8.5. Специфіка управління землями приватної власності

Уперше у новітній законодавчій історії України право приватної власнос­ті на землю було передбачено Законом «Про форми власності на землю». На цій підставі право громадян на довічне спадкове володіння земельними ді­лянками, закріплене у ЗК Української РСР від 18 грудня 1990 р. (у редакції від 13 березня 1992 р.) було перетворено на право їхньої приватної власності на землю. У чинному ЗК України це право набуло подальшого розвитку. Воно поширюється не тільки на громадян України як фізичних осіб, а й на юридич­них осіб, заснованих українськими громадянами або створених українськими підприємствами, установами і організаціями недержавної та некомунальної форми власності. Водночас варто зазначити, що це не завжди є виправданим і не в усіх випадках узгоджується і цивільним, і господарським законодавством. Очевидно, наведена обставина і стала підставою для відособленої регламен­тації в земельному законі права приватної власності на землю громадян і юри­дичних осіб.

Насамперед треба зазначити, що набуття громадянами права приватної власності на земельні ділянки має свої правові засади. Так, згідно з ч. 1 ст. 81 ЗК України громадяни України набувають право власності на земельні ділянки на підставі:

- придбання за договорами купівлі-продажу, дарування, міни та іншими ци­вільно-правовими угодами;

- безоплатної передачі із земель державної та комунальної власності;

- приватизації земельних ділянок, що були раніше надані їм у користування;

- прийняття спадщини; виділення в натурі (на місцевості) належної їм зе­мельної частки (паю).

Набуття громадянами права приватної власності на землю за цивільно- правовими угодами, передбаченими ЗК, може мати місце, наприклад, за до­говорами купівлі-продажу під час продажу земельних ділянок державної чи комунальної власності (ст. 127 ЗК України), договорами дарування земельних наділів, обміну ними або успадкування їх за законом чи заповітом (ст. 131 ЗК України). До інших цивільно-правових підстав набуття права приватної влас­ності на землю можна віднести, наприклад, перехід права на земельну ділянку при переході права на будівлю і споруду (ст. 120 ЗК України).

Безоплатна передача громадянам земельних ділянок у приватну власність із земель державної і комунальної власності може здійснюватися, наприклад, при приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських під­приємств, установ та організацій (ст. 25 ЗК України), під час визначення місць розташування земельних ділянок громадян при ліквідації сільськогосподар­ських підприємств, установ та організацій (ст. 29 ЗК України) або у разі роз­поділу несільськогосподарських угідь при ліквідації сільськогосподарських підприємств (ст. 30 ЗК України). Безоплатна передача земельної ділянки у при­ватну власність громадянина може мати місце за давністю користування нею, тобто на підставі набувальної давності (ст. 119 ЗК України).

Приватизація земельних ділянок, наданих раніше громадянам у корис­тування, як підстава набуття права приватної власності на землю за ЗК, може здійснюватися при одержанні земельних ділянок членами фермерських госпо­дарств (ст. 32 ЗК України).

Громадяни України можуть набувати право приватної власності на зе­мельні ділянки на зазначених підставах для утворення фермерського госпо­дарства (ст. 31 ЗК України), ведення особистого селянського господарства (ст. 33), садівництва (ст. 35), будівництва та обслуговування житлового бу­динку, господарських будівель і гаражного будівництва (ст. 40 ЗК України), дачного будівництва (ст. 51 ЗК України) тощо. Для зазначених цілей зе­мельні ділянки надавалися громадянам на праві приватної власності й за земельним законодавством, яке діяло раніше. Особливістю ж чинного Земельного Кодексу України є те, що наведений у ньому перелік видів при­ватного землеволодіння не є вичерпним, оскільки використання земельних ресурсів на підставі права приватної власності передбачено, по суті, для всіх категорій земель.

У земельному законі своєрідно закріплено право приватної власності на землю юридичних осіб. Так, відповідно до ч. 1 ст. 82 ЗК України юридичні особи, засновані громадянами України або українськими юридичними осо­бами, можуть набувати у власність земельні ділянки для здійснення підпри­ємницької діяльності.

Приватна природа права власності на земельні ділянки юридичних осіб, заснованих українськими громадянами або українськими підприємствами приватної власності, не викликає сумнівів. Однак із текстуального змісту на­веденої земельно-правової норми випливає, що приватними власниками землі можуть бути не тільки юридичні особи недержавної чи не комунальної влас­ності, а й підприємства державної і комунальної власності, оскільки вони та­кож є юридичними особами України. Проте важко уявити ситуацію, за якої державне або комунальне підприємство на передбаченій законом підставі на­буде земельну ділянку для підприємницької діяльності, що була, наприклад, у приватній власності.

Тому для зазначених юридичних осіб у ЗК збережено інститут права по­стійного користування землями державної та комунальної власності. Інакше придбання ними земельних ділянок у приватну власність неминуче призводи­ло б до встановлення змішаної державно- чи комунально-приватної земель­ної власності. Теоретично можна припустити можливість надання земель державної або комунальної власності відповідним підприємствам у постійне користування і закріплення за ними викуплених у громадян земельних діля­нок на правах приватної власності. Проте чинне законодавство не передбачає такої правової підстави використання зазначеними підприємствами не тільки земельних ресурсів, а й майна та інших засобів виробництва.

Юридичні особи можуть набувати право приватної власності на зе­мельні ділянки у разі придбання:

• їх за договорами купівлі-продажу, дарування, міни та іншими цивільно- правовими угодами;

• внесення земельних ділянок їх засновниками до статутного фонду;

• прийняття спадщини; виникнення інших підстав, передбачених законом.

Не важко побачити, що підстави набуття права приватної власності на зе­мельні ділянки юридичними особами не збігаються з підставами набуття пра­ва власності на землю громадянами. Для юридичних осіб не передбачається, наприклад, безоплатна передача земель державної та комунальної власності. Вони можуть придбати їх у приватну власність за плату.

Незважаючи на те, що приватизація земельних ділянок, які раніше були надані юридичним особам у постійне користування, не передбачена як під­става набуття ними права приватної власності на них, вона фактично може застосовуватися. Про це свідчить п. 6 Перехідних положень ЗК, який визначив термін для юридичних осіб щодо переоформлення у встановленому порядку права власності чи права оренди на земельні ділянки. Насамперед така при­ватизація може здійснюватися юридичними особами, які втратили статус осіб державної або комунальної власності. У таких випадках приватизація земельних наділів юридичними особами може здійснюватися як безоплатно, наприклад, для використання з метою, передбаченою ст. 41 ЗК України, так і за плату. І тоді вона мало чим відрізнятиметься від придбання ними земельних ділянок за цивільно-правовими угодами.

Треба зазначити, що такий спосіб набуття юридичними особами права приватної власності на землю, як внесення земельних ділянок їх засновниками до статутного фонду, є обмеженим. Так, згідно з п. 14 Перехідних положень ЗК України було визначено термін заборони внесення права на земельну частку (пай) до статутних фондів господарських товариств. Це положення пошире­но лише на господарські товариства як юридичні особи. Воно було обмежене трирічним терміном і стосувалось лише громадян, оскільки тільки вони воло­діють правом на земельну частку. Однак зазначене обмеження є недостатньо обгрунтованим. Адже у будь-якому разі реально не виділена земельна частка перебуває у складі земель сільськогосподарського підприємства.

Порівняльний розгляд положень земельного і господарського законодав­ства свідчить про відсутність істотних відмінностей між правом користування громадянами земельною часткою на свій розсуд і користуванням цим правом у складі господарського товариства. Більше того, відповідно до положень Закону

України від 19 вересня 1991 р. «Про господарські товариства» самі громадяни - власники прав на земельні частки можуть засновувати такі товариства. У зв’язку з цим виникає ситуація, коли громадянин - член сільськогосподар­ського кооперативу згідно з ч. 2 ст. 20 Закону України від 17 липня 1997 р. «Про сільськогосподарську кооперацію» може передавати право користуван­ня земельною ділянкою кооперативу як пайовий внесок, а вносити право на земельну частку до статутного фонду цього товариства, яке може надаватися відповідно до ч. 1 ст. 13 Закону України “Про господарські товариства» лише на умовах користування, йому заборонено.

Земельне законодавство передбачає й деякі інші обмеження, пов’язані з виникненням права приватної власності на землю. Так, відповідно до ч. 4 ст. 78 ЗК України особам та їх спадкоємцям, які мали у власності земельні ділянки до 15 травня 1992 р., останні не повертаються. Зазначена дата є днем набрання чинності ЗК у редакції від 13 березня 1992 р., в якому закріплюва­лося право приватної власності на землю. З цього випливає, що фізичні та юридичні особи, а також їхні спадкоємці не мають права вимагати повернення приватних землеволодінь, наданих їм до 15 травня 1992 р. Такі особи мають право на придбання земельних ділянок у приватну власність на загальних під­ставах, передбачених земельним законодавством.

Не менш важливим є обмеження за розмірами і термінами набуття фі­зичними та юридичними особами права приватної власності на сільськогос­подарські землі. Так, згідно з п. 13 Перехідних положень земельного закону на період до 1 січня 2010 р., громадяни та юридичні особи можуть набува­ти право власності на землі сільськогосподарського призначення загальною площею до 100 гектарів. Ця площа може бути збільшена у разі успадкування земельних ділянок за законом. Таке обмеження пов’язане, по-перше, з обме­женістю земельних площ сільськогосподарського призначення, по-друге, з більшою цінністю сільськогосподарських земель.

Однак, зазначене обмеження не поширюється на інші категорії земельних ресурсів нашої країни, які громадяни та юридичні особи можуть придбати на праві приватної власності. Крім того, площі земель сільськогосподарського призначення можуть бути збільшені у разі успадкування земельних ділянок. Попри те, що наведене положення стосується лише успадкування земельних ділянок за законом, уявляється, що воно підлягає розширеному тлумаченню і поширенню на успадкування земель сільськогосподарського призначення ві­тчизняними громадянами та юридичними особами і за заповітом.