Іпотека

Що таке іпотека?

Іпотека — один із видів застави нерухомого майна, з метою забезпечення виконання зобов'язання боржника перед кредитором за допомогою нерухо­мого майна, яке залишається у володінні і користуванні іпотекодавця. При цьому іпотекодержатель має перед іншими кредиторами цього боржника пріоритетне право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно у порядку, встановленому законом.

Хто такий іпотекодавець?

Іпотекодавець - особа, яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечен­ня виконання власного зобов'язання або зобов'язання іншої особи перед іпоте- кодержателем. Іпотекодавцем може бути боржник або майновий поручитель.

Хто такий іпотекодержатель?

Іпотекодержателем є кредитор за основним зобов'язанням.

Чи передбаченні чинним законодавством особливості щодо іпотеки земельних ділянок?

Так, передбачені. Відповідно до ст. 15 Закону України «Про іпотеку» іпо­тека земельних ділянок сільськогосподарського призначення здійснюється відповідно до умов, визначених законом. Поруч з цим, заборони та обмежен­ня щодо відчуження і цільового використання земельних ділянок сільсько­господарського призначення, встановлені ЗКУ, є чинними при їх іпотеці. Це означає, що до скасування мораторію на продаж земель сільськогосподар­ського призначення (до 01.01.2007 р.), такі землі не можуть передаватися в іпотеку, тобто не можуть бути її предметом.

Реалізація переданих в іпотеку земельних ділянок сільськогосподарсько­го призначення при зверненні стягнення на предмет іпотеки здійснюється на прилюдних торгах. Покупцями земельних ділянок сільськогосподарсько­го призначення можуть бути особи, визначені ЗКУ.

Які заходи з боку держави були вжиті щодо запровадження іпотечних механізмів у сільському господарстві?

Про запровадження у сільському господарстві України іпотечних меха­нізмів вже тривалий час ведеться багато розмов. Ще більші надії покладають­ся на іпотеку як механізм довгострокового кредитування сільського госпо­дарства під заставу нерухомості.

Запровадження іпотеки часто розглядається як необхідна умова розвитку ринкових відносин в економіці в цілому та у сільському господарстві, зокре­ма. Для її формування та забезпечення функціонування вживаються заходи щодо створення правових, економічних та інституційних передумов.

Зокрема, в «Основних напрямках земельної реформи в Україні на 2001 — 2005 роки», схвалених Указом Президента України від 30.05.2001 р. №372, зазначається, що досі в країні не сформовано механізмів вільного обігу зе­мельних ділянок та не розв'язано проблеми іпотечного кредитування. У зв'язку з цим, серед основних напрямів державної політики у сфері регулю­вання земельних відносин визначено й розвиток кредитування під заставу землі, у тому числі іпотечного кредитування.

У цьому документі йдеться про те, що з метою використання потенціалу застави землі у процесі реалізації Основних напрямів забезпечуватиметься:

—розробка механізму, який гарантуватиме іпотечному заставодержателю в разі невиконання забезпеченого іпотекою зобов'язання одержання задово­лення з вартості заставленої земельної ділянки;

—розробка заходів щодо захисту прав заставодавців;

—використання іпотеки для забезпечення зобов'язань за договорами ку- півлі-продажу земельних ділянок;

—проведення експериментів з кредитування під заставу землі;

—підготовка та перепідготовка спеціалістів з іпотечного кредитування;

—удосконалення нормативно-правової бази іпотеки землі.

На сьогодні чинним законодавством лише визначено основні засади іпо­теки земель сільськогосподарського призначення, а механізми кредитування під заставу таких земель поки що відсутні. Розпорядженнями Кабінету Міні­стрів України від 13 вересня 2001 р. № 437-р «Про заходи щодо реалізації Концепції державної регіональної політики» та від 26 вересня 2001 р. №446-р «Про затвердження заходів щодо реалізації Основних напрямів земельної ре­форми в Україні на 2001-2005 роки», окрім іншого, передбачено розробити необхідну нормативно-правову базу з метою врегулювання питань застави земельних ділянок.

Як питання предмету іпотеки та відносин заставодавця і заставодержателярегулюються чинним законодавством?

Чинний Цивільний кодекс України (далі — ЦКУ) розглядає іпотеку як один із видів застави, спеціальні правила щодо якої можуть встановлюватися законом. Відповідно до ЦКУ іпотека — це зареєстрована застава нерухомого або рухомого майна, що залишається у володінні заставодавця. Зважаючи на важливість такого документу як Цивільний кодекс, слід звернути увагу на два моменти: можливість встановлення спеціальних правил для іпотеки та необхідність реєстрації іпотеки.

Закон України «Про іпотеку» визначає нерухоме майно (нерухомість) як земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці і невід'ємно пов'язані з нею, переміщення яких є неможливим без їх знеці­нення та зміни їх призначення. Також режим нерухомого майна поширю­ється на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, косміч­ні об'єкти.

Відповідно до ст. 5 Закону України «Про іпотеку» предметом іпотеки мо­жуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов:

— нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на пра­ві користування, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприєм­ство, установа чи організація;

— нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відпо­відно до законодавства може бути звернене стягнення;

— нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановле­но законом.

У разі передачі в іпотеку будівлі (споруди) іпотека також поширюється на належну іпотекодавцю на праві власності земельну ділянку або її частину, на якій розташована відповідна будівля (споруда) і яка необхідна для викори­стання цієї будівлі (споруди) за цільовим призначенням. Якщо ця земельна ділянка належить іншій особі і була передана іпотекодавцю в оренду (кори­стування), після звернення стягнення на предмет іпотеки його новий влас­ник набуває права і обов'язки іпотекодавця за правочином, яким встановле­но умови оренди (користування).

У разі передачі в іпотеку земельної ділянки іпотека також поширюється на розташовані на ній будівлі (споруди) та об'єкти незавершеного будівниц­тва, які належать іпотекодавцю на праві власності.

Після звернення стягнення на передану в іпотеку земельну ділянку, на якій розташовані будівлі (споруди), що належать іншій ніж іпотекодавець особі, новий власник цієї земельної ділянки зобов'язаний забезпечити влас­нику зазначених будівель (споруд) ті ж умови оренди (користування) земель­ною ділянкою, що надавалися іпотекодавцем.

Які існують законодавчі заборони щодо передачі в іпотеку земель сільськогосподарського призначення?

Заборони та обмеження щодо відчуження і цільового використання зе­мельних ділянок сільськогосподарського призначення, що визначені ЗКУ, поширюються й на іпотеку. Це означає, що до закінчення терміну дії заборо­ни на продаж земель сільськогосподарського призначення (до 01.01.2007 р.), такі землі, відповідно не можуть бути предметом іпотеки.

Поруч з цим, чинним ЗКУ передбачається можливість застави земельної ділянки за таких умов:

— у заставу можуть передаватися земельні ділянки, які належать громадя­нам та юридичним особам на праві власності;

— земельна ділянка, яка перебуває у спільній власності, може бути пере­дана у заставу за згодою всіх співвласників;

— передача в заставу частини земельної ділянки здійснюється після виді­лення її в натурі (на місцевості);

— заставодержателем земельної ділянки можуть бути лише банки, які від­повідають вимогам законодавства України;

— порядок застави земельних ділянок визначається законом (ст. 133 ЗКУ).

Слід звернути увагу, що вимоги до банків-заставоутримувачів земельних ділянок встановлюються виключно Законами України. Окрім того, порядок застави земельних ділянок також повинен встановлюватися законом, а пору­шення такого порядку є підставою для визнання таких угод недійсними. По­рушені права власників земельних ділянок підлягають відновленню в поряд­ку, встановленому теж законом.

Які банки можуть чи будуть здійснювати іпотечне кредитування?

Пунктом 6 Прикінцевих положень ЗКУ Кабінету Міністрів України було доручено створити Державний земельний (іпотечний) банк з відповідною інфраструктурою та запровадити державну реєстрацію прав на землю відпо­відно до статті 202 ЗКУ.

Закон України «Про банки і банківську діяльність» (07.12.2000 р.) встано­влює, що банки в Україні можуть функціонувати як універсальні або як спе­ціалізовані. За спеціалізацією банки можуть бути ощадними, інвестиційни­ми, іпотечними, розрахунковими (кліринговими). При цьому банк самостійно визначає напрями своєї діяльності і спеціалізацію за видами опе­рацій. Банк набуває статусу спеціалізованого банку у разі, якщо більше 50 відсотків його активів є активами одного типу.

Регулювання та банківський нагляд здійснює Національний банк Украї­ни відповідно до положень Конституції України, Законів України «Про На­ціональний банк України», «Про банки і банківську діяльність», інших зако­нодавчих актів та нормативно-правових актів Національного банку України. Регулювання діяльності спеціалізованих банків Національний банк України здійснює через економічні нормативи та нормативно-правове забезпечення здійснюваних цими банками операцій.

Також Закон України «Про банки і банківську діяльність» визначає дер­жавний банк як банк, сто відсотків статутного капіталу якого належать дер­жаві та встановлює низку вимог до такого банку. Державний банк заснову­ється рішенням Кабінету Міністрів України. При цьому в законі про Державний бюджет України на відповідний рік передбачаються витрати на формування статутного капіталу державного банку. Кабінет Міністрів Украї­ни зобов'язаний отримати позитивний висновок Національного банку Укра­їни щодо наміру заснування державного банку.

У ст. 1 проекту Закону України «Про Земельний (іпотечний) банк» (реє­страційний номер 3566) зазначається, що Державний земельний (іпотечний) банк є спеціалізованою фінансовою установою, створеною за участю та під контролем держави для розвитку системи кредитування сільськогосподарсь­ких товаровиробників під заставу землі та іншої нерухомості. При цьому на­голошується, що Державному земельному (іпотечному) банку належить мо­нопольне право на здійснення трансакцій із землями сільськогосподарського призначення, які вилучаються у випадку не повернення кредиту, наданого позичальнику під заставу землі.

Таким чином, процес формування правої бази функціонування системи іпотечного кредитування знаходиться на початковій стадії.

В чому полягає причина підвищеної зацікавленості іпотекою? Чому їй відводиться досить важлива роль у кредитуванні сільськогосподарських товаровиробників?

Сільське господарство є сферою діяльності з підвищеним рівнем ризи­ків: погодні умови, зміна кон'юнктури, політичні ризики тощо. Банкрутство позичальника у випадку відсутності гарантованої застави (наприклад, кре­дитування під майбутній урожай) веде до гарантованих втрат кредитора.

Окрім того, кредитор, знаючи про відсутність в Україні більш-менш від­працьованої системи прогнозування урожаю та цін на сільськогосподарську продукцію, моніторингу та прогнозування кон'юнктури на зовнішніх рин­ках, наляканий втручанням влади, переважно місцевої, у процес руху сільськогосподарської продукції, буде дуже обережним при прийнятті рі­шення про надання кредиту. При невисокому рівні довіри до позичальника кредитор або не надасть кредит, або позичковий відсоток буде високим, або ж сума кредиту буде незначною.

Якщо ж заставою виступає земля, то ризики можливих втрат повністю чи частково (знищено стихією лише частину врожаю) переносяться з кредитора (заставоутримувача) на позичальника (заставодавця). Використання землі як предмету застави суттєво підвищує ймовірність отримання кредиту, сприяє збільшенню суми кредиту та зменшенню банківських відсотків.

Чим пояснюються вищенаведені обставини?

Вони пояснюються, насамперед, специфічністю землі як товару, який неможливо викрасти чи приховати, складно пошкодити і, а це чи не найго­ловніше, цей товар має практично стабільну вартість. Звичайно, коливання на ринку землі завжди існують, однак відхилення, як правило, є невеликими.

У сільському господарстві земля виступає основним засобом виробниц­тва, із втратою якого є неможливою подальша діяльність у цій сфері. Перебу­ваючи ж у заставі та залишаючись власністю позичальника, земля приносить йому користь. Тому заставодавець буде докладати максимум зусиль для уникнення власного банкрутства, в результаті якого предмет іпотеки — земля стане власністю кредитора.

Отже, земля як гарантована застава є суттєвим чинником, який впливає на прийняття рішення кредитора про надання кредиту сільськогосподарсь­ким товаровиробникам. Однак, відкинувши як умову правову незабезпече­ність на сучасному етапі системи іпотечного кредитування (про це йшлося вище), звернемо увагу на обмеження, встановлені пунктом 15 Перехідних положень нового Земельного кодексу України, які, фактично, унеможли­влюють використання земель сільськогосподарського призначення як пред­мет іпотеки до 1 січня 2007 р., оскільки «громадяни та юридичні особи, які мають у власності земельні ділянки для ведення селянського (фермерського) господарства та іншого товарного сільськогосподарського виробництва, а також громадяни України — власники земельних часток (паїв) не вправі до 1 січня 2007 р. продавати або іншим способом відчужувати належні їм земель­ні ділянки та земельні частки (паї), крім передачі їх у спадщину та при вилу­ченні земель для суспільних потреб».