи околиця);
2. технічного стану будинку (ступінь зносу, будівельний матеріал, з якого побудований будинок);
3. призначення приміщення (біржова, банківська, правоохоронна, наукова діяльність, ігорний бізнес, соціальний захист незаможних громадян тощо);
4. приналежності будинку до пам'ятників історії, культури, архітектури;
5. ступеня облаштованості (ліфт і т.п.);
6. придатності будинку для комерційної експлуатації;
7. виду приміщення (основне чи допоміжне приміщення, підвал);
8. фактичної площі будинку.
Даний перелік не є вичерпним. Загальний розмір орендної плати за будинок розраховується шляхом підсумовування платежів за оренду окремих приміщень будинку.
Плата за користування будинком чи спорудою включає плату за користування земельною ділянкою, на якій вони розташовані, якщо інше не передбачено договором. Договором може бути передбачена роздільна плата за землю й оренду будинку чи споруди.
Як правило, орендар, що належним чином виконав свої обов'язки, після закінчення терміну договору має за інших рівних умов переважне перед іншими особами право укласти договір оренди на новий термін. За своїм розсудом сторони можуть виключити можливість продовження оренди чи установити в договорі додаткові умови, при дотриманні яких орендар здобуває переважне право укласти договір оренди на новий термін.
Зміна і доповнення умов договору оренди оформляється в письмовій формі як додаткова угода і є невід'ємною частиною договору. Внесення змін і доповнень у договір допускається тільки за обопільною згодою сторін. В однобічному порядку договір може бути змінений тільки у випадку суттєвого порушення умов договору іншою стороною.
Договір оренди будинку (споруди) може бути розірваний достроково:
• за згодою сторін, у тому числі при наданні орендарю іншого будинку (споруди);
• у судовому порядку при порушенні умов договору;
• при ліквідації організації орендаря.
Підстави дострокового розірвання договору оренди будинку (споруди) за вимогою однієї зі сторін у судовому порядку встановлені загальними положеннями цивільного кодексу про оренду. Договором оренди можуть бути передбачені додаткові підстави дострокового розірвання договору.
В одній із статей договору необхідно передбачити відповідальність сторін за невиконання чи неналежне виконання обов'язків. Доцільно, приміром, установити санкції за несвоєчасне перерахування орендної плати й інші порушення. При цьому сплата неустойки не звільняє сторони від виконання зобов'язань чи усунення порушень.
При припиненні договору оренди орендар повинний повернути будинок (споруду) за актом передачі, підписаному сторонами. У акті передачі необхідно вказати технічний і санітарний стан будинку (споруди).