8.6. Специфіка управління землями іноземних громадян, іноземних юридичних осіб та іноземних держав

Згідно з ч. 1 ст. 9 Конституції чинні міжнародні договори, згода на обов’язковість яких надана Верховною Радою України, є частиною україн­ського національного законодавства. На відміну від попереднього земельного закону в новому ЗК відсутній розділ, присвячений міжнародним договорам у сфері земельних відносин. Проте земельне законодавство нашої країни визнає норми і принципи міжнародного права, пов’язані з регулюванням земельних відносин.

Наведене конституційне положення дістало вияв у конкретних нормах ЗК, присвячених земельним правам іноземних громадян й осіб без грома­дянства, іноземних юридичних осіб та іноземних держав. Вони визнаються суб’єктами земельних відносин, зокрема, суб’єктами права власності на кон­кретні земельні ділянки. Це є підтвердженням визнання Україною загального принципу надання іноземним громадянам національного правового статусу нарівні з громадянами країни їх перебування, за винятком випадків, перед­бачених національним законодавством. Такі винятки, зокрема, щодо пра­ва власності іноземних суб’єктів права на земельні ділянки, передбачені й Земельним кодексом.

На відміну від громадян України, які можуть придбати земельні ділян­ки усіх категорій і на різних підставах, іноземні суб’єкти права власності на землю обмежуються у можливостях їх придбання категоріями земель, місцем їх розташування, метою використання, умовами одержання тощо. Так, відпо­відно до ч. 4 ст. 22 ЗК землі сільськогосподарського призначення не можуть передаватись у власність іноземним громадянам, особам без громадянства, іноземним юридичним особам та іноземним державам. Якщо ж такі землі отримані іноземними громадянами, особами без громадянства, іноземними юридичними особами у спадщину, згідно з ч. 4 ст. 81 та ч. 3 ст. 82 ЗК України вони протягом року підлягають відчуженню.

Наведені положення дають змогу стверджувати, що земельний закон вза­галі виключає можливість передачі сільськогосподарських земель іноземним суб’єктам права або їх придбання ними. Це пояснюється тим, що відповідно до ч. І ст. 1 ЗК України земля є основним національним багатством нашої країни, що перебуває під особливою охороною держави. Тому її використання іноземними суб’єктами на праві власності може заподіяти шкоду правам та інтересам вітчизняних громадян і нашого суспільства.

Згідно з ч. 2 ст. 81 ЗК України іноземні громадяни та особи без грома­дянства можуть набувати права власності на земельні ділянки несільськогос- подарського призначення в межах населених пунктів, а також на такі ділянки за межами населених пунктів, на яких розташовані об’єкти нерухомого майна, що належать їм на правах приватної власності. З наведеної норми випливають принаймні три істотні обмеження набуття права земельної власності іноземни­ми громадянами та особами без громадянства. Вони можуть придбати лише землі несільськогосподарського призначення, які є в межах населених пунктів, а також: такі самі землі за межами населених пунктів, на яких розташовані об’єкти нерухомого майна, що належать їм на правах приватної власності.

Згідно з ч. 3 ст. 81 ЗК України іноземні громадяни та особи без грома­дянства можуть набувати право власності на земельні ділянки відповідно до ч. 2 цієї статті у разі:

• придбання їх за договорами купівлі-продажу, дарування, міни та за іншими цивільно-правовими угодами;

• викупу земельних ділянок, на яких розташовані об’єкти нерухомого май­на, що належать їм на правах власності;

• прийняття спадщини.

Зіставлення наведених випадків набуття права власності на земельні ді­лянки іноземними громадянами та особами без громадянства з правовими під­ставами їх придбання вітчизняними громадянами також дає змогу вести мову про обмежені можливості перших.

Більш істотні обмеження набуття права власності на земельні ділянки, передбачені для іноземних юридичних осіб. Так, згідно ч. 2 ст. 82 ЗК України іноземні юридичні особи можуть набувати право власності на земельні ді­лянки несільськогосподарського призначення:

- у межах населених пунктів у разі придбання об’єктів нерухомого майна та для спорудження об’єктів, пов’язаних із здійсненням підприємницької діяльності в Україні;

- за межами населених пунктів у разі придбання об’єктів нерухомого майна.

Отже, набуття іноземними юридичними особами права власності на зе­мельні ділянки прямо пов’язується з придбанням або необхідністю зведення на відповідних землях об’єктів нерухомості. Що ж стосується підстав набуття земельних ділянок у власність, то вони аналогічні підставам, передбаченим для іноземних громадян та осіб без громадянства.

Земельні ділянки, одержані іноземними громадянами, особами без грома­дянства та іноземними юридичними особами у власність, набувають правову природу приватної земельної власності. Українське земельне законодавство не передбачає комунальної чи муніципальної власності іноземних суб’єктів пра­ва. Проте у принциповому плані випадки придбання або передачі земельних ділянок разом з іншими об’єктами нерухомості, наприклад, муніципальним представництвам міст-побратимів, що мають місце на практиці, не суперечать чинному законодавству.

Певний інтерес становить регламентація права власності на земельні ді­лянки іноземних держав. Відповідно до ст. 85 ЗК іноземні держави можуть набувати у власність земельні ділянки для розміщення будівель і споруд ди­пломатичних представництв та інших, прирівняних до них, організацій згідно з міжнародними договорами.

Безумовно, земельні ділянки відповідних категорій земельного фонду на­шої країни для використання їх у зазначених цілях можуть бути придбані іно­земними державами у власність, за винятком земель сільськогосподарського призначення. У ч. 4 ст. 22 ЗК прямо зазначено, що ці землі не можуть переда­ватись у власність іноземним державам. Однак, передбачивши таке обмеження, законодавець не визначив наслідки одержання сільськогосподарської земельної ділянки іноземною державою, наприклад, у порядку правонаступництва, успад­кування та на інших правових підставах, що можуть мати місце у реальній дій­сності. Вважаємо, що юридична доля таких земельних ділянок повинна вирішу­ватися аналогічно їхньому успадкуванню іноземними юридичними особами.

Відповідні земельні ділянки передаються іноземним державам з ураху­ванням міжнародного принципу взаємності, тобто наша держава має надавати їх конкретній іноземній державі на тій самій правовій основі, на якій остання надає ділянки Україні. Водночас треба зазначити, що у міжнародній практиці нерідко трапляються випадки відхилення від цього принципу і передачі зе­мельної ділянки національною державою на більш пільгових умовах, ніж це робить іноземна держава. Така практика не суперечить нормам міжнародно­го права і розцінюється як акт доброї волі. Але, у принциповому плані вона може суперечити вимогам національного законодавства, оскільки іноземний суб’єкт права взагалі та іноземна держава, зокрема, не можуть мати у націо­нальній державі більший обсяг прав, ніж це передбачено для національних суб’єктів права і національної держави в іноземній.