Купівля-продаж земельних ділянок

Що таке договір купівлі-продажу землі?

Договір купівлі-продажу землі — це цивільно-правова угода, за якою од­на сторона (продавець) передає або зобов'язується передати земельну ділян­ку у власність іншій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язу­ється прийняти земельну ділянку і сплатити за неї певну грошову суму.

Які категорії земель можуть і не можуть бути предметом до­говору купівлі-продажу?

Відповідно до пункту 15 Перехідних положень ЗКУ, громадяни та юри­дичні особи, що мають у власності земельні ділянки для ведення селянського (фермерського господарства) та іншого товарного сільгоспвиробництва, а також громадяни України — власники земельних часток (паїв) не вправі до 1 січня 2007 року продавати чи іншим способом відчужувати належні їм зе­мельні ділянки та земельні частки (паї), окрім передачі у спадщину та при вилученні (викупі) землі для суспільних потреб.

Це означає, що громадяни України та юридичні особи, які мають держав­ний акт на право власності на земельну ділянку, надану саме для ведення то­варного сільгоспвиробництва, не мають права продати чи іншим способом передати іншій особі право власності на цю ділянку. Тип цільового призна­чення конкретної земельної ділянки зазначається у державному акті на пра­во власності на цю земельну ділянку.

На сьогоднішній день предметом договору купівлі-продажу можуть бути тільки земельні ділянки, надані для ведення особистого селянського господар­ства, присадибні земельні ділянки, ділянки для садівництва, дачного та гараж­ного будівництва. Однак слід пам'ятати, що сьогодні продати земельну ділянку сільськогосподарського призначення, надану, зокрема, для ведення особисто­го селянського господарства або садівництва, закон дозволяє лише покупцю — фізичній особі, яка є громадянином України (ч. 3 ст. 22, ч. 2 ст. 81, ст. 82 ЗКУ).

Які вимоги встановлює закон щодо форми та змісту договору ку- півлі-продажу земельної ділянки?

Чинне законодавство вимагає, щоб договір купівлі-продажу земельної ді­лянки було укладено в письмовій формі. Окрім дотримання письмової фор­ми, такий договір підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню та дер­жавній реєстрації (ст. 657 ЦКУ, ч. 1 ст. 132 ЗКУ).

Договір купівлі-продажу земельної ділянки, як і інші угоди про перехід права власності на земельну ділянку, повинен містити:

а) назву сторін (прізвище, ім'я та по батькові громадянина, назву юридич­ної особи);

б) вид угоди;

в) предмет угоди (земельна ділянка з визначенням місця розташування, площі, цільового призначення, складу угідь, правового режиму);

г) документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку;

д) відомості про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки;

е) відомості про відсутність або наявність обмежень щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням (застава, оренда, сервітути);

є) договірну ціну;

ж) зобов'язання сторін.

За домовленістю сторін у договорі міни земельної ділянки можуть перед­бачатися й інші умови, які будуть істотними для цього договору.

З якого моменту договір купівлі-продажу земельної ділянки вва­жається укладеним?

Договір купівлі-продажу земельної ділянки, як і інші угоди про перехід права власності на земельну ділянку, вважається укладеним з дня їх нотарі­ального посвідчення (див.: ч. 3 ст. 132 ЗКУ).

Якої процедури потрібно дотримуватися громадянам під час про­дажу земельних ділянок державної та комунальної власності?

Продавати земельні ділянки державної та комунальної власності мають право місцеві державні адміністрації, Рада Міністрів Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування в межах своїх повноважень.

Процедура купівлі складається з таких послідовних етапів.

1. Особа, яка купує земельну ділянку, подає заяву (клопотання) до відпо­відного органу виконавчої влади або сільської, селищної чи міської ради. У заяві необхідно зазначити бажане місце розташування земельної ділянки, її цільове призначення та площу.

До заяви належить додати такі документи:

— державний акт на право постійного користування землею або договір про оренду землі;

— план земельної ділянки та рішення відповідного органу влади про її на­дання (ці документи потрібно подавати в тому разі, якщо потенційний поку­пець не має державного акту на право постійного користування землею);

— свідоцтво про реєстрацію суб'єкта підприємницької діяльності (якщо потенційний покупець має такий статус).

2. Рада Міністрів Автономної Республіки Крим, місцева державна адміні­страція або сільська, селищна чи міська рада розглядає заяву протягом мі­сяця і ухвалює відповідне рішення — про продаж земельної ділянки або про відмову продати її (тоді у своїй ухвалі органи влади зобов'язані обґрунтувати причини відмови).

Відмовити в продажу земельної ділянки органи влади можуть у таких ви­падках:

— потенційний покупець не подав усіх потрібних документів;

— у документах, що їх подав покупець, виявлено недостовірні відомості;

— щодо покупця — суб'єкта підприємницької діяльності порушено спра­ву про банкрутство;

— покупець припинив свою підприємницьку діяльність.

Втім, рішення про відмову продати земельну ділянку можна оскаржити в суді.

3. Органи влади, які дали згоду на продаж земельної ділянки, укладають з покупцем договір купівлі-продажу земельної ділянки. Цю угоду потрібно за­свідчити в нотаріуса.

В договорі зазначається вартість земельної ділянки, яка встановлюється на підставі експертної оцінки вартості такої ділянки (відповідну методику оцінки затверджує Кабінет Міністрів України).

Якщо покупець є користувачем земельної ділянки, то угоду про купівлю- продаж укладають після ухвали відповідного рішення органів влади протя­гом терміну, який сторони визначили самі. Якщо ж покупець не є користува­чем такої ділянки, то процедура виглядає так: спершу землевпорядна організація розробляє проект відведення земельної ділянки, а потім, протя­гом терміну, що не має перевищувати 30 днів, органи влади підписують з по­купцем договір купівлі-продажу.

4. Покупець сплачує вартість земельної ділянки. На підставі документу про сплату йому видають державний акт на право власності на земельну ді­лянку, а потім реєструють цей акт.

За земельну ділянку можна розраховуватися двома способами — сплати­ти відразу всю суму або сплачувати її частинами. У будь-якому разі спосіб розрахунку необхідно визначити в угоді (див.: ст. 128 ЗКУ).