7.1. Типізація (класифікація) земельних ресурсів як інструментарій управління

Основний базовий об’єкт нерухомості - земля має унікальне і ключове значення у всій системі підприємницької діяльності людей і самого їхнього життя. Вона являє собою особливу цінність для всього людського суспільства, оскільки є єдиним місцем проживання всіх народів і поколінь людей, осно­вним і природним фактором у будь-якій сфері бізнесу, прямо чи побічно бере участь у виробництві всіх інших товарів і благ.

У ринковому середовищі земля має багатофункціональне призначен­ня. Як природний об’єкт, що існує незалежно від волі людей, земля - це вся планета, колиска людини, що виконує найважливішу екологічну функцію. Одночасно земля - це і Грунт, верхній шар нашої планети, її поверхня чи про­сторовий базис - об’єкт господарювання і, отже, відображає економічні відносини. Соціальна роль землі полягає в тім, що вона служить місцем іс­нування й умовою життя людей. І, нарешті, земля як територія держави зу­мовлює політичну функцію. Тому здійснення угод із земельними ділянка­ми регулюється не тільки конституційними нормами і земельним правом, а і цивільним законодавством з урахуванням лісового, екологічного й іншого спеціального законодавства.

У силу перелічених вище факторів земля як незамінний природний ре­сурс багатофункціонального значення, має особливий юридичний статус. Розпорядження землею, особливо купівля-продаж земельних ділянок на су­часному етапі - справа специфічна і непроста.

В Україні як і в багатьох промислово розвинутих країнах світу (США, Англія та ін.), встановлено: коли приватна власність перешкоджає реалізації суспільних інтересів, вона піддається постійним чи тимчасовим обмеженням. Постійні обмеження права власності на землю зумовлені обмеженістю її у природі і незамінністю у підприємницькій діяльності та включають: систе­му землеустрою; раціональне використання й охорону земель; контроль на­вколишнього середовища; захист законних прав й інтересів інших власників, орендарів і користувачів землі; дотримання умов використання особливо охо- ронюваних територій і охоронних зон; врахування будівельних норм і правил, проектів планування і забудови населених пунктів; примусовий викуп земель у власника для суспільних потреб та ін.

Існують і тимчасові обмеження правочинностей власника землі: суворо цільове використання земельної ділянки, можливість купівлі-продажу сіль­ськогосподарських земель за умови збереження їхнього цільового призначен­ня, вилучення земельних ділянок, які не використовуються, обмежена оборо- тоспроможність окремих категорій земель та ін.

Не можуть також державні і комунальні підприємства самостійно здавати в оренду земельні ділянки, закріплені за ними на праві постійного користування.

Земля знаходиться в центрі складного переплетення різних економічних процесів, приватних і суспільних інтересів, адміністративних норм і правил (рис. 7.1).

Здійснення цивільно-правових угод щодо земельних ділянок вимагає гли­боких і систематичних знань особливостей обороту земель, зумовлених спе­цифікою самого товару - земельної власності.

Залучення відповідних категорій земель чи прав користування ними уза­конені, ринкові відносини стимулюють ділову й інвестиційну активність, пе­решкоджають кримінальним угодам щодо землі.

Як об’єкт підприємницької діяльності земля є визначеною гарантією ста­більності бізнесу і відтворення капіталу зі збільшенням. Типовий інвестор, вкладаючи засоби в землю, звичайно, не тільки повертає капітал, а і отримує прибуток і компенсує всі інші витрати. Можливі й інші задоволення з володін­ня престижною власністю на землю.

Для організації кращого, більш ефективного використання землі прово­диться її типізація (класифікація) за видами використання чи доцільному ви­користанні.

Типізація (класифікація) - це розподіл безлічі земельних об’єктів на їхні підмножини за подібністю чи розходженням відповідно до обраних ознак і методів. Вона полегшує процес вивчення специфіки земельних ресурсів, дає змогу швидко знайти внутрішні закономірності, які визначають стан і зміни їхніх споживчих і ринкових властивостей.

Об’єктами класифікації є елементи різноманітності, яка досліджується (види використання земель, типи землекористування і т. д.)

Ознаки класифікації - найбільш істотні і практично важливі властивості і характеристики об’єктів, що служать підставою для їхнього угруповання чи розподілу (рис. 7.2).

Типізацію проводять, використовуючи такі чотири правила розподілу обсягу понять.

1. В одній і тій самій класифікації необхідно застосовувати ту саму підставу.

2. Двомірність розподілу - сума членів (видів, різновидів, груп) класифікації повинна дорівнювати обсягу досліджуваного класу.

3. Члени класифікації повинні взаємно виключати один одного, тобто не пе­ретинатися.

4. Безперервність і послідовність поділу на види, підвиди і т. д.

Для класифікації застосовують різні методи.

Ієрархічний метод класифікації - послідовний (за ступенями) поділ без­лічі земельних об’єктів на супідрядні групи. На кожному ступені класифікації утворюються різнорідні групи предметів. При цьому глибина класифікації (кількість ступенів) може бути різною і включати кілька ступенів.

Фасетний метод класифікації, що припускає рівнобіжний поділ безлічі земельних об’єктів на незалежні групи (види, підвиди), має такі особливості (рис. 7.3, 7.4):

- наявність тільки одного ступеня класифікації;

- поділ безлічі об’єктів може здійснюватися за різними ознаками;

- висока інформаційна насиченість.

При загальній класифікації земельних ресурсів ступінь дроблення може обмежуватися, виходячи з принципу розумної доцільності, достатнього для заглибленого аналізу стану об’єктів і їхньої ринкової оцінки.

Земельні ділянки як товар - це об’єкт угод (купівлі-продажу, дарування, застави та ін.), що задовольняє різні реальні чи потенційні потреби й має ви­значені якісні і кількісні характеристики (рис. 7.5). Кожна категорія земель має свої споживчі властивості, відповідно, і потенційні потреби.

Земельні ділянки містять у собі одночасно і благо, необхідне споживачам, і витрати чи інвестиції, без яких володіння і користування ними практично неможливо. Ці якості проявляються у вигляді їхньої корисності, рідкісності, обмеженості і капіталоємності. Якби земля, вода й надра не були б обмеже­ними й вичерпними, вони були б безкоштовними, як повітря. Загальну спо­живчу цінність землі складає її корисність, тобто можливість використання для здійснення визначеної економічної функції (вирощування врожаю, випус­ку промислових товарів, відпочинку чи особистого споживання).

Корисність - це здатність земельної власності задовольняти потреби власника саме у вираженому і протягом відповідного періоду часу.

Земля має особливі споживчі властивості (табл. 7.1, рис. 7.6).

Рис. 7.4. Загальне поняття ознак земельної ділянки

Як і будь-який товар, земельна ділянка має споживчу і ринкову вартість. Споживча вартість відображає вартість речей для конкретного користувача. Ринкова вартість - це найбільш ймовірна ціна продажу їх на відкритому і конкурентному ринку. Земля включається в економічний оборот як ресурс, що не має альтернатив взаємозаміни в багатьох сферах діяльності. На пропози­цію земельних ділянок як товару впливає чинність закону рідкісності й об­меженості: чим вища рідкісність товару - тим вища ціна. Немає навіть і двох однакових ділянок, у них завжди будуть розбіжності за місцем розташування, доступністю й іншими показниками.

Особливість землі як товару в тому, що кількість пропонованої на ринку землі обмежена самою природою.

Земля як товар включає в себе одночасно і благо, необхідне споживачам, і затрати (інвестиції), без яких володіння і користування земельною ділянкою практично неможливо. Ці якості землі проявляються у вигляді її корисності, рідкісності, обмеженості та капіталу. Якби земля не була обмеженою, вона була б безплатною як повітря. Загальні споживчі цінності землі складають її корисність. А це дає можливість використовувати земельну ділянку для здій­снення визначеної економічної функції (вирощування сільськогосподарських культур, виробництво промислових товарів, надання послуг тощо) або осо­бистого користування.

Земля включається в економічний обіг як ресурс, який не має альтерна­тиви взаємозаміни в багатьох сферах діяльності, її особливість як товару по­лягає ще й і в тому, що кількість запропонованих на ринку земельних ділянок обмежена самою природою. Зміна рівня і динаміки цін на землю не впливає на розмір пропозицій на земельні ділянки. Тому ціна землі визначається, в основному, попитом: якщо рівень попиту піднімається, то, відповідно, підви­щується ціна або рента.

Власність на землю разом із природними ресурсами (рослинністю, во­дою, надрами) і зведеними на ній будівлями є джерелом абсолютної та дифе­ренціальної ренти. Диференціальна рента з гірших ділянок дорівнює нулю. Збільшення попиту на продукти харчування підвищить земельну ренту до певного рівня, а тому зросте і ціна за земельну ділянку.

П’ять рівнів потреб, які задовольняються землею, у свідомості людей об’єднуються в певну ієрархію і підпорядковуються принципу відносного до­мінування. Усі вони, включаючи і вищі потреби у своїй основі, мають інстинк­тивну природу і визначально притаманні кожній вихованій особі.

Усе, що потрібно людині для виживання, вона одержує, з рештою, від землі- годувальниці. Адже земля одночасно і мати багатства. Володіння землею психо­логічно привабливе для багатьох, бо земля відіграє вирішальну роль у формуван­ні та зміцненні середнього і елітного соціальних шарів українського суспільства.

Після задоволення потреб чотирьох рівнів земля стає основою самореаліза- ції, саморозвитку потенційних можливостей людей. І, коли вищі інтелектуальні потреби перетворюються в динаміку, власник землі вже не може жити без своєї доброї справи - не творити, не вирощувати урожай, не обробляти землю.

Розглядаючи ознаки земельної ділянки як об’єкта права власності грома­дян, спинимося докладніше на найважливіших з них.

Чинне земельне законодавство чітко визначає лише поняття цільового призначення категорії земель, а не конкретних земельних ділянок, сприймаю­чи їх як рівнозначні. Ціна на землю, як і будь-який товар, визначається попи­том (З) і пропозицією (П). У міру зниження ціни на ринку збільшується попит на земельні ділянки, а з ростом цін - знижується.

На відміну від інших товарів земельні ділянки, які приносять дохід, вима­гають професійного управління активами, починаючи з пошуку й оцінки аль­тернатив, вибору найкращого і найбільш ефективного варіанта використання і його практичної реалізації, аж до організації охорони.

Для ефективного управління землекористуванням уже на передінвести- ційній стадії потрібен цілий комплекс заходів:

• маркетингові дослідження;

• будівельна, екологічна, правова й економічна експертиза;

• обґрунтування прогнозованої ціни й експлуатаційних витрат;

• аналіз аналогів землекористування за принципом заміщення та ін.

Отже, специфіка землі як природного ресурсу і, як товару в ринковій еко­номіці має великий вплив на специфіку управління. Це необхідно враховувати при розробці системи управління земельними ресурсами.