Перспективи законодавчого забезпечення процесу становлення та функціонування ринку землі

Чи передбачається прийняття Верховною Радою України закону, який регулював би суспільні відносини, пов'язані з ринком землі?

На сьогоднішній день Верховною Радою України зареєстровано законо­проект «Про ринок земель» (реєстраційний № 2600-1 від 22.03.2004 р.).Цей проект закону розроблений відповідно до підпункту «в» пункту 4 Прикінце­вих положень ЗКУ, який містить перелік законів з питань регулювання зе­мельних відносин, що мають бути прийняті в розвиток відповідних норм ЦКУ. Об'єктом правового регулювання та предметом цього законопроекту є ринок земель в Україні.

Для чого потрібен ринок земель в Україні?

Законодавство країн з ринковою економікою розрізняє поняття «цивіль­ний або цивільно-правовий обіг земельних ділянок» та поняття «ринковий обіг земельних ділянок». Цивільно-правовий обіг земельних ділянок здій­снюється на підставі різних видів цивільно-правових угод: купівлі-продажу, міни, дарування, оренди, передачі землі у спадщину тощо. Однак, більшість з таких угод не є ринковими у вузькому розумінні цього слова. Ринковими вважаються цивільно-правові угоди, які передбачають перехід прав на землю від однієї особи до іншої на основі співвідношення попиту та пропозиції зе­мельних ділянок. Якщо власник земельної ділянки дарує її близькій особі, то ні дарувальник, ні обдарований не зацікавлені у виявленні ринкової ціни зе­мельної ділянки, оскільки для укладення договору дарування землі їм це просто не потрібно. Однак, якщо одна особа продає земельну ділянку іншій особі, то продавець зацікавлений у якомога вищій ціні, а покупець — у яко­мога нижчій ціні на земельну ділянку. Отже, саме на основі угод купівлі-про- дажу земельних ділянок формується ринкова ціна на них. Держава, економі­ка якої базується на засадах ринкових відносин, зацікавлена в формуванні реальних цін на найдорожчий ресурс — землю. Саме тому держава зобов’яза­на стимулювати саме ринковий обіг земельних ділянок на правовій основі. Основним завданням цього законопроекту є визначення правових засад ринкового обігу земельних ділянок. Зауважимо, що ринковий обіг земельних ділянок може відбуватися на основі двох видів цивільно-правових угод: дого­вору купівлі-продажу земельних ділянок та договору оренди земельних діля­нок. На основі договорів купівлі-продажу відбувається перехід права власно­сті на земельні ділянки, а на основі договорів оренди землі — перехід права користування на земельні ділянки. Саме ці два види цивільно-правових до­говорів забезпечують функціонування двох відносно самостійних сегментів земельного ринку: ринку земельних ділянок (для набуття їх у власність) та ринку оренди земель (для набуття їх у тимчасове платне користування). Від­повідно перший сегмент ринку землі визначає рівень цін (ринкову вартість) на земельні ділянки, що відчужуються, а другий — рівень орендної плати (ринкову вартість) за земельні ділянки, що передаються в оренду. Законо­проект «Про ринок земель» (реєстраційний №2600-1) не поширюється на регулювання відносини щодо оренди землі, оскільки оренда землі регулю­ється Законом України «Про оренду земель» (06.10.1998 р.). Саме тому про­ект Закону України «Про ринок земель» спрямований на регулювання відно­син щодо переходу права власності на земельні ділянки на основі договору купівлі-продажу. Однак, даний законопроект матиме вплив і на зміст інших договорів, на основі яких відбуватиметься перехід права власності на земель­ні ділянки, — договорів міни, дарування, а також угод щодо довічного утри­мання, передачі земельних ділянок у заставу та при спадкуванні. В результаті на основі співвідношення пропозиції та попиту на земельні ділянки будуть формуватися ринкові ціни на землю, які потім застосовуватимуться і для ре­гулювання неринкового обігу земельних ділянок (визначення експертної оцінки земельних ділянок, сплата державного мита тощо).

Таким чином, ринковий обіг земельних ділянок відбувається на основі одного виду цивільно-правових угод — договорів купівлі-продажу. Всі інші види цивільно-правових угод, на основі яких відбувається перехід права власності на земельні ділянки від однієї особи до іншої, є угодами, на підста­ві яких відбувається цивільно-правовий обіг земельних ділянок. До них на­лежать угоди міни, дарування, довічного утримання, а також угоди, які мо­жуть мати своїм результатом перехід права власності на земельну ділянку, — передача землі у спадщину чи заставу.

Які основні загальні складові змісту законопроекту?

Законопроектом, зокрема, пропонується:

— встановити, що громадяни та юридичні особи, які є власниками зе­мельних ділянок, мають право здійснити відчуження земельних ділянок на основі договору купівлі-продажу будь-яким способом або через земельний аукціон, або безпосередньо певній особі;

— визначити повноваження органів державної влади та місцевого само­врядування щодо функціонування ринку землі;

— врегулювати особливості продажу земель сільськогосподарського при­значення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, а та­кож особливості набуття у власність земельних ділянок іноземними держа­вами, іноземними юридичними особами та спільними підприємствами, заснованими за участю іноземних юридичних та фізичних осіб;

— встановити щодо земельних ділянок державної або комунальної влас­ності, вільних від забудови, спосіб їх відчуження виключно на конкурентних засадах, тобто на земельних торгах (продаж земельних ділянок на конкурент­них засадах дає можливість виявити покупця, який запропонує продавцеві найкращі умови продажу);

— проводити земельні торги у формі земельного аукціону або земельного конкурсу (процедура проведення і земельного аукціону, і земельного кон­курсу виписана дуже детально, що дає можливість забезпечити дотримання прав і законних інтересів як продавця, так і покупця земельної ділянки);

— встановити та визначити відповідальність осіб за порушення законо­давства про ринок земель.

Що може дати реалізація основних норм законопроекту?

Реалізація основних норм законопроекту:

— створить передумови для організації ринку земельних ділянок держав­ної, комунальної та приватної власності, надасть змогу проводити земельні торги, а також поліпшити інвестиційний клімат в Україні;

— створить передумови для недопущення тінізації ринку землі та недопу­щення надмірної концентрації землі у приватній власності;

— дозволить зробити прозорим весь процес відчуження земельних діля­нок через: обов'язковість інформування громадськості про продаж земель­них ділянок, що перебувають у державній та комунальній власності та обов'язковість процедури оприлюднення інформації у друкованих засобах масової інформації, які мають найбільший тираж в населеному пункті, де знаходиться земельна ділянка, або в районі та області, якщо земельна ділян­ка знаходиться за межами населених пунктів про земельні ділянки, що ви­ставляються на земельні торги; встановлення на земельних ділянках інфор­маційних щитів; обов'язковість завчасного оголошення (за 30 днів) до проведення земельних торгів про їх проведення; обов'язковість проведення земельних торгів не раніше 30 днів після опублікування у пресі офіційної ін­формації про виставлення на земельні торги земельних ділянок, а також роз­міщення на таких земельних ділянках рекламних щитів з офіційною інфор­мацією про виставлення на земельні торги земельних ділянок; включення в офіційну інформацію про виставлення земельних ділянок на земельні торги відомостей щодо розміру та місцезнаходження земельної ділянки, цільового призначення, стартової ціни, місця і часу проведення торгів, виду земельних торгів (аукціон чи конкурс), розміру реєстраційного та гарантійного внесків, що сплачуються потенційними покупцями земельної ділянки, та порядок їх сплати, назву та адресу установи, прізвище та посаду, номер телефону особи, у якої можна ознайомитися з технічним паспортом земельної ділянки; вста­новлення проведення її експертної грошової оцінки; встановлення стартової ціни земельної ділянки, яка не може бути нижчою від її експертної грошової оцінки; деталізацію положення Земельного кодексу України про переважне право на придбання земельних ділянок у власність та про переважне право на купівлю земельної ділянки сільськогосподарського призначення, призна­ченої для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Які найбільш важливі норми містить законопроект «Про ринок земель»?

Розглянемо найбільш важливі положення цього законопроекту. Насам­перед, законопроект пропонує визначити (стаття 4), що правове регулюван­ня ринку земельних ділянок, які знаходяться у власності держави, територі­альних громад, юридичних осіб та громадян здійснюється відповідно до Земельного кодексу України, Цивільного кодексу України, цього Закону та інших нормативно-правових актів, які їм відповідають.

В законопроекті сформульовано принципи державної політики щодо ринку земель (стаття 2):

- забезпечення раціонального та ефективного використання землі;

- державного регулювання ринку земель;

- забезпечення гарантій та захисту прав суб'єктів на ринку земель;

- прогнозування тенденцій, збалансованості, функціонування, змінності ринку земель;

- стимулювання конкуренції на ринку земель;

- поєднання правових, економічних, соціальних та інших факторів зовніш­нього впливу на ринок земель.

Цією статтею передбачається, що основні принципи державної політики у сфері ринку земель будуть реалізовуватися шляхом законодавчого забезпе­чення, прийняття державних, регіональних та місцевих програм приватиза­ції та розвитку ринку земель, створення відповідної інфраструктури ринку земель, визначення механізмів та способів правового регулювання і еконо­мічного стимулювання ринку земель.

Відповідно до статті 3 законопроекту основними завданнями ринку земель в Україні є: забезпечення раціонального та ефективного використання земельних ділянок; поліпшення інвестиційного клімату в економіці, інвестиційної та кре­дитної привабливості підприємств шляхом продажу їм земельних ділянок; за­безпечення безперешкодної реалізації суб'єктами підприємницької діяльності прав володіння, користування і розпорядження земельними ділянками для збіль­шення їх основних засобів; формування багатоукладної системи господарювання на основі рівності всіх форм власності на землю, розвиток інституту приватної власності на землю.

Стаття 5 законопроекту визначає суб'єктів ринку земель, до яких пропону­ється віднести: громадян та юридичних осіб України; територіальні громади в особі відповідних органів місцевого самоврядування; державу в особі відповідних органів виконавчої влади; спільні підприємства; іноземних громадян та осіб без громадянства; іноземні юридичні особи; іноземні держави; інші суб'єкти, визна­чені законом.

До об'єктів ринку земель (стаття 6) пропонується віднести: земельні ділян­ки, які перебувають в державній та комунальній власності (можуть відчужу­ватися на підставі договорів купівлі-продажу), за умови, що такі земельні ді­лянки не віднесені до земель, приватизація яких заборонена Земельним кодексом України; земельні ділянки, які перебувають у приватній власності (можуть від­чужуватися на підставі договору купівлі-продажу), крім випадків, коли відчу­ження таких земельних ділянок заборонено -Земельним кодексом України.

Законопроект пропонує визначити та зафіксувати (стаття 7) суб'єкти ін­фраструктури ринку земель, до яких віднесено: органи виконавчої влади та ор­гани місцевого самоврядування; сільські товариства з регулювання обігу земель­них ділянок сільськогосподарського призначення; установи нотаріату; спеціалізовані підприємства, метою діяльності яких є проведення земельних торгів; земельні іпотечні банки, земельні біржі, страхові компанії та інші фі­нансово-кредитні установи; консалтингові іріелторські підприємства та орга­нізації; юридичні та фізичні особи, які здійснюють землеустрій; суб'єкти оціноч­ної діяльності, які проводять експертну грошову оцінку земельних ділянок; інформаційні видання, які публікують інформацію про попит і пропозиції щодо земельних ділянок, про ринкову вартість земельних ділянок; органи державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обмежень; навчальні заклади, які готують спеціалістів з питань землевпорядкування, земельного кадастру та оцінки земель; інші суб'єкти підприємницької діяльності, визначені законом, які діють на ринку земель.

Регулювання у сфері ринку земель здійснюють (стаття 8) Верховна Рада України, Верховна Рада Автономної Республіки Крим, Кабінет Міністрів України, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, органи місцевого самоврядування, місцеві державні адміністрації, а також центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів у межах повноважень, встано­влених законом.

Розглянемо більш повно пропоновані законопроектом повноваження органів місцевого самоврядування. Зокрема, до повноважень обласних рад у сфері ринку земель на території області (стаття 15) пропонується віднести:

забезпечення реалізації державної політики у сфері ринку земель; розпорядження землями, що знаходяться у спільній власності територіальних громад; затвер­дження та участь у реалізації регіональних програм приватизації земель, що пе­ребувають у спільній власності територіальних громад; участь у розробці та ре­алізації державних програм приватизації земель та розвитку ринку земель державної власності; координацію діяльності місцевих органів земельних ресур­сів; вирішення інших питань відповідно до закону (рішення про продаж земельних ділянок комунальної власності відповідні ради приймають при наявності пози­тивних висновків місцевих органів з питань земельних ресурсів, природоохорон­них і санітарно-епідеміологічних органів, органів архітектури та охорони куль­турної спадщини щодо конкретних земельних ділянок).

До повноважень районних рад у сфері ринку земель на території району (стаття 17) пропонується віднести: розпорядження землями, що знаходяться у спільній власності територіальних громад; забезпечення реалізації державної політики у сфері ринку земель; затвердження та участь у реалізації регіональ­них програм приватизації та розвитку ринку земель, що перебувають у спільній власності територіальних громад; координація діяльності місцевих органів зе­мельних ресурсів; вирішення інших питань у сфері ринку земель відповідно до за­кону (рішення про продаж земельних ділянок, що знаходяться у спільній власно­сті територіальних громад відповідні ради приймають при наявності позитивних висновків відповідних рад, місцевих органів з питань земельних ре­сурсів, природоохоронних і санітарно-епідеміологічних органів, органів архітек­тури та охорони культурної спадщини щодо конкретних земельних ділянок).

До повноважень сільських, селищних, міських рад у сфері ринку земель на території сіл, селищ, міст у сфері ринку земель на території району (стаття 18) пропонується віднести:реалізацію державної політики у сфері ринку зе­мель; розробку, затвердження і реалізацію програм приватизації та розвитку ринку земель комунальної власності; прийняття рішень про продаж земельних ділянок комунальної власності в порядку, визначеному законом; надання посадо­вим особам органів місцевого самоврядування повноважень на підписання від імені продавця договорів купівлі-продажу земельних ділянок; організацію прове­дення земельних торгів; організацію і здійснення контролю за виконанням про­грам приватизації та розвитку ринку земель; інформування населення про захо­ди, передбачені програмами приватизації та розвитку ринку земель комунальної власності та ціноутворення на ринку земель; вирішення інших питань відповідно до закону (рішення про продаж земельних ділянок комунальної власності відпо­відні ради приймають при наявності позитивних висновків місцевих органів з пи­тань земельних ресурсів, природоохоронних і санітарно-епідеміологічних органів, органів архітектури та охорони культурної спадщини щодо конкретних земель­них ділянок).

Під організацією ринку земель (стаття 19) депутати розуміють: сприяння створенню консалтингових іріелторських підприємств та створення механіз­мів забезпечення прозорості на ринку земель; забезпечення функціонування сис­теми державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обмежень; розробку та затвердження державних, регіональних та місцевих програм при­ватизації та розвитку ринку земель; державне регулювання діяльності фізичних та юридичних осіб у сфері оцінки земель та землеустрою.

До системи вивчення попиту та пропозицій, розвитку менеджменту та маркетингу щодо ринку земельних ділянок депутати пропонують віднести: створення загальнодержавного, регіональних і місцевих банків даних попиту та пропозицій на ринку земель; щорічне визначення і затвердження обсягів продажу земельних ділянок державної або комунальної власності та надходження коштів від їх продажу до відповідних бюджетів; періодичну публікацію відомостей про попит і пропозиції на земельні ділянки; запровадження системи громадського обговорення інвестиційних проектів щодо розвитку територій.

Законопроект передбачає (стаття 20) три рівні регулювання ринку земель.

Регулювання ринку земельних ділянок на загальнодержавному рівні передба­чається здійснювати шляхом: законодавчого забезпечення; формування ринкової інфраструктури, яка опосередковує оборот земельних ділянок; оподаткування доходів, отримуваних від операцій на ринку земель; встано­влення заборон та спеціальних дозволів на відчуження земельних ділянок та обмежень щодо набуття їх у власність; надання пріоритетних прав на прид­бання земельних ділянок відповідно до закону; зонування територій та вста­новлення обмежень щодо використання земель; встановлення спеціальних режимів оподаткування за прогресивною шкалою при перепродажу земель­них ділянок.

Регулювання ринку земель на регіональному та місцевому рівнях передбача­ється здійснювати шляхом: проведення моніторингу ринку земельних ділянок; визначення переважного права на придбання земельних ділянок; визначення пере­ліку земельних ділянок, оборот яких обмежений відповідно до закону.

Місцеві програми приватизації та розвитку ринку земель комунальної влас­ності (стаття 21) визначають основні цілі, пріоритети, завдання, орієнтовні обсяги приватизації та продажу земельних ділянок громадянам та юридич­ним особам і затверджуються міськими, селищними та сільськими радами. Місцеві програми приватизації та розвитку ринку земель спільної власності територіальних громад визначають основні цілі, пріоритети, завдання, орі­єнтовні обсяги приватизації та продажу земельних ділянок громадянам та юридичним особам і затверджуються Верховною Радою Автономної Респу­бліки Крим, обласними та районними радами.

Законопроект визначає (стаття 22) поняття консалтингових послуг з пи­тань функціонування ринку земель, до яких пропонується віднести: консуль­тування власників землі та землекористувачів; надання інформації про резуль­тати досліджень щодо попиту та пропозиції земельних ділянок, ціноутворення на ринку земель; надання інформаційних послуг з питань земельного законодав­ства, оцінки земель, здійснення цивільно-правових угод та інших послуг щодо обороту земельних ділянок; надання суб'єктам ринку земель практичної допомо­ги щодо набуття та реалізації прав власності на землю (консалтингові послуги суб'єктам ринку земель надають фізичні та юридичні особи незалежно від їх ор­ганізаційно-правової форми господарювання і форм власності, які здійснюють господарську діяльність щодо проведення робіт із землеустрою, землеоціночних робіт та земельних торгів відповідно до закону).

Відповідно до статті 23 законопроекту (з метою врахування громадських інтересів при здійсненні приватизації та продажу земельних ділянок держав­ної та комунальної власності) органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування: інформують населення через засоби масової інформації про заходи, передбачені програмами приватизації та розвитку ринку земель; залучають представників громадських організацій, а також землевласників і землекористувачів до участі в обговоренні загальнодержавних та місцевих програм приватизації і розвитку ринку земель; готують пропозиції щодо врахування інтересів територіальних громад при розробці та здійсненні про­грам приватизації та розвитку ринку земель.

Законопроектом пропонується встановити (стаття 27) особливі вимоги що­до обороту земель сільськогосподарського призначення, а саме: використання зе­мельних ділянок за їх цільовим призначенням; переважне право територіальних громад, сільських товариств з регулювання обороту земельних ділянок сільсько­господарського призначення та громадян, які постійно проживають у сільській місцевості, на придбання земельної ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва відповідно до закону; додержання вимог чинного законодавства щодо продажу земельних ділянок гро­мадянам і юридичним особам; створення умов для раціонального та ефективно­го використання земель сільськогосподарського призначення.

Законопроектом пропонується також встановити (стаття 29) кваліфіка­ційні вимоги до покупця земельної ділянки, призначеної для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Покупцем земельної ділянки, призна­ченої для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, можуть бути: громадяни України, які мають сільськогосподарську освіту або досвід ро­боти у сільському господарстві чи займаються веденням товарного сільськогос­подарського виробництва; юридичні особи України (засновані громадянами Ук­раїни та юридичними особами України), установчими документами яких перед­бачено ведення товарного сільськогосподарського виробництва або науково-дослідної діяльності у сільськогосподарському виробництві. Якщо гро­мадянин України, який має намір придбати земельну ділянку, призначену для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, не має доку­ментів, що підтверджують наявність у нього необхідної сільськогосподарсь­кої освіти або досвіду роботи у сільському господарстві, то він повинен отри­мати висновок районної (міської) професійної комісії з питань створення фермерських господарств щодо можливості займатися веденням товарного сільськогосподарського виробництва. Районні (міські) професійні комісії формуються та затверджуються районною (міською) радою і здійснюють свою діяльність у порядку, визначеному законом.

Автори законопроекту пропонують (стаття 30) встановити обмеження щодо площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, які громадяни та юридичні особи України можуть набувати у власність, нормою «не більше максималь­ного розміру, встановленого для даного району». Загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільсь­когосподарського виробництва може бути більше максимального розміру, встановленого для даного району, у разі успадкування земельних ділянок за законом. Не допускається придбання у власність громадянином чи кілько­ма громадянами, які є близькими родичами, а також у власність юридичною особою чи її дочірнім підприємством земельної ділянки сільськогосподар­ського призначення, площа якої перевищує 5 відсотків земель сільськогос­подарською призначення, розташованих у межах одного адміністративного району.

Продовжуючи логіку попередньої статті законопроекту, автори пропону­ють (стаття 31) встановити обмеження щодо надмірного подрібнення земель сільськогосподарського призначення через заборону відчуження частини зе­мельної ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарно­го сільськогосподарського виробництва у випадках, якщо в результаті утво­риться хоча б одна земельна ділянка менше мінімального розміру, встановленого для даного регіону.

Стаття 32 законопроекту передбачає введення інституту спеціальних до­зволів на оборот земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Спе­ціальні дозволи на оборот земельних ділянок сільськогосподарського при­значення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва встановлюються органами виконавчої влади чи органами місцевого само­врядування відповідно до їх повноважень у випадках майбутнього викупу цих земельних ділянок для суспільних потреб на підставі затвердженої місто­будівної документації та документації із землеустрою відповідно до закону.

Стаття 34 законопроекту передбачає введення нового інституту — сільсь­ких товариств з регулювання обороту земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які створюються для регулювання обороту земельних ділянок сільськогосподарського призначення на території адміністративних районів в сільській місцевості органами місцевого самоврядування і за участю пред­ставників органів виконавчої влади, місцевих органів по земельних ресурсах, сільському господарству, банків, сільськогосподарських підприємств, фер­мерських та селянських господарств. Утворення та порядок діяльності сільських товариств регулюється законодавством з урахуванням особливо­стей, встановлених цим законом.

Сільським товариствам з регулювання обігу земельних ділянок пропону­ється (стаття 39) надати право: здійснювати обмін або сприяти обміну земель­них ділянок за умов зосередження земельних угідь в граничних розмірах у одного власника з метою їх оптимального використання; створювати спеціальний ре­зервний фонд земель сільськогосподарського призначення шляхом викупу земель­них ділянок для подальшого його перерозподілу; здійснювати продаж земельних ділянок на користь власників, земельні ділянки яких не відповідають вимогам раціонального використання; здійснювати продаж земельних ділянок громадя­нам, які переселились на постійне місце проживання в сільську місцевість; си­стематизувати інформацію про оборот земельних ділянок сільськогосподарсь­кого призначення, їх ціну, цільове використання, можливі інвестиції та організовувати її доведення до населення; здійснювати дослідження, пов'язані з землевпорядкуванням, формуванням землеволодінь раціональних розмірів та усуненням перешкод в ефективному використанні земель і здійсненням природо­охоронних заходів.

Для здійснення громадського контролю за функціонуванням ринку земель сільськогосподарського призначення законопроектом передбачається (стаття 39) утворення відповідно до закону об'єднань землевласників і землекори­стувачів, які забезпечують захист і реалізацію прав землевласників та земле­користувачів, сприяють створенню належних умов для раціонального вико­ристання земель, беруть участь у здійсненні контролю за дотриманням земельного законодавства суб'єктами ринку земель. Об'єднання землевлас­ників і землекористувачів можуть подавати органам виконавчої влади та ор­ганам місцевого самоврядування пропозиції щодо встановлення пільг з оподаткування, внесення змін до законодавчих актів, встановлення заборон чи обмежень на використання земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

Законопроектом передбачена можливість (стаття 53) продажу земельних ділянок іноземним державам, іноземним юридичним особам та спільним під- приемствам, заснованим за участю іноземних юридичних та фізичних осіб, для потреб, визначених Земельним кодексом України, але за погодженням з Кабінетом Міністрів України чи Верховною Радою України відповідно до повноважень та у порядку, визначеному законом.

Для здійснення торгівлі земельними ділянками законопроектом передба­чається (стаття 54) створення земельних бірж — організаційно оформлених по­стійно діючих місць, на яких здійснюється торгівля земельними ділянками.

Передбачається (стаття 55), що земельні біржі будуть створюватися у формі акціонерного товариства, яке володіє інформацією про попит і пропо­зицію на земельні ділянки, сприяє формуванню біржового курсу їх вартості та здійснює свою діяльність відповідно до цього Закону, інших актів законо­давства України, статуту і правил земельної біржі. Земельну біржу може бути створено не менш як 20 засновниками — власниками земельних ділянок, які мають ліцензію на проведення земельних торгів, за умови внесення ними до статутного фонду не менш як 10000 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян. До складу засновників можуть входити уповноважені юридичні особи органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування. Зе­мельна біржа набуває прав юридичної особи з дня її реєстрації Державною комісією з цінних паперів та фондового ринку. Земельна біржа — акціонерне товариство, яке створюється без мети отримання прибутку та займається ви­ключно організацією укладання угод купівлі та продажу земельних ділянок. Вона не може здійснювати операції із земельними ділянками від власного імені та за дорученням клієнтів, а також виконувати функції депозитарію.

Обов'язковою умовою продажу земельних ділянок, які перебувають у державній чи комунальній власності (стаття 59), є їх підготовка до продажу.

В процесі підготовки до продажу такої земельної ділянки: визначаються ме­жі земельної ділянки в натурі (на місцевості); проводиться оцінка земельної ді­лянки; виготовляється технічний паспорт земельної ділянки; оприлюднюється інформація про земельну ділянку, яка є об’єктом земельних торгів. Визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) та закріплення їх межовими знаками, якщо межі ділянки не визначені чи не закріплені (стаття 60 законо­проекту), здійснюється за проектами землеустрою відповідно до закону.

Земельні ділянки державної або комунальної власності, призначені для продажу суб'єктам підприємницької діяльності під забудову (стаття 65 зако­нопроекту), підлягають продажу на конкурентних засадах (земельні торги). Громадяни та юридичні особи мають право здійснити продаж належних їм земельних ділянок через земельні торги. Земельні торги проводяться у формі аукціону або конкурсу. Форма проведення земельних торгів (аукціон або кон­курс) визначається власником земельної ділянки, якщо інше не передбачено законом. У земельних торгах можуть брати участь громадяни і юридичні осо­би, які можуть бути покупцями відповідно до закону і сплатили реєстрацій­ний та гарантійний внески. Земельні торги можуть проводитися за рішенням суду. Kiлькicть учасників земельних торгів не обмежується.

Відповідно до статті 66 законопроекту земельний аукціон - форма прове­дення земельних торгів, за якою земельна ділянка продається тому покупцеві, який запропонував у ході торгів найвищу ціну. Умови продажу, оголошені пе­ред проведенням земельного аукціону, при укладанні договору купівлі-про- дажу земельної ділянки зміні не підлягають. Земельний аукціон з продажу земельних ділянок, що перебувають в державній, комунальній чи приватній власності, здійснюється в порядку, встановленому цим та іншими законами, а також нормативно-правовими актами, що не суперечать їм.

Законопроектом передбачається (стаття 67) проведення земельних торгів у формі земельного конкурсу, за яким земельна ділянка продається покупцю, який запропонує найкраще поєднання ціни придбання та плану інвестицій відпо­відно до критеріїв, оголошених до початку земельного конкурсу або за рівних умов - найвищу ціну. Умови продажу, оголошені перед проведенням земель­ного конкурсу, не можуть змінюватись при укладанні угоди про продаж зе­мельної ділянки. Земельний конкурс на продаж земельної ділянки, що зна­ходиться в державній або комунальній власності, здійснюється у порядку встановленому цим та іншими законами, а також нормативно-правовими актами, що не суперечать їм.

Законопроект пропонує визначити (стаття 70), що виконавцем земельних торгів може бути юридична особа, яка має ліцензію на проведення земель­них торгів, а земельні торги проводяться на підставі договору між організато - ром та виконавцем земельних торгів відповідно до типового договору на проведення земельних торгів, затвердженого ^білетом Міністрів України. Розмір винагороди виконавцю земельних торгів не повинен перевищувати 10 відсотків суми коштів, одержаних від продажу кожної земельної ділянки. Якщо земельна ділянка не продана, організатор земельних торгів відшкодо­вує, за наявності відповідного положення у договорі, виконавцю земельних торгів витрати, пов'язані з організацією та проведенням земельного аукціону у розмірі, передбаченому договором.

Повноваження щодо затвердження положення про земельні торги про­понується надати ^білету Міністрів України.

Результати земельних торгів анулюються організатором земельних тор­гів у п'ятиденний термін (стаття 77 законопроекту) з моменту їх проведення та у випадках: відмови переможця земельних торгів укласти договір купівлі- продажу земельної ділянки або включити до договору умови, визначені у цьому законі та пакеті документації про земельні торги; відмови переможця земель­ного аукціону підписати протокол про результати земельного аукціону. Рішен­ня про анулювання результатів земельних торгів може бути оскаржене у су­довому порядку.

Результати земельних торгів, проведених з порушенням правил, устано­влених цим законом та пакетом документації про земельні торги, які впли­нули на їх визначення, можуть бути визнані недійсними у судовому порядку (стаття 77 законопроекту). Визнання результатів земельних торгів недійсними тягне недійсність договору, укладеного з переможцем земельних торгів, з наслідками, передбаченими законодавством України.

Якщо покупець вважає, що при проведенні земельних торгів були пору­шені його права та законні інтереси (стаття 83 законопроекту), він має право звернутися до суду з вимогою про скасування земельних торгів, а також зміни їх результатів. Оскарженню не підлягають: форма проведення земельних тор­гів; рішення власника земельної ділянки про відхилення конкурсних заявок покупців, здійснене у порядку, передбаченому цим законом.

В законопроекті (розділ IV) детально виписана процедура всіх етапів про­ведення земельного аукціону та земельного конкурсу. Автори пропонують визначити джерело фінансування проведення земельних торгів — реєстра­ційні внески покупців, власні кошти організатора земельних торгів та інших, не заборонених законом, джерел.

Розмір реєстраційного внеску визначається організатором земельних торгів та розраховується виходячи з того, що він повинен покривати витрати на організацію земельних торгів. Максимальний розмір реєстраційного вне­ску не повинен перевищувати 0,5 мінімальної заробітної плати на дату публі­кування оголошення про проведення земельних торгів.

При відмові організатора від проведення земельних торгів у п'ятиденний термін з дня прийняття відповідного рішення сплачені суми реєстраційних внесків за вирахуванням платежів за банківські перекази повертаються усім покупцям у повному обсязі, а витрати, пов'язані з організацією та проведен­ням земельних торгів, відносяться за рахунок організатора. В інших випадках суми реєстраційних внесків не повертаються.

Розмір гарантійного внеску визначається організатором земельних торгів та не може перевищувати 10 відсотків від стартової ціни продажу земельної ділянки. Сплачені суми гарантійних внесків за вирахуванням платежів за банківські перекази у п'ятиденний термін з дня укладання договору, прий­няття рішення про визнання торгів такими, що не відбулися, анулювання їх результатів або скасування повертаються усім покупцям, які не були визнані як переможці земельних торгів крім випадків, передбачених цим законом. Діяльність з організації та проведення земельних торгів не має на меті отри­мання прибутку.

Договір купівлі-продажу (стаття 104 законопроекту) укладається безпосе­редньо між організатором і переможцем земельних торгів. У випадку прид­бання переможцем декількох земельних ділянок договір укладається окремо на кожну ділянку. Договір купівлі-продажу земельних ділянок іноземними державами, іноземними юридичними особами та спільними підприємства­ми, заснованими за участю іноземних юридичних та фізичних осіб, для по­треб, визначених Земельним кодексом України між організатором та пере­можцем земельних торгів, укладається після погодження з ^білетом Міністрів України чи Верховною Радою України відповідно до повноважень та у порядку визначеному законом. При укладанні договору з переможцем земельних торгів, сума внесеного ним гарантійного внеску зараховується в рахунок виконання грошових зобов'язань за укладеним договором. Перемо­жець земельних торгів при відмові від укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки на умовах, визначених в проекті договору, або в разі від­мови включити до договору умови, визначені у цьому законі та пакеті доку­ментації про земельні торги, втрачає внесений ним гарантійний внесок.

Організатор торгів, що відмовився від укладання договору, повертає пе­реможцю суму гарантійного внеску у подвійному розмірі, а також відшкодо­вує йому прямі збитки, заподіяні участю у земельних торгах, у частині, що перевищує суму гарантійного внеску, яка повертається.

У разі відмови ^бінету Міністрів України або Верховної Ради України надати згоду на продаж земельної ділянки іноземним державам, іноземним юридичним особам та спільним підприємствам, заснованим за участю іно­земних юридичних та фізичних осіб, організатор торгів повертає переможцю суму гарантійного внеску. Договір купівлі-продажу земельної ділянки пови­нен містити умови, визначені Земельним кодексом України для угод про пе­рехід права власності на земельні ділянки, цільове призначення, зобов'язан­ня сторін, які були визначені фіксованими умовами конкурсу, у бізнес-плані та відповідальність за їх невиконання, а також інші умови за угодою сторін. Типовий договір купівлі-продажу земельної ділянки на земельних торгах за­тверджується ^білетом Міністрів України. Договір купівлі-продажу земель­ної ділянки є підставою для внесення коштів до банківської установи як сплата вартості земельної ділянки. ^ім типових положень, до договору ку- півлі-продажу земельної ділянки, проданої з розстроченням платежу, вклю­чаються умови щодо: суми, яку покупець повинен сплатити власникові зе­мельної ділянки в якості першого платежу; регулярності та розміру наступних платежів, які покупець повинен сплачувати продавцеві земельної ділянки. Відмова організатора земельних торгів від укладання договору може бути оскаржена переможцем у судовому порядку.

Договором купівлі-продажу земельної ділянки (стаття 105 законопроекту) може бути передбачена оплата її вартості з розстроченням платежу. Розмір першого платежу, який сплачується при купівлі-продажу земельної ділянки з розстроченням платежу, не може бути меншим 25 відсотків вартості земель­ної ділянки, за яку вона продана на земельних торгах. Термін розстрочення оплати вартості земельної ділянки не може перевищувати 5 років. Якщо дого- вором купівлі-продажу земельної ділянки, проданої з розстроченням плате­жу, передбачений перехід права власності на земельну ділянку від продавця до покупця в момент сплати першого платежу, то покупець земельної ділянки не має права здійснювати її відчуження до повної сплати вартості земельної ділянки. Покупець земельної ділянки, проданої з розстроченням платежу, має право повністю оплатити вартість земельної ділянки достроково.

У разі коли договором купівлі-продажу земельної ділянки передбачено, що власник земельної ділянки передає покупцеві право власності на неї в момент внесення першого платежу (стаття 10б законопроекту), то договір купівлі-продажу повинен містити положення про одночасне виникнення у влас­ника земельної ділянки права притримання земельної ділянки. Право притри- мання земельної ділянки підлягає державній реєстрації як обтяження права власності на земельну ділянку, придбану покупцем на земельних торгах. Право притримання, що надається продавцеві земельної ділянки, є гаранті­єю отримання власником земельної ділянки, проданої ним на земельних торгах, повної вартості земельної ділянки, визначеної у договорі купівлі- продажу земельної ділянки. З моменту укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, яким встановлене право притримання цієї земельної ді­лянки, власникові земельної ділянки як продавцеві надаються права заставодержателя, а на покупця земельної ділянки покладається обов'язок заста­водавця відповідно до закону про іпотеку. Покупець земельної ділянки, щодо якої встановлено право притримання, не має права здійснювати відчу­ження цієї земельної ділянки чи передачу її в заставу до припинення права притримання земельної ділянки. Припинення права притримання земель­ної ділянки припиняється після сплати її покупцем повної вартості земель­ної ділянки, визначеної договором купівлі-продажу, та скасування органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно, права притри­мання земельної ділянки.

У разі коли договором купівлі-продажу земельної ділянки передбачено, що власник земельної ділянки передає покупцеві право власності на неї пі­сля сплати повної вартості земельної ділянки (стаття 107 законопроекту), в договір купівлі-продажу включається положення про встановлення права притримання на користь покупця земельної ділянки. Право притримання зе­мельної ділянки підлягає державній реєстрації як обтяження права власності на земельну ділянку, придбану покупцем на земельних торгах. Право при­тримання, що надається покупцеві земельної ділянки є гарантією отримання покупцем земельної ділянки після сплати ним повної її вартості, визначеної у договорі купівлі-продажу земельної ділянки. З моменту укладення догово­ру купівлі-продажу земельної ділянки, яким встановлене право притриман­ня цієї земельної ділянки, покупцеві земельної ділянки надаються права за- ставодержателя, а на власника земельної ділянки покладається обов'язок заставодавця відповідно до закону про іпотеку. Власник земельної ділянки, щодо якої встановлено право притримання, не має права здійснювати відчу­ження цієї земельної ділянки чи передачу її в заставу до припинення права притримання земельної ділянки.

Припинення права притримання земельної ділянки здійснюється після сплати її покупцем повної вартості земельної ділянки, визначеної договором купівлі-продажу, та скасування органом, що здійснює державну реєстрацію нерухомого майна, права притримання земельної ділянки.

Якщо покупець земельної ділянки, який сплатив перший платіж і набув право власності на земельну ділянку, не сплачує черговий платіж протягом двох місяців після настання строку його сплати (стаття 108 законопроекту), продавець земельної ділянки має право направити покупцеві вимогу у пись­мовій формі про сплату платежу протягом місяця. Якщо після отримання та­кої вимоги покупець земельної ділянки не сплачує платіж, продавець зе­мельної ділянки має право звернутися до суду з вимогою про розірвання договору купівлі-продажу земельної ділянки та виставлення її на земельні торги, а також відшкодування збитків, понесених у зв'язку з розірванням до­говору купівлі-продажу земельної ділянки. Якщо продавець земельної ділян­ки, проданої з розстроченням платежу та з умовою переходу права власності до покупця в момент сплати останнього платежу, відмовляється передати зе­мельну ділянку покупцеві, покупець має право звернутися до суду з вимогою про передачу йому земельної ділянки та відшкодування збитків, понесених у зв'язку з відмовою власника земельної ділянки передати її покупцеві.

I, нарешті, законопроектом передбачено (стаття 109, 110 законопроекту), що особи, винні в порушенні законодавства про ринок земель, несуть ци­вільну, адміністративну або кримінальну відповідальність згідно із законо­давством України, а спори, які виникають щодо функціонування ринку зе­мель, вирішуються в судовому порядку.

Зрозуміло, що цей законопроект містить ряд неточностей, норм сумнів­ної доцільності як в економічному так і правовому сенсі. Але аналіз і дослі­дження цієї проблеми виходить за межі змісту та призначення цієї брошури. Ми хочемо лише ознайомити читачів з ідеями, підходами, принципами та основними нормами, які запропонували автори законопроектів, та які най­ближчим часом можуть стати нормами відповідних законів, а отже і реальни­ми проблеми для величезної кількості українців у випадку нерозуміння но­вих правових інструментів функціонування ринку землі в Україні.

Які ще законопроекти з питань земельних правовідносин зареєстровані Верховною Радою України?

За поданням Кабілету Міністрів України та Державного коміету Украї­ни з питань земельних ресурсів зареєстровано законопроект «Про земельні торги та аукціонну діяльність на ринку землі в Україні» (реєстраційний №7488 від 16.05.2005 р.). Цей проект закону розроблений на виконання ча­стини п'ятої статті 137 Земельного кодексу України з метою вдосконалення інфраструктури ринку землі та розвитку іпотечних відносин в Україні, залу­чення додаткових коштів до Державного та місцевих бюджетів України. Концептуальною ідеєю, покладеною в основу законопроекту, є створення вдосконаленого ринку земель в Україні, а саме визначення правових, еконо­мічних і організаційних засад та механізмів проведення земельних торгів.

Також народними депутатами України Сокирком М.В., Одайни- ком М.М. внесено законопроект «Про внесення змін до закону України «Про оцінку земель» (реєстраційний № 7333 від 07.04.2005 р).

Які найбільш важливі норми містить законопроект «Про зе­мельні торги та аукціонну діяльність на ринку землі в Україні»?

На думку розробників: предметом правового регулювання цього проекту закону є прозорість та спрощення проведення операцій на ринку земель, вдосконалення порядку та забезпечення регулювання проведення земельних торгів; прийняття акта забезпечить наповнення доходної частини бюджету від продажу земельних ділянок та речових прав на них, а також від сплати державного мита за нотаріальне посвідчення цивільно-правових угод.

Цей законопроект багато в чому (в тій чи іншій мірі) повторює положен­ня розглянутого вище законопроекту. Поряд з тим він має й відмінності. Так, зокрема, законопроект «Про земельні торги та аукціонну діяльність на ринку землі в Україні» (стаття 4) визначає, що: земельні торги проводяться у формі земельного аукціону з голосу, біржових земельних торгів, закритого та відкритого земельного конкурсу у порядку, встановленим Земельним ко­дексом України та цим законом; форма проведення земельних торгів (аук­ціон або конкурс) визначається власником земельної ділянки, якщо інше не передбачено законом; земельні торги можуть проводитися за рішенням су­ду. Об'єктами земельних торгів (стаття 5) є земельні лоти, а саме: земельні ді­лянки всіх форм власності, зокрема, разом з об'єктами нерухомого майна, що на них розташовані; право на оренду земельних ділянок державної або комунальної власності; речові права на землю (суперфіцій, емфітевзис); предмет іпотеки (земельна ділянка, речове право на земельну ділянку) у разі невиконання зо­бов 'язань іпотекодавцем; заставлені земельні ділянки та речові права на них; іпотечні цінні папери (іпотечні облігації) на землю; конфісковані за рішенням суду земельні ділянки або речові права на земельні ділянки. Земельні ділянки дер­жавної або комунальної власності, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна приватної власності, можуть бути викуплені власниками майна. У ра­зі відмови власника нерухомого майна викупити земельну ділянку або пра­во оренди на неї, чи інше речове право земельна ділянка залишається у ньо- го воренді відповідно до раніше укладеного договору оренди і може бути продана виключно на земельних торгах за умови збереження права оренда­ря. Земельні ділянки державної або комунальної власності, на яких розта­шовано нерухоме майно державної або комунальної власності, що підлягає продажу, або речові права на такі земельні ділянки продаються на земель­них торгах разом з нерухомим майном. Земельні ділянки приватної власно­сті можуть продаватися на земельних торгах відповідно до договору між продавцем та суб'єктом аукціонної діяльності, що проводить земельні тор­ги. Продаж земельних ділянок іноземним громадянам, іноземним юридич­ним особам, спільним підприємствам та підприємствам з іноземними інве­стиціями на земельних торгах, для потреб, визначених Земельним кодексом України, проводиться органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування на загальних засадах. У разі визнання переможцем земель­них торгів іноземного громадянина, іноземної юридичної особи, спільного підприємства чи підприємства з іноземними інвестиціями договір купівлі- продажу з ними укладається після погодження з ^білетом Міністрів Укра­їни чи Верховною Радою України відповідно до повноважень, визначених законом, та в порядку встановленому ^б^етом Міністрів України. У разі відмови ^б^етом Міністрів України в продажу іноземному громадянину, іноземній юридичній особі, спільному підприємству чи підприємству з іно­земними інвестиціями земельної ділянки торги вважаються такими, що не відбулися.

Відповідно до статті 6 цього законопроекту суб'єктами земельних торгів та аукціонної діяльності є: замовники земельних торгів — органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, іпотечні та інші кредитні устано­ви, державний виконавець, громадяни та юридичні особи — власники зе­мельних ділянок; організатори земельних торгів — фізичні та юридичні осо­би, що відповідно до цього закону мають право займатися аукціонною діяльністю на ринку земель; покупці об'єктів земельних торгів — фізичні та юридичні особи, що відповідно до Земельного кодексу України мають право на придбання об'єктів земельних торгів. Автори законопроекту (стаття 11) вважають, що аукціонна діяльність на ринку земель включає підготовку та про­ведення: земельних аукціонів з голосу; біржових земельних торгів; відкритих та закритих земельних конкурсів. До аукціонної діяльності на ринку земель нале­жить також: організація та забезпечення функціонування суб'єктів інфра­структури ринку земель, що провадять аукціонну діяльність; базову підготовку ліцитаторів, біржових брокерів, маклерів, менеджерів, аукціоністів для обслу­говування земельних торгів; надання маркетингових послуг та послуг з ме­неджменту на земельних торгах; надання інформаційних та юридичних послуг на земельних торгах; ліцензування та сертифікація суб'єктів аукціонної діяль­ності; громадський контроль за прозорістю операцій на земельних торгах.

Суб'єкти інфраструктури ринку земель (стаття 12 законопроекту), що про­водять аукціонну діяльність з підготовки та проведення земельних торгів, утворюються відповідно до законодавства і провадять свою діяльність на під­ставі відповідної ліцензії. Земельні аукціони з голосу може проводити юри­дична особа, що отримала ліцензію на провадження аукціонної діяльності на ринку земель і має у своєму складі не менше двох ліцитаторів, які отримали кваліфікаційні свідоцтва. Продаж земельних лотів щодо земельних ділянок державної або комунальної власності на земельних торгах з голосу може про­водити ліцитатор вищої категорії, який уклав відповідний договір з органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування. Земельні біржові торги може проводити земельна біржа, створена відповідно до законодав­ства, яка отримала ліцензію на провадження аукціонної діяльності і має структурні підрозділи в усіх регіонах. Продаж земельних лотів щодо земель­них ділянок державної або комунальної власності на земельних біржових торгах може проводити брокер вищої категорії, який має кваліфікаційне сві­доцтво та уклав відповідний договір з органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування. Земельні конкурси може проводити юридична особа, що отримала ліцензію на провадження аукціонної діяльності на ринку земель і в складі якої є аукціоніст, який має кваліфікаційне свідоцтво. Про­даж земельних лотів щодо земельних ділянок державної або комунальної власності на земельних конкурсах може проводити аукціоніст вищої катего­рії, який уклав відповідний договір з органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування. Продаж земельних ділянок приватної власності на земельних конкурсах може здійснювати сам власник земельної ділянки відповідно до вимог цього закону.

Ліцитатори, біржові брокери, маклери, менеджери, аукціоністи, що обслу­говують земельні торги (стаття 13), проходять базову підготовку в навчальних закладах, які уклали з центральним органом виконавчої влади з питань зе­мельних ресурсів відповідний договір. Центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів повинен сприяти створенню конкурентного сере­довища серед навчальних закладів, які здійснюють професійну підготовку лі­цитаторів, біржових брокерів, маклерів, менеджерів, аукціоністів з обслугову­вання земельних торгів. Професійна підготовка ліцитаторів, біржових брокерів, маклерів, менеджерів, аукціоністів для обслуговування земельних торгів складається з навчання за програмами базової підготовки та підвищен­ня кваліфікації. Загальні вимоги до змісту навчальних програм підлягають обов'язковому погодженню наглядовою радою з питань земельних торгів та аукціонної діяльності, до складу якої входять представники центрального ор­гану виконавчої влади з питань земельних ресурсів, Фонду державного май­на, інших заінтересованих органів та організацій, саморегулівних організацій ліцитаторів, біржових брокерів, маклерів, менеджерів, аукціоністів, що здій­снює контроль за якістю професійної підготовки зазначених осіб. Положення про наглядову раду з питань земельних торгів та аукціонної діяльності затвер - джує Кабінет Міністрів України. Фізичним особам, що пройшли навчання за програмою базової підготовки ліцитаторів, біржових брокерів, маклерів, ме­неджерів, аукціоністів для обслуговування земельних торгів та стажування протягом одного року у складі суб'єкта оціночної діяльності разом з ліцитато- ром, біржовим брокером, маклер, менеджером, аукціоністом, який має не менш як дворічний досвід практичної діяльності у цій сфері, отримали його позитивну рекомендацію та успішно склали кваліфікаційний іспит, видаєть­ся кваліфікаційне свідоцтво. Рішення про видачу кваліфікаційного свідоцтва приймає екзаменаційна комісія. Склад комісії формується з представників органів виконавчої влади, до повноважень яких належить реалізація держав­ної політики з питань аукціонної діяльності і які мають необхідний рівень підготовки, та представників, делегованих саморегулівними організаціями, і затверджується центральним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів. Центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів веде Державний реєстр ліцитаторів, біржових брокерів, маклерів, менеджерів, аукціоністів з обслуговування земельних торгів. Порядок ведення Державно­го реєстру ліцитаторів, біржових брокерів, маклерів, менеджерів, аукціоністів з обслуговування земельних торгів встановлює Кабінет Міністрів України. Ліцитатори, біржові брокери, маклери, менеджери, аукціоністи з обслугову­вання земельних торгів зобов'язані не рідше одного разу на два роки підвищу­вати кваліфікацію за відповідною програмою. Невиконання цієї вимоги є під­ставою для зупинення дії кваліфікаційного свідоцтва.

Слід звернути увагу на таку обставину: у разі звернення стягнення на зе­мельну ділянку (стаття 20), що перебуває у власності громадянина чи юри­дичної особи, земельна ділянка підлягає продажу на земельних торгах, що проводяться у формі аукціону з голосу. Звернення стягнення на земельні ді­лянки, призначені для ведення товарного сільськогосподарського вироб­ництва, допускається у тому разі, коли у власників таких ділянок відсутнє ін­ше майно, на яке може бути звернено стягнення, якщо інше не запропоновано власником земельної ділянки.

Які нові положення містить проект Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про оцінку земель»?

У цьому проекті передбачається детально врегулювати процес оцінки земель на всіх його етапах. Це фактично є нова редакція законопроекту.

Метою оцінки земель в Україні (стаття 2) є визначення загальної сумарної вартості земельного фонду для обліку його показників у складі національно­го багатства України та в активах банківської системи (в розрізі: країни, АР Крим, областей, районів, населених пунктів, господарюючих суб'єктів — зе­млевласників та землекористувачів), ціни земельних ділянок для оподатку­вання та регулювання земельних відносин економічними методами тощо, а також ринкової — їх вартості для ринкового обороту.

Система оцінки земель (стаття 3) — це сукупність взаємопов'язаних техно­логічних, організаційно-правових, економічних і методичних заходів з оці­нювання та ведення кадастрової оцінки земель в складі земельного кадастру. Вона включає: законодавче визначену діяльність в сфері оцінки земель та її правове регулювання; органи, що здійснюють державне управління у сфері оцінки земель; організацію, ведення та управління в сфері оцінки земель; здійснення земельно-оціночних робіт та ведення оцінки земель на загально­державному, регіональному та місцевому рівнях; державний і самоврядний контроль за здійсненням земельно-оціночних робіт; наукове, кадрове та фі­нансове забезпечення оцінки земель; суб'єкти та об'єкти оцінки земель; дер­жавні і комунальні науково-дослідні та проектно-вишукувальні організації і підприємства, приватні юридичні і фізичні особи, які здійснюють земельно- оціночні роботи.

Автори законопроекту до суб'єктів оцінки земель (стаття 4) віднесли дер­жавні органи влади і органи місцевого самоврядування, юридичні особи і громадян, які є суб'єктами земельних відносин, а до об'єктів (стаття 5) — те­риторії оціночних районів та зон, землеволодінь і землекористувань або окремі земельні ділянки та земельні частки, а також права на них.

Основними завданнями оцінки земель (стаття 7) є: забезпечення повноти ві­домостей про цінність та ціну земельних ділянок; надання органам держав­ної влади і місцевого самоврядування достовірних і оперативних даних про цінність земель та ціну земельних ділянок, які забезпечують можливість приймати оптимальні й обґрунтовані рішення щодо регулювання земельних відносин, управління земельними ресурсами; інформаційне забезпечення і встановлення ставок плати за землю (земельний податок, орендна плата за землі, що перебувають у державній і комунальній власності, компенсаційні платежі при вилученні і примусовому викупі земельних ділянок); своєчасне задоволення потреб заінтересованих осіб даними про цінність земельних ре­сурсів, в тому числі про ціну земельних ділянок; інформаційне забезпечення інфраструктури ринку землі.

Державне управління у сфері оцінки земель (стаття 10 законопроекту) здійснюється Кабінетом Міністрів України, Радою Міністрів Автономної Республіки Крим, місцевими державними адміністраціями, органами місце­вого самоврядування, а також спеціально уповноваженими органами з пи­тань земельних ресурсів, іншими органами в порядку, встановленому зако­нодавством.

До повноважень місцевих державних адміністрацій у сфері оцінки земель (стаття 13) пропонується віднести: забезпечення реалізації державної політики у сфері оцінки земель; участь у розробці та забезпеченні виконання загальнодер­жавних і регіональних програм щодо проведення оцінки земель; координацію діяль­ності державних органів земельних ресурсів при проведенні земельно-оціночних робіт; координацію здійснення земельно-оціночних робіт; підготовку пропозицій щодо планування здійснення земельно-оціночних робіт; інформування населення щодо результатів, одержаних в процесі здійснення земельно-оціночних робіт.

До повноважень сільських, селищних, міських рад у сфері оцінки земель на території сіл, селищ, міст (стаття 18) пропонується віднести: організацію зе­мельно-оціночних робіт та затвердження документації з оцінки земель; здій­снення контролю за реалізацією документації з оцінки земель; ведення кадас­трової оцінки земель на локальному рівні; координацію робіт з оцінки земель на території рад; інформування населення щодо результатів, одержаних в процесі здійснення земельно-оціночних робіт.

В залежності від мети та методів проведення оцінка земель поділяється (стаття 19) на види: бонітування ґрунтів; економічна оцінка земель; норма­тивна грошова оцінка земель і земельних ділянок; експертна грошова оцінка земельних ділянок та прав на них.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок та прав на них в залежності від використання включає: грошову оцінку ймовірної ринкової ціни земельних діля­нок; грошову оцінку інвестиційної вартості земельних ділянок; грошову оцінку заставної вартості земельних ділянок; грошову оцінку балансової вартості зе­мельних ділянок; грошову оцінку інших видів вартості земельних ділянок.

Основними факторами ціноутворення вартості землі (стаття 22) є: якість ґрунтів; місце розташування земельних ділянок; цільове використання земель; рівень інтенсивності використання земель; органічна структура капіталу щодо поліпшення землі; нові технології вирощування сільськогосподарських та інших культур; монополія на власність.Земельна рента, яка підлягає визна­ченню при оцінці земель включає: диференціальну земельну ренту; абсо­лютну земельну ренту; ренту в несільськогосподарських галузях. Диферен­ціальна земельна рента забезпечується відмінностями в природних умовах, які визначають додатковий дохід (при однакових затратах на різних по якості і місцю розміщення земельних ділянок). Диференціальна рента — це різниця між суспільною і індивідуальною ціною виробництва сільськогос­подарської продукції.

Абсолютна земельна рента обумовлена монополією власності на землю і встановлюється Кабінетом Міністрів України тільки при оцінці земель сільськогосподарського призначення. Умовою утворення абсолютної ренти є більш низька органічна будова капіталу в сільському господарстві порівня­но з промисловістю.

Бонітування ґрунтів (оцінка якості земель) проводиться (стаття 23) з ме­тою визначення відносної величини сукупного впливу клімату, ознак і вла­стивостей сільськогосподарських культур з даним ґрунтовим покривом, яка вимірюється в балах бонітету (в діапазоні від 0 до 100). Дані бонітування ґрун­тів враховуються при економічній оцінці земель, визначенні екологічної при­датності земель для вирощування сільськогосподарських культур, втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва внаслідок вилу­чення (викупу) сільськогосподарських угідь, лісових земель та чагарників для потреб, не пов'язаних із сільськогосподарським та лісогосподарським вироб­ництвом, відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам.

Економічна оцінка земель (стаття 24) проводиться з метою визначення ка­дастрової еквівалентної цінності землі як природного ресурсу і засобу вироб­ництва в сільському і лісовому господарстві та як просторового базису в сус­пільному виробництві. Інтегральними показниками економічної оцінки земель є: продуктивність земель, яка характеризується валовою продукцією з одиниці площі, і ефективністю використання земель, яка характеризується рівнем затрат на виробництво; доходність з одиниці площі. Дані з економіч­ної оцінки земель враховуються при нормативній грошовій оцінці земель, аналізі ефективності використання земель в порівнянні з іншими природни­ми ресурсами та визначенні економічної придатності земель для вирощуван­ня сільськогосподарських культур.

Грошова оцінка ймовірної ринкової ціни земельних ділянок (стаття 26) прово­диться з врахуванням найбільш ефективного її використання експертним шляхом з метою визначення суми грошей, яка може бути отримана за зе­мельну ділянку (за яку може бути здійснений обмін земельної ділянки) на да­ту оцінки. Грошова оцінка ймовірної ринкової ціни земельних ділянок здій­снюється в залежності від цільового призначення (функціонального використання) ділянки та інформації про об'єкти оцінки на основі: капіталі­зації чистого операційного або рентного доходу; зіставлення цін продажу по­дібних земельних ділянок; урахування витрат на земельні поліпшення. Дані грошової оцінки ймовірної ринкової ціни земельних ділянок використову­ються при здійсненні цивільно-правових угод (купівлі-продажу, даруванні, міні) щодо земельних ділянок та прав на них.

Грошова оцінка інвестиційної вартості земельних ділянок (стаття 27) про­водиться з метою визначення інвестиційного вкладу в реалізацію інвестицій­ного проекту у землекористування (величини компенсації вартості невід'єм­них земельних поліпшень). Інвестиційна вартість включає приріст ринкової вартості земельної ділянки в результаті інвестицій в дану ділянку. Грошова оцінка інвестиційної вартості земельних ділянок здійснюється в залежності від мети інвестування і цільового призначення (функціонального викори­стання) ділянки та інформації про об'єкти на основі: капіталізації чистого операційного або рентного доходу; капіталізації додаткового доходу із землі орендаря земельної ділянки; урахування витрат за земельні поліпшення. Дані грошової оцінки інвестиційної вартості земельних ділянок використ