8.7. Специфіка управління землями спільної власності

Виклад «відносин земельної власності» у попередніх параграфах ґрунту­вався на належності земельної ділянки одній особі. Але у житті часто виника­ють ситуації, коли, кілька осіб, а іноді й безліч суб’єктів права об’єднують свої земельні ділянки в єдиний об’єкт права, внаслідок чого виникають відносини багатосуб’єктної належності земельної ділянки. Такі відносини прийнято на­зивати правом спільної власності на землю.

Право спільної власності у майнових відносинах давно відоме цивільно­му законодавству і є досить розвинутим правовим інститутом. У земельному ж законодавстві таке право являє собою відносно нове явище. Поза всяким сумнівом, новий земельний закон сприйняв багато положень цивільного за­конодавства про право спільної власності. Більше того, в Земельному кодексі певною мірою відтворені окремі правові норми, які раніше були виключені з Цивільного кодексу. Водночас у земельному законі передбачено кілька право­вих нововведень. У зв’язку з цим відносини, пов’язані зі спільною земельною власністю, становлять значний пізнавальний інтерес.

Відповідно до. ч. І ст. 86 ЗК України земельна ділянка може перебувати у спільній власності з визначенням частки кожного з учасників цієї власності (спільна часткова власність) або без визначення часток учасників (спільна су­місна власність). Наведена земельно-правова норма пов’язує спільну власність із визначеністю або невизначеністю частки. Проте, якщо врахувати, що земель­на ділянка являє собою частину земної поверхні зі встановленими межами і певним місцем розташування та існування визначених щодо неї прав, треба визнати, що спільна власність - це об’єднання не тільки кількох земельних ді­лянок, а й прав кожного її учасника. Таким чином, об’єктом спільної власності на земельну ділянку є остання як цілісний об’єкт та юридичне злиття прав на неї, внаслідок чого і формується право спільної земельної власності.

У правових відносинах спільної власності на земельну ділянку відбува­ється також певне об’єднання суб’єктів права власності. Ними згідно з наведе­ною земельно-правовою нормою можуть бути громадяни та юридичні особи. Причому земельний закон не вказує на неможливість участі у спільній влас­ності на земельні ділянки таких суб’єктів права приватної власності, як іно­земні громадяни, особи без громадянства та юридичні особи інших держав. Отже, немає законодавчих перешкод для виникнення права спільної власності на земельні ділянки між зазначеними суб’єктами, а також між ними та вітчиз­няними громадянами і юридичними особами, за винятком випадків, перед­бачених законодавством.

Безумовно, при об’єднанні громадян і юридичних осіб як приватних власників земельних ділянок незалежно від його варіантів (лише громадян як фізичних осіб, громадян і юридичних осіб чи тільки юридичних осіб) правова природа приватної власності не змінюється. У земельному законодавстві не­має вказівки й на кількість суб’єктів такого об’єднання. Зрозуміло, що в ньому не може бути менше двох суб’єктів права. Максимальна ж кількість учасників спільної власності не обмежена.

Попри те, що комунальна власність на землю виникла недавно, встанов­лення права спільної власності на неї передбачено в законі і є реальністю. Так, відповідно до ч. 5 ст. 83 ЗК територіальні громади сіл, селищ і міст можуть об’єднувати на договірних засадах належні їм земельні ділянки комунальної власності. Отже, при їх об’єднанні виникає право спільної власності відповід­них територіальних громад. З урахуванням цього не зовсім коректною є ч. 3 ст. 86 Земельного кодексу, згідно з якою суб’єктами права спільної власності на земельні ділянки територіальних громад можуть бути районні та обласні ради.

З цього аж ніяк не випливає, що територіальні громади сіл, селищ і міст позбавляються правосуб’єктності щодо земельних ділянок при формуванні спільної земельної власності. По-перше, це суперечило б ст. 142 Конституції України, по-друге, земельний закон вказує на можливу правосуб’єктність ра­йонних і обласних рад щодо земель територіальних громад. Спільна власність не усуває, а навпаки, передбачає множинність суб’єктів - її учасників. Адже при односуб’єктності у відносинах власності за наведеними нормами (лише району чи області) немає і самої спільної власності. Спільна власність на ко­мунальні земельні ділянки не є винятком з цього.

Земельний кодекс не передбачає права спільної власності на землю на­шої держави разом з іншими державами. Але, в принциповому плані виник­нення таких відносин не суперечило б вітчизняному законодавству. Адже ст. 3 Закону України “Про власність» допускає можливість існування спільної власності різних держав. А відповідно до ч. 4 ст. 8 цьогоЗакону режим ви­користання спільних природних об’єктів, розташованих на території України і суміжних держав, визначається міжнародними договорами, ратифікованими нашою державою.

Право спільної власності на землю, як й інші види права земельної власності, посвідчується державним актом, що передбачено ч. 4 ст. 86 ЗК. А ст. 202 Земельного кодексу, закріплює необхідність державної реєстрації зе­мельних ділянок, яка здійснюється органами Держкомзему. Відомо, що межі земель комунальної власності територіальних громад та межі сіл, селищ і міст як адміністративно-територіальних одиниць в основному збігаються. Але, при цьому право спільної власності територіальних громад підлягає посвідченню державним актом, форма якого затверджується Кабінетом Міністрів України, а межі сіл, селищ та міст посвідчуються державним актом України, форма і порядок видачі якого встановлюються Верховною Радою України.

Частки учасників спільної часткової власності на земельну ділянку як єдиний об’єкт, а відповідно, і частки їхніх прав на неї відомі заздалегідь. Ця визначеність часток закладена у самих підставах виникнення права спільної часткової власності, закріплених у ст. 87 ЗК. Згідно з нею право спільної часткової власності на земельну ділянку виникає:

• при добровільному об’єднанні власниками належних їм земельних ділянок;

• придбанні у власність земельної ділянки двома чи більше особами за ци­вільно-правовими угодами;

• прийнятті спадщини на земельну ділянку двома або більше особами;

• за рішенням суду.

До договірних засад виникнення права спільної часткової власності на землю висуваються спеціальні вимоги. Так, відповідно до ч. 2 ст. 88 ЗК України договір про спільну часткову власність на земельну ділянку має укла­датися в письмовій формі та посвідчуватись нотаріально.

Заздалегідь визначений розмір частки землі в об’єднаній земельній ді­лянці дає учаснику спільної часткової власності право вимагати виділення належної йому частки зі складу земельної ділянки як окремо, так і разом з іншими учасниками, які вимагають виділення. А у разі неможливості виді­лення частки в натурі, він вправі вимагати відповідної компенсації за неї. Не менш важливим для учасника спільної часткової власності на земельну ді­лянку є право на отримання в його володіння і користування частини спільної земельної ділянки, що відповідає розміру належної йому частки, тобто без її виділення в натурі зі складу загальної земельної ділянки.

Відомий заздалегідь розмір частки забезпечує реалізацію й інших прав та обов’язків учасників спільної часткової власності. Так, згідно з ч. 5 ст. 88 ЗК України учасник спільної часткової власності відповідно до розміру сво­єї частки має право на доходи від використання спільної земельної ділянки, відповідає перед третіми особами за зобов’язаннями, пов’язаними з цією ді­лянкою, і повинен брати участь у сплаті податків, зборів і платежів, а також у витратах з її утримання та зберігання. При продажу учасником належної йому частки інші учасники мають переважне право на її купівлю.

Дещо інші ознаки характеризують право спільної сумісної власності. При цьому ні частки її учасників у земельній ділянці як єдиному об’єкті, ні частки їх прав на неї заздалегідь не визначаються. Крім того, згідно з ч. 1 ст. 89 ЗК земель­на ділянка може належати на праві спільної сумісної власності лише громадя­нам. З цього випливає, що усі інші учасники права спільної сумісної власності на земельну ділянку можуть брати участь лише у пов’язаних з нею відносинах.

Однак і громадяни не завжди можуть бути учасниками права спільної сумісної власності на земельні наділи. Відповідно до ч. 2 ст. 89 ЗК України у спільній сумісній власності перебувають земельні ділянки: подружжя; чле­нів фермерського господарства, якщо інше не передбачено угодою між ними; співвласників житлового будинку. Наведена земельно-правова норма за своїм змістом є вичерпною і не підлягає розширювальному тлумаченню. З цього випливає, що в усіх інших випадках об’єднання громадянами їх земельних ді­лянок вони стають учасниками спільної часткової власності на землю.

Аналіз суб’єктного складу учасників права спільної сумісної власності на земельну ділянку дає можливість дійти висновку, що між її учасниками іс­нують не тільки правові зв’язки, зумовлювані відносинами власності, а й осо­бисті стосунки. Це найбільш характерно для права спільної сумісної власності на земельну ділянку подружжя. Подібні взаємини складаються й між членами фермерського господарства, які пов’язані між собою не тільки земельними, господарськими, майновими, трудовими, а й подружніми, родинними та ін­шими взаємовідносинами.

Водночас треба звернути увагу на те, що земельні ділянки фермерських господарств згідно з ч. І ст. 31 ЗК України можуть складатися, зокрема, із земельних ділянок, що належать на правах власності цим господарствам як юридичним особам та ділянок, які належать громадянам - членам зазначених господарств на правах приватної власності. Зрозуміло, що земельна ділянка, яка належить фермерському господарству як юридичній особі, не може бути об’єктом права як спільної часткової, так і спільної сумісної власності, оскіль­ки її власником є юридична особа, а не окремі члени фермерського господар­ства. Об’єднання ж виділених і відособлених земельних ділянок, що належать громадянам - членам фермерського господарства, здійснюється на договірних засадах, унаслідок чого може складатися право не спільної сумісної, а спіль­ної часткової власності.

Відомо, що відносини, пов’язані з правом власності на земельну ділянку, які існують між членами фермерського господарства, складаються й в осо­бистому селянському господарстві. Однак з урахуванням характеру такого господарства та притаманного йому відособленого землеволодіння земель­ний закон передбачає для цього право індивідуальної приватної власності на земельну ділянку. Право спільної сумісної власності в особистому селянсько­му господарстві може виникати лише між подружжям та громадянами - спів­власниками житлового будинку, розміщеного в такому господарстві. В усіх інших випадках земельні ділянки, надані громадянам для ведення особис­тих селянських господарств, можуть об’єднуватися ними на правах спільної часткової власності.

Відповідно до ч. 4 ст. 89 ЗК України співвласники земельної ділянки, що перебуває у спільній сумісній власності, мають право на її поділ або на виді­лення з неї окремої частки. Нерухомий характер земельної ділянки зумовлює ту обставину, що виділення частки співвласника являє собою окремий випа­док поділу спільної сумісної ділянки. Це випливає із закріпленого у ч. 5 ст. 89 ЗК України положення, згідно з яким поділ земельної ділянки, що є у спільній сумісній власності, з виділенням частки співвласника може бути здійснено за умови попереднього визначення розміру земельних часток, які є рівними, якщо інше не передбачено законом або не встановлено судом. Відхилення від рівності часток може мати місце, наприклад, при поділі за судовим рішенням земельної ділянки між співвласниками житлового будинку, під час якого буде встановлено, що конфігурація загальної ділянки або інші обставини не дають змоги забезпе­чити реальну рівність часток учасників спільної сумісної власності.