5.3. Фінансові відносини в процесі підприємницької (виробничої) діяльності

1. Лізинг як форма торгівлі нерухомістю

На сьогоднішній день одним із напрямів фінансової діяльності є лізинг (фінансова оренда).

Здійснюючи лізингові операції, орендодавець (лізингодавець) зобов’язується придбати у власність обумовлене договором майно і надати його орендарю (лізингоодержувачу) за договором в тимчасове користування для підприємницьких (виробничих) цілей.

Предметом договору фінансової оренди може бути рухоме і нерухоме майно, характерною ознакою якого є збереження натуральних властивостей у процесі його використання, тобто неспоживані речі. Тому майнові права не можуть бути об'єктом оренди. Законом обмежується коло об'єктів, що можуть виступати як предмет договору фінансової оренди. Так, земельні ділянки й інші природні об'єкти не можуть бути передані у фінансову оренду, оскільки їх використання з підприємницькою метою визначається спеціальним законодавством. Отже, орендоване майно можна використовувати тільки в підприємницькій діяльності.

Як правило, сторонами в договорі оренди виступають комерційні організації і громадяни-підприємці. Орендодавцем може бути будь-яка юридична чи фізична особа, що є власником майна. Він не зобов'язаний одержувати спеціальний дозвіл (ліцензію) для укладення договіру фінансової оренди. Отже, орендодавець, це юридична особа, яка передає в оренду за договором спеціально придбане майно, або індивідуальний підприємець без утворення юридичної особи, зареєстрований як підприємець, або приватна особа - власник майна, що є предметом договору фінансової оренди.

У проекті цивільного кодексу відтворено норму відповідно до якої майно, що стало предметом договору фінансової оренди, може використовуватися тільки для підприємницьких (виробничих) цілях. Отже, орендарем, який одержує майно в користування за договором фінансової оренди, може виступати юридична особа, яка здійснює підприємницьку діяльність або громадянин, який займається підприємницькою діяльністю без утворення юридичної особи і зареєстрований як індивідуальний підприємець.

Особливістю договору фінансової оренди є наявність третього учасника договору - продавця, який реалізує майно, що є об'єктом лізингу. Ним може бути, наприклад, підприємство-виробник машин і обладнання або інша юридична особа, або підприємець, що продає лізингове майно.

Суб'єктами лізингу можуть бути також підприємства з іноземними інвестиціями, що здійснюють свою діяльність відповідно до Закону України “Про іноземні інвестиції в Україні”.

Стосовно форми договору фінансової оренди діє загальне правило, за яким договір на термін більше одного року, а якщо однією з його сторін є юридична особа, то незалежно від терміну, повинний бути укладений у письмовій формі. Якщо предметом договору фінансової оренди є об'єкт нерухомості, то договір підлягає державній реєстрації. Договір фінансової оренди транспортних засобів – повітряних і морських суден, суден внутрішнього плавання, що відносяться до нерухомого майна, державній реєстрації не підлягає.

У законодавстві не обумовлено максимальний чи мінімальний термін дії договору фінансової оренди. Сторони можуть укласти його на будь-який термін, про що зобов'язані вказати в договорі. Договір стає економічно вигідний, коли термін фінансової оренди наближається до нормативного терміну служби майна.

Учасники фінансової оренди, як правило, пов'язані між собою двома договорами: орендодавець із продавцем лізингового майна – договором купівлі-продажу й орендодавець з орендарем – договором фінансової оренди. При цьому орендар не є в договірних відносинах із продавцем лізингового майна, але має стосовно нього визначені права й обов'язки. Підставою для цього служать його договірні відносини з покупцем майна – орендодавцем. Орендар вправі пред'являти продавцю орендованого майна вимоги, що випливають з договору купівлі-продажу, укладеного між продавцем і орендодавцем. Одночасно він не може розірвати договір купівлі-продажу з продавцем без згоди орендодавця. Тільки сторони договору купівлі-продажу у випадку невиконання чи неналежного виконання умов договору однією із сторін вправі вимагати розірвання договору.

У відносинах із продавцем орендар і орендодавець виступають як солідарні кредитори. При солідарності вимог кожен із солідарних кредиторів вправі пред'явити боржнику (продавцю) вимоги в повному обсязі. Виконання усіх зобов'язань одним із солідарних кредиторів звільняє боржника (продавця) від виконання цих зобов’язань перед іншими кредиторам.

Як правило, орендар вибирає продавця і визначає умови договору купівлі-продажу майна. У цьому випадку орендодавець не несе відповідальності за вибір предмета оренди і продавця. Якщо договором фінансової оренди передбачено, що вибір продавця і придбаного майна здійснює орендодавець, то орендар має право висувати вимоги відповідно до умов договору купівлі-продажу безпосередньо продавцю майна або орендодавцю, котрі несуть солідарну відповідальність.

Придбаваючи майно для орендаря, орендодавець повинний повідомити продавця про призначення майна. Відсутність такого застереження не тягне недійсності договору, але може послужити підставою для вимоги про відшкодування збитків. Майно, що є предметом договору фінансової оренди, передається безпосередньо орендарю за його місцезнаходженням, якщо інше не передбачено договором. У випадку, коли майно не передане орендарю в термін зазначений у договорі фінансової оренди, орендар вправі зажадати розірвання договору і відшкодування понесених збитків (реальний збиток плюс упущена вигода) від орендодавеця, якщо прострочення допущене з вини останнього

Таким чином, відповідно до законодавства договір фінансової оренди (лізингу) повинний відповідати наступним вимогам:

-         право вибору об'єкта лізингу і продавця лізингового майна належить орендарю (лізингоодержувачу), якщо інше не передбачено договором;

-         лізингове майно використовується орендарем тільки в підприємницьких (виробничих) цілях;

-         лізингове майно придбавається орендодавцем у виробника (продавця) майна за умови передачі його в лізинг орендарю.

У договорі фінансової оренди нерухомості обов'язково визначається розмір орендної плати, порядок, терміни і періодичність внесення орендних платежів. Договір фінансової оренди носить інвестиційний характер, оскільки орендодавець фінансує виробнику підприємницьку діяльність орендаря. Для орендаря даний договір служить способом одержання необхідного йому нерухомого майна. Договір економічно вигідний для сторін у випадку, коли сума лізингових платежів близька до вартості переданого в оренду майна в цінах на момент укладання договору. Проект цивільного кодексу не містить нормативних розпоряджень, що встановлюють розмір орендної плати за користуванням майном за договором фінансової оренди, однак зрозуміло, що розмір орендної плати є важливою умовою договору, оскільки відсутність формулювання спричинить до недійсності договору.

Законодавством не передбачені спеціальні правила, що стосуються обов'язків сторін щодо використання і змісту орендованого майна. У договорі сторони можуть передбачити певний розподіл витрат щодо змісту орендованого майна. Традиційно такі витрати несе орендар, якщо інше не встановлено законом чи договором фінансової оренди. Орендар вправі за згодою орендодавця здавати орендоване майно в суборенду і віддавати свої права й обов'язки за договором фінансової оренди іншій особі, надавати орендоване майно в безплатне користування, а також віддавати орендні права в заставу, вносити їх як внесок у статутний капітал господарських товариств і товариств пайового внеску чи у виробничий кооператив, якщо інше не встановлено чинним законодавством. У зазначених випадках, за винятком передачі прав і обов'язків за договором іншій особі, відповідальним за договором фінансової оренди перед орендодавцем залишається орендар.

У договорі фінансової оренди можна передбачити перехід орендованого майна у власність орендаря після закінчення терміну оренди або до його закінчення за умови внесення орендарем всієї обумовленої договором викупної ціни. Договір фінансової оренди, що передбачає викуп орендованого нерухомого майна, укладається у формі купівлі-продажу такого майна. Викуп майна при фінансовій оренді регулюється загальними правилами, установленими цивільним кодексом для орендних угод, і здійснюється відповідно до умов договору фінансової оренди або додаткової угоди сторін. Закон може встановлювати випадки заборони викупу орендованого майна.

Сторони вправі домовитися про залік раніше виплаченої орендної плати у викупну ціну. Якщо після закінчення терміну договору фінансової оренди викуп не відбудеться, то майно може бути здане в оренду знову. Орендні відносини, що виникають за таких умов, не можуть служити підставою для оформлення договору фінансової оренди, поскільки предметом договору лізингу виступає нове, спеціально придбане орендодавцем майно для передачі його в оренду. Після закінчення терміну договору фінансової оренди орендар має переважне перед іншими особами право укласти договір оренди майна. Умови договору можуть бути змінені за згодою сторін.

Ще однією особливістю договору фінансової оренди є те, що в момент передачі орендарю орендованої нерухомості до нього переходить ризик випадкової втрати чи випадкового псування даного майна, якщо інше не передбачено угодою сторін у договорі, хоча власником майна залишається орендодавець.

2. Купівля-продаж квартир як предмет підприємницької діяльності

За оцінками вітчизняних і закордонних експертів, що займаються аналізом фінансової ситуації в Україні, купівля-продаж квартир займає одне з перших місць по ступені рентабельності. Підприємці, вкладаючи в цей сегмент фінансового   ринку   капітал, реально збільшують свої доходи.

Про купівлю-продаж квартир, як про предмет підприємницької діяльності, можна говорити, насамперед, у рамках рієлтерської діяльності. Законодавство визначає даний вид підприємницької діяльності як діяльність, здійснювану юридичними особами й індивідуальними підприємцями на основі угоди з зацікавленою особою (або за дорученням) від її імені і за її рахунок або від свого імені, але за рахунок і в інтересах зацікавленої особи з метою цивільно-правових угод щодо земельних ділянок, будинків, будівель, споруд, житлових і нежх приміщень і прав на них. Зазначається, що послуги щодо оцінки нерухомості не є рієлтерською діяльністю.

Рієлтерська діяльність не підлягає ліцензуванню. Рієлтерами можуть бути як юридичні, так і фізичні особи, що займаються підприємницькою діяльністю в рамках чинного законодавства.

Відповідно до проекту цивільного кодексу, основною метою діяльності комерційних організацій є отримання прибутку. Очевидно, що організації, які займаються рієлтерською діяльністю, можуть створюватися тільки у формі господарських товариств (повних, довірчих, товариств з обмеженою відповідальністю й акціонерних товариств, виробничих кооперативів, державних і муніципальних підприємств).

Оскільки рієлтерска діяльність - це комерційна діяльність, то не може бути рієлтерською некомерційна організація. Разом з тим, проект ЦК установлює можливість здійснення підприємницької діяльності некомерційними організаціями, у тому числі і з нерухомістю, однак ця діяльність має певні обмеження. По-перше, підприємницька діяльність повинна служити цілям, заради яких створена некомерційна організація. По-друге, некомерційна організація не вправі розподіляти отриманий прибуток між учасниками організації.

Стосовно продажу житла в цивільному кодексі сформульовані додаткові вимоги, спрямовані на захист громадян проживаючих у житлових приміщеннях. Так, зокрема, важливою умовою договору  продажу (купівлі-продажу) квартири чи її частини, у якій проживають особи, що зберігають відповідно до закону право користування відповідним житловим приміщенням після його придбання покупцем, визнається перелік таких осіб із зазначенням їхніх прав користування проданим житловим приміщенням. При недотриманні цієї вимоги договір продажу (купівлі-продажу) квартири вважається неукладеним.

Договір продажу (купівлі-продажу) квартири підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації.

Перехід права власності на нерухомість за договором продажу (купівлі-продажу) до покупця підлягає державній реєстрації.

Виконання договору продажу (купівлі-продажу) квартири до моменту державної реєстрації переходу права власності не є підставою для зміни їхніх відносин із третіми особами. При відхиленні однієї зі сторін від державної реєстрації переходу права власності на нерухомість, суд вправі за вимогою іншої сторони винести рішення про державну реєстрацію переходу права власності. При цьому сторона, що необґрунтовано ухиляється від державної реєстрації переходу права власності, повинна відшкодувати іншій стороні збитки, викликані затримкою реєстрації.

У договорі продажу (купівлі-продажу) квартири повинні бути зазначені дані, що дозволяють чітко встановити житлове приміщення, що підлягає передачі покупцю за договором (адреса, місце знаходження, продається квартира). При відсутності таких даних у договорі умова про житлове приміщення (квартирі), що підлягає передачі, вважається не погодженою сторонами, а відповідний договір не вважається укладеним.

Договор продажу (купівлі-продажу) квартири має суттєву відмінність від інших договорів купівлі-продажу, оскільки неодмінно передбачати ціну квартири. При відсутності в договорі погодженому сторонами в письмовій формі, умови про ціну квартири договір про її продаж (купівлю-продаж) вважається неукладеним.

Договір купівлі-продажу приватизованої квартири, укладений без попереднього дозволу органів опіки і піклування буде визнаний недійсним, як такий, що тягне порушення житлових прав і інтересів неповнолітніх дітей продавця.

Терміни для запам’ятовування

        Рієлтер

        Об’єкт нерухомості

        Поземельна книга (єдиний державний реєстр)

        Державна реєстрація прав на нерухомість

        Принципи реєстрації прав на нерухомість

        Оренда нерухомості

Питання для самоконтролю

1.      Етапи становлення рієлтерської діяльності в Україні

2.      Об’єкти рієлтерської діяльності

3.      Суб’єкти рієлтерської діяльності

4.      Законодавчі акти, що регулюють рієлтерську діяльність

5.      Специфіка торгівлі нерухомістю

6.      Основні елементи договору купівлі-продажу нерухомості

7.      Основні принципи реєстрації прав на нерухоме майно

8.      Принцип спеціальності

9.      Принцип обов’язковості

10.  Принцип гласності

11.  Принцип вірогідності

12.  Принцип безповротності

13.  Принцип старшинства

14.  Акт реєстрації прав на нерухомість

15.  Формування ціни на нерухомість

16.  Специфічні особливості оренди нерухомості

17.  Розпорядники державного майна

18.  Лізинг (фінансова оренда) нерухомості

19.  Специфічні особливості купівлі-продажу квартир, житла.

Список літератури за темою

Цивільний кодекс (Проект).

Лаврухин О.  “Рынок недвижимости: этап становления закончен, но что дальше?” // ж-л  “Бизнес” , 1996, №11  ;  стр.13.

Бойко Т.   “Недвижимость: парадоксы закона и логика права”  // ж-л  “ЭКО”, 1995, №9  ; стр.173.

Павлов П.  “Основные принципы регистрации прав на недвижимое имущество”  // ж-л  “Российская юстиция”,1995, №5 ; стр.26.

Витрянский В. “Отдельные виды договора аренды”  //  ж-л  “Хозяйство и право”, 1996, №3 ; стр.23.

Калачева С.А.  “Арендные сделки”, М. ; 1996 ;

Коган Э.Э.  “Правовые основы лизинга” //  ж-л  “ЭКО”, 1996 , №3 ; стр.65