Питан­ня щодо встановлення і дії земельного сервітуту, а також практичні аспекти його застосування

Що таке земельний сервітут?

Земельний сервітут — це право власника або користувача земельної ді­лянки на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою (ділянками) або її (їх) частиною (частинами).

Земельні ділянки, які знаходяться у власності чи користуванні громадян, не можуть бути рівноцінними. Вони відрізняються розмірами, місцезнахо­дженням, якістю ґрунтів, наявністю або відсутністю природних ресурсів, до­ступністю тощо. З метою недопущення перешкод у використанні земельної ділянки її власником чи користувачем, законодавством України введено право земельного сервітуту. Відповідно до ЗКУ власник або користувач зе­мельної ділянки має право вимагати встановлення земельного сервітуту для обслуговування своєї ділянки.

Право земельного сервітуту полягає в можливості обмеженого викори­стання чужої суміжної (прилеглої) земельної ділянки (ділянок) в певних цілях.

У чому полягає зміст земельного сервітуту?

Змістом сервітуту є обсяг прав і обов’язків його сторін щодо обмеженого користування чужою земельною ділянкою особою, на користь якої встанов­лено земельний сервітут (далі — сервітуарій). Зокрема, обсяг прав сервітуарія може включати можливість вчинення певних дій (прохід, проїзд, прокладен­ня комунікацій тощо) або можливість вимагати від власника сусідньої ділян­ки утримуватися від певних дій (наприклад, не перешкоджати відводу води із сусідньої земельної ділянки). Право сервітуарія породжує і його обов’язки перед власником обслуговуючої земельної ділянки, які у свою чергу, теж виз­начають зміст сервітуту, зокрема: використовувати об’єкт сервітуту в межах, необхідних для задоволення визначених господарських потреб; вносити власнику обслуговуючої земельної ділянки адекватну плату за її використан­ня; використовувати сервітут способом, найменш обтяжливим для власника обслуговуючої ділянки тощо.

Слід зазначити, що зобов’язання власника (користувача) обслуговуючої земельної ділянки завжди носять пасивний характер. Такими зобов’язаннями можуть бути: не перешкоджання діям третьої особи; не вчинення певних дій тощо. Право сервітуарія не може зобов’язувати власників (користувачів) об­слуговуючих ділянок вчиняти певні дії на його користь чи користь третіх осіб.

Хто має право на встановлення земельного сервітуту?

На встановлення земельного сервітуту має право власник або користувач земельної ділянки для реалізації в повному обсязі права власності або права користування земельною ділянкою.

Що є умовою та підставою для встановлення земельного сервітуту?

Умовою для встановлення земельного сервітуту є необхідність викори­стання чужої земельної ділянки для обслуговування своєї ділянки.

Підставою для встановлення земельного сервітуту є домовленість між власниками сусідніх земельних ділянок, зафіксована відповідним догово­ром, а у разі відсутності домовленості — рішення суду.

Які існують види земельних сервітутів, залежно від строку їх дії?

Залежно від строку дії, земельні сервітути можуть бути постійними і стро­ковими.

Що таке постійний земельний сервітут?

Постійним земельним сервітутом вважається сервітут, який встановле­ний без визначення строку його дії.

Що таке строковий земельний сервітут?

Строковий сервітут — це сервітут, строк дії якого визначено встановлен­ням конкретної кінцевої дати або певним проміжком часу. Слід зазначити, що сервітут може бути встановлений також й на період дії певних обставин, що були підставою для встановлення сервітуту, а у випадку припинення та­ких обставин дія сервітуту припиняється.

Прикладом строкового земельного сервітуту може бути сервітут, відпо­відно до якого сервітуарієм здійснюється розташування на сусідній (обслуго­вуючій) ділянці будівельних риштувань, складування і зберігання будівель­них матеріалів з метою ремонту будинків, споруд тощо.

Чи перешкоджає встановлення земельного сервітуту здійсненню права власності на земельну ділянку?

Відповідно до ч. 3 ст. 98 ЗКУ встановлення земельного сервітуту не позбав­ляє власника земельної ділянки, щодо якої встановлено земельний сервітут, прав володіння, користування та розпорядження нею. Реально ж встановлення земельного сервітуту у будь-якому разі веде до певного обмеження (не ототож­нювати з позбавленням) прав власника (користувача) земельної ділянки, обтя- женої сервітутом. І хоча, з одного боку, власник або землекористувач має право вимагати встановлення сервітуту, навіть у судовому порядку, з іншого — вста­новлення такого сервітуту не повинно унеможливлювати використання влас­ником (землекористувачем) цієї ділянки за її цільовим призначенням.

У який спосіб має здійснюватись земельний сервітут?

Для забезпечення гарантованих прав власника земельної ділянки земель­ний сервітут має здійснюватися найменш обтяжливим способом. Це озна­чає, що незручності у використанні власником своєї земельної ділянки, об- тяженої земельним сервітутом, мають бути мінімальними, тобто такими, що суттєво не перешкоджають йому користуватися та розпоряджатися земель­ною ділянкою.

Які види земельних сервітутів можуть встановлюватися на вимогу власників або користувачів земельних ділянок?

Відповідно до ст. 99 ЗКУ власники або користувачі земельних ділянок можуть вимагати встановлення таких земельних сервітутів:

— право проходу та проїзду на велосипеді;

— право проїзду на транспортному засобі по наявному шляху;

— право прокладання та експлуатації ліній електропередач, зв’язку, тру­бопроводів, інших лінійних комунікацій;

— право прокладати на свою земельну ділянку водопровід із чужої при­родної водойми або через чужу земельну ділянку;

— право відводу води зі своєї земельної ділянки на сусідню або через сусідню земельну ділянку;

— право забору води з природної водойми, розташованої на сусідній зе­мельній ділянці, та право проходу до природної водойми;

— право поїти свою худобу із природної водойми, розташованої на сусід­ній земельній ділянці, та право прогону худоби до природної водойми;

— право прогону худоби по наявному шляху;

— право встановлення будівельних риштувань та складування будівель­них матеріалів з метою ремонту будівель та споруд;

— інші земельні сервітути.

Як видно з наведеного припису, перелік можливих земельних сервітутів не є вичерпним. Це означає, що у разі наявності конкретних потреб, які за­слуговують задоволення, тобто тих або інших вад (недоліків) однієї земель­ної ділянки, для використання якої потребується встановлення сервітуту, за­інтересована сторона (власник або землекористувач) вправі вимагати надання їй стосовно чужої земельної ділянки тих або інших повноважень, що носять обмежений характер.

З якого моменту виникає право земельного сервітуту?

Право земельного сервітуту виникає після його державної реєстрації в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на земельну ділянку (ч. 3 ст. 100 ЗКУ). Це означає, що право земельного сервітуту виникає з мо­менту його державної реєстрації незалежно від підстави виникнення — дого­вору чи рішення суду. Договір може бути зареєстрований після досягнення домовленості щодо усіх його істотних умов та втілення у форму, передбачену законом, рішення суду — після вступу його у законну силу. Реєстрація права земельного сервітуту здійснюється відповідно до порядку реєстрації прав на земельну ділянку.

Чи зберігається дія земельного сервітуту у разі переходу прав на земельну ділянку до іншої особи?

Відповідно до ч. 1 ст. 101 ЗКУ дія земельного сервітуту зберігається у разі переходу прав на земельну ділянку, щодо якої встановлено земельний серві­тут, до іншої особи.

При вирішенні питання про можливість переходу сервітутного права до іншої особи варто виходити з того, що при земельному сервітуті особа влас­ника обслуговуючої ділянки не має значення для існування самого сервітут­ного права, оскільки земельний сервітут встановлюється не на користь кон­кретної особи як такої, а для забезпечення можливості використання сусідньої земельної ділянки. Тому, заміна власника обслуговуючої ділянки чи власника пануючої ділянки не припиняє дію сервітуту.

Зазначимо, що сервітут є самостійним речовим правом на земельну ді­лянку, яке не підлягає самостійному відчуженню окремо від ділянки, для за­безпечення користування якою його було встановлено. Тому сервітут не мо­же бути самостійним предметом договору купівлі-продажу, застави, не може передаватися будь-яким іншим способом особам, які не є власниками (ко­ристувачами) ділянки, для забезпечення користування якою було встановле­но сервітут.

Що таке пануюча та обслуговуюча земельні ділянки?

Пануюча земельна ділянка — це земельна ділянка, для використання якої за певним призначенням земельним сервітутом встановлене обмежене право користування іншою земельною ділянкою. Іншими словами, це земельна ді­лянка сервітуарія.

Обслуговуюча земельна ділянка — це земельна ділянка, корисні власти­вості якої використовуються сервітуарієм для обслуговування своєї земель­ної ділянки відповідно до встановленого земельного сервітуту. Обслуговую­чу земельну ділянку також називають обтяженою. Слід зазначити, що поняття «пануюча» та «обслуговуюча (обтяжена)» земельні ділянки не є за­конодавчими термінами. Це означає, що їх остаточну назву має визначити окремий закон, прийняття якого обумовлюється необхідністю більш деталь­ної регламентації інституту земельного сервітуту, закріпленого чинним ЗКУ.

Чи обов’язково обслуговуюча земельна ділянка має бути сусідньою з пануючою ділянкою?

Існування земельного сервітуту пов’язується з існуванням двох земельних ділянок, які, за загальним правилом, мають бути сусідніми. Однак, можуть і не бути такими. Зауважимо, що сусідні — ще не означає, що вони неодмінно є суміжними (такими, що межують). Слід мати на увазі, що сусідніми зе­мельними ділянками можуть бути й ті ділянки, які не мають спільної межі.

Чи має право власник (користувач) земельної ділянки, щодо якої встановлено земельний сервітут, вимагати від осіб, в інтересах яких його встановлено, плату за встановлення земельного сервітуту?

Встановлення земельного сервітуту є обтяженням конкретної земельної ділянки. Відповідно до ч. 3 ст. 101 ЗКУ власник (землекористувач) земельної ділянки, щодо якої встановлено земельний сервітут, має право вимагати від осіб, в інтересах яких встановлено земельний сервітут, плату за його встано­влення, якщо інше не передбачено законом.

З наведеного припису випливає, що плата за користування, встановлена сервітутом, і плата за його встановлення є нетотожними поняттями. У зв’яз­ку з цим, сторони сервітутних відносин мають дійти домовленості щодо по­рядку та форми оплати як в першому, так і у другому випадку. Законодавчий припис щодо права власника обтяженої земельної ділянки вимагати плати від осіб, в інтересах яких його було встановлено, свідчить про платний ре­жим користування ділянкою, обтяженою сервітутом.

Право визначення розміру плати за користування, встановлене сервіту­том, належить суб’єктам сервітутних відносин. При визначенні розміру пла­ти сторони повинні виходити з того, що плата має бути адекватною тим об­меженням і незручностям, яких зазнаватиме власник при реалізації свого права на майно, обтяженого сервітутом.

Власник земельної ділянки не вправі вимагати такої плати за встановлен­ня сервітуту лише у тому разі, якщо це прямо закріплено в законі.

Хто визначає яким бути земельному сервітуту — платному чи безоплатному?

Встановлення платного або безоплатного земельного сервітуту залежить від бажання власника або землекористувача земельної ділянки, щодо якої його встановлюють (див.: Лист Державного комітету України з питань регу­ляторної політики та підприємництва від 16.12.2002 № 2-222/6717).

Чи має право власник земельної ділянки, щодо якої встановлено земельний сервітут, вимагати відшкодування збитків, завданих встановленням земельного сервітуту?

Так, власник земельної ділянки, щодо якої встановлено земельний серві­тут, має право на відшкодування збитків, завданих встановленням земельно­го сервітуту (ч. 4 ст. 101 ЗКУ). Іншими словами, встановлення сервітуту на законних підставах не звільняє особу, в інтересах якої встановлено земель­ний сервітут, від обов’язку відшкодувати збитки, завдані встановленням та­кого сервітуту, незалежно від того — є він платним чи безоплатним.

Наприклад, якщо при встановленні такого сервітуту як право проходу че­рез обслуговуючу земельну ділянку, її власник змушений встановити прохід (доріжку) за рахунок частини сільськогосподарських угідь, то він буде мати право на відшкодування збитків у розмірі недоодержаного врожаю з тієї ча­стини угідь, що буде використовуватися власником (користувачем) пануючої земельної ділянки для проходу через обслуговуючу земельну ділянку. Збитки, заподіяні власнику (користувачу) обслуговуючої земельної ділянки встано­вленням земельного сервітуту, повинні відшкодовуватися особою, в інтересах якої було встановлено земельний сервітут, тобто сервітуарієм. Зазначимо, що мова йде про відшкодування збитків, завданих правомірними діями.

Підстави та порядок відшкодування збитків власникам землі та землеко­ристувачам визначаються відповідно до статей 156, 157 ЗКУ та Постанови КМУ від 19.04.1993 р. № 284 із змінами, внесеними Постановою КМУ від

14.01.2004 р. № 21.

У яких випадках дія земельного сервітуту підлягає припиненню та у чому полягає їх сутність?

Дія земельного сервітуту припиняється у випадках, передбачених ст. 102 ЗКУ. Такими випадками є:

1. Поєднання в одній особі суб’єкта права земельного сервітуту, в інтересах якого він встановлений, і власника (користувача) обслуговуючої земельної ді­лянки.

Мова йде про випадки придбання у власність чи отримання у користу­вання власником земельної ділянки, що є пануючою, суміжної ділянки, що виступає обслуговуючою, і навпаки — придбання у власність чи отримання у користування власником обслуговуючої земельної ділянки суміжної ділян­ки, яка є пануючою.

2. Відмова особи, в інтересах якої встановлений земельний сервітут, від ко­ристування сервітутом.

Особа, в інтересах якої встановлений земельний сервітут, у будь-який час може відмовитися від нього, подавши в орган державної реєстрації прав на землю заяву про відмову від земельного сервітуту в письмовій формі.

3. Рішення суду про скасування земельного сервітуту.

У разі прийняття такого рішення суд повинен направити його до органу державної реєстрації прав на землю для внесення відповідних змін у державний реєстр прав на нерухоме майно, що є підставою для скасування державної реє­страції земельного сервітуту після набрання таким рішенням законної сили.

4. Закінчення терміну, на який було встановлено земельний сервітут.

Мова йде про строкові земельні сервітути, термін дії яких визначений до­говором про встановлення земельного сервітуту чи рішенням суду і які авто­матично втрачають свою дію після закінчення терміну їх дії.

5. Невикористання земельного сервітуту протягом трьох років.

Невикористання земельного сервітуту протягом щонайменше трьох ро­ків свідчить про відсутність інтересу щодо нього з боку власника пануючої земельної ділянки, що може бути обумовлено необґрунтованістю встано­влення земельного сервітуту або ж відсутністю потреби у користуванні ним. Для скасування такого земельного сервітуту власник обслуговуючої земельної ділянки, як зацікавлена особа, повинен подати в орган держав­ної реєстрації прав на нерухоме майно відповідну заяву із незаперечними доказами, які свідчать про невикористання земельного сервітуту протягом трьох років. Якщо власник обслуговуючої земельної ділянки не має таких доказів, то він може звернутися із позовом про скасування земельного сер­вітуту до суду.

6. Порушення власником (користувачем) пануючої земельної ділянки умов ко­ристування сервітутом.

При встановленні земельного сервітуту чітко визначаються межі (умови) користування власником пануючої земельної ділянки певною частиною об­слуговуючої ділянки. Власник (користувач) пануючої ділянки не має права в односторонньому порядку змінювати умови земельного сервітуту. Якщо ж він відхиляється від умов встановленого сервітуту, то він порушує умови ко­ристування цим сервітутом. Наприклад, якщо при встановленні сервітуту у вигляді права пішого проходу чи проїзду на велосипеді через обслуговуючу земельну ділянку власник (користувач) пануючої ділянки почав здійснювати прохід чи проїзд не по тій частині обслуговуючої земельної ділянки, яка була визначена при встановленні сервітуту, чи по іншій його частині або ж почав не тільки проходити чи проїжджати через таку земельну ділянку, а ще і про­ганяти через неї худобу, то такий власник (користувач) ділянки явно пору­шив умови земельного сервітуту.

Факт порушення умов користування сервітутом особою, в інтересах якої його було встановлено, має бути підтверджений рішенням суду, якщо така особа заперечує факт допущення нею зазначеного порушення. Скасування земельного сервітуту здійснюється органом державної реєстрації прав на не­рухоме майно.

7 Припинення підстав встановлення земельного сервітуту.

Припинення підстав встановлення земельного сервітуту може проявля­тися в усуненні недоліків пануючої земельної ділянки, які компенсувалися (усувалися) шляхом надання її власнику (користувачу) права обмеженого користування сусідньою (обслуговуючою) земельною ділянкою. Наприклад, якщо після встановлення земельного сервітуту у вигляді права прогону худо­би до природної водойми, розташованої на обслуговуючій земельній ділянці, водойма припиняє своє існування (у зв’язку з осушенням земель, виснажен­ням підземних вод, якими наповнялася водойма тощо), то власник (користу­вач) обслуговуючої земельної ділянки має право ставити перед власником (користувачем) пануючої ділянки питання про припинення дії земельного сервітуту. Якщо останній погоджується з такою пропозицією, то він може написати заяву про відмову від земельного сервітуту у зв’язку з припиненням підстав його встановлення і подати її органу, що здійснює державну реєстра­цію прав на нерухоме майно, для скасування державної реєстрації земельно­го сервітуту. Якщо ж власник пануючої ділянки не відмовляється від сервіту­ту, то спір вирішується в судовому порядку.

8. Неможливість використання земельної ділянки, щодо якої встановлено зе­мельний сервітут, за її цільовим призначенням.

Якщо в результаті використання обслуговуючої земельної ділянки влас­ником (користувачем) пануючої ділянки, відповідно до умов встановленого сервітуту, виникне ситуація, за якої власник (користувач) обслуговуючої зе­мельної ділянки не зможе використовувати її за цільовим призначенням, то в останнього виникає право вимагати припинення земельного сервітуту. На­приклад, якщо в межах користування таким земельним сервітутом, як право відводу води зі своєї земельної ділянки на сусідню чи через сусідню земельну ділянку, на такій ділянці значно підвищиться рівень ґрунтових вод і стане неможливим ведення сільськогосподарського виробництва тощо, то у влас­ника (користувача) такої ділянки виникає право вимагати припинення зе­мельного сервітуту. Якщо власник (користувач) пануючої земельної ділянки, з огляду на наслідки користування сервітутом, не відмовиться від нього доб­ровільно, то власник (користувач) обтяженої ділянки може звернутися до су­ду із позовом про скасування земельного сервітуту у зв’язку з неможливістю використання земельної ділянки, щодо якої встановлено земельний серві­тут, за її цільовим призначенням.

В яких випадках заінтересована особа може вимагати встановлення земельного сервітуту в судовому порядку?

Чинним законодавством не визначено випадки, в яких особа може вима­гати встановлення земельного сервітуту в судовому порядку. Проте, не зва­жаючи на відсутність судової практики з розглядуваного питання, можна дійти висновку, що особа може вимагати встановлення земельного сервітуту в судовому порядку у випадках, коли:

— без встановлення земельного сервітуту особа не матиме змоги викори­стовувати свою земельну ділянку за призначенням;

— вигода від встановлення земельного сервітуту явно перевищує негатив­ні наслідки для обслуговуючої ділянки.

Що повинна довести у суді особа, заінтересована у встановленні земельного сервітуту, у разі недосягнення домовленості щодо його встановлення?

У разі недосягнення домовленості щодо встановлення сервітуту в цілому або щодо окремих його умов сервітутне право може виникнути на підставі від­повідного судового рішення. Особа, заінтересована у встановленні сервітуту (власник земельної ділянки або землекористувач), вправі пред’явити до суду позовну заяву до власника сусідньої земельної ділянки. Подання такого позову має ґрунтуватися на праві вимагати встановлення земельного сервітуту для об­слуговування своєї земельної ділянки. Водночас, позивач повинен довести в суді, що нормальне господарське використання його земельної ділянки немож­ливе без обтяження сервітутом чужої сусідньої земельної ділянки, а також те, що потреби сервітуарія не можуть бути задоволені будь-яким іншим способом.

Що таке договір земельного сервітуту?

Договір земельного сервітуту — це цивільно-правова угода між власником пануючої земельної ділянки та власником обслуговуючої земельної ділянки щодо порядку та умов використання обслуговуючої земельної ділянки.

Слід мати на увазі, що за згодою власника земельної ділянки договір зе­мельного сервітуту може укласти користувач (у тому числі орендар) як паную - чої, так і обслуговуючої земельної ділянки. Строк дії договору земельного сер­вітуту у цьому разі не може перевищувати строку користування (у тому числі на умовах оренди) цією земельною ділянкою.

Чи передбачено чинним законодавством форму типового договору земельного сервітуту?

Ні, не передбачено. Договір земельного сервітуту укладається у довільній формі відповідно до вимог цивільного законодавства. Це означає, що зміст договору мають становити умови (пункти), що визначаються на розсуд сто­рін і погоджені ними, а також умови, які є обов’язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Що має бути обов’язково зазначено у договорі земельного сервітуту?

Слід зазначити, що чинне законодавство не визначає перелік істотних умов договору земельного сервітуту. Проте, з огляду на своєрідність такого договору, у ньому доцільно зазначити такі умови:

— спосіб обтяження земельної ділянки;

— опис місця розташування із визначенням меж поширення права зе­мельного сервітуту на плані (схемі);

— обсяг права земельного сервітуту;

— строк дії договору земельного сервітуту;

— вид (форму) оплати за земельний сервітут та її розмір.

За бажанням сторін, до договору земельного сервітуту можуть включати­ся й інші взаємнопогоджені умови.

Договір земельного сервітуту укладається в письмовій формі та підлягає державній реєстрації.

Хто здійснює державну реєстрацію договорів земельного сервітуту?

Відповідно до ч. 3 ст. 100 ЗКУ право земельного сервітуту підлягає держав­ній реєстрації в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на зе­мельну ділянку. Обов’язковість державної реєстрації права сервітуту також передбачена ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» (01.07.2004 р.), відповідно до якого державна реєстрація здійснюється органами виконавчої влади з питань земельних ре­сурсів (ст. 5). Це означає, що державну реєстрацію договорів земельного сер­вітуту здійснюють районні (міські) відділи (управління) земельних ресурсів.

Чи обов’язково договір земельного сервітуту має бути нотаріально посвідченим?

Чинне земельне законодавство не містить будь-яких приписів щодо необхідності нотаріального посвідчення договорів земельного сервітуту. Це означає, що договір земельного сервітуту може бути нотаріально посвідче­ним за взаємною згодою сторін, тобто власників пануючої та обслуговуючої земельних ділянок.

Який розмір державного мита потрібно сплачувати за нотаріальне посвідчення договору земельного сервітуту?

За нотаріальне посвідчення договору земельного сервітуту справляється державне мито у розмірі 1 відсотка від суми договору, але не менше одного неоподаткованого мінімуму доходів громадян (див.: підпункт «д» пункту 3 ст. 3 Декрету Кабінету Міністрів України «Про державне мито» від 21.01.1993 р. № 7-93, з останніми змінами, внесеними Законом від 23.06.2005 р. № 2705-ІУ).

Які переваги дає нотаріальне посвідчення договору земельного сервітуту?

Нотаріальне посвідчення договору земельного сервітуту надає сторонам деякі переваги, зокрема:

— зміст, час і місце здійснення, наміри суб’єктів договору, його відповід­ність закону та інші обставини, офіційно зафіксовані нотаріусом, роз­глядаються як встановлені і достовірні;

— у випадку порушення особою, на користь якої встановлено земельний сервітут розмірів та/чи строків внесення встановленої договором оплати, власник обслуговуючої земельної ділянки має право стягнути її в безспір- ному порядку на підставі виконавчого напису, вчиненого нотаріусом.

Чи є правомірною вимога особи, заінтересованої у встановленні земельного сервітуту в ситуації, наведеній нижче?

Власник земельної ділянки (цільове призначення — ведення городництва) доз­волив своєму сусідові для будівництва будинку тимчасово використовувати ді­лянку для підвезення будівельних матеріалів тощо. Після завершення будівниц­тва сусід запропонував вже по накатаній його транспортом дорозі покласти асфальт, у чому йому було відмовлено. Після цього сусід заявив, що звернеться до суду з позовом про примусове встановлення сервітуту, якщо власник земельної ділянки добровільно не погодиться на прокладення асфальтової дороги.

Статею 99 ЗКУ передбачено такий вид земельного сервітуту як право про­їзду на транспортному засобі по наявному шляху. З описаної ситуації випли­ває, що накатана дорога не є постійною, а утворилась внаслідок тимчасового проїзду транспорту. Зважаючи на цю обставину, така дорога не може визнава­тися наявним шляхом. Окрім цього, особа, яка використовувала земельну ді­лянку для проїзду транспорту, після завершення будівництва зобов’язана бу­ла привести відповідну частку земельної ділянки у попередній стан або іншим чином відшкодувати заподіяну шкоду. Якщо цього зроблено не було, то влас­ник земельної ділянки може звернутись за захистом порушених прав до суду.

Викладена ситуація також свідчить, що встановлення земельного сервіту­ту позбавляє власника можливості користуватися земельною ділянкою за її цільовим призначенням. Відповідно до ч. 4 ст. 98 ЗКУ земельний сервітут встановлюється способом, найменш обтяжливим для власника земельної ді­лянки, щодо якої він встановлений.

З огляду на ту обставину, що заінтересована особа у встановленні земельного сервітуту наполягає на прокладенні асфальтової дороги через земельну ділянку сільськогосподарського призначення, а у разі відмови — звертатиметься до суду, то вимоги такої особи щодо прокладення дороги слід вважати неправомірними.

Слід пам’ятати, що для встановлення земельного сервітуту в судовому по­рядку власнику або землекористувачу сусідньої земельної ділянки необхідно буде довести, що він не має іншого місця для проїзду на свою ділянку.

Чи зобов’язаний орендар укладати договір земельного сервітуту одночасно з укладенням договору оренди землі?

Закон України «Про оренду землі» від 06.10.98 р. № 161-ХІУ чітко визна­чив поняття договору оренди землі, права та обов’язки орендодавців і орен­дарів. При укладанні договорів оренди землі потрібно дотримуватися умов договору оренди земельної ділянки. Одна з таких умов — це існуючі обме­ження та обтяження щодо використання земельної ділянки. Таким чином, у договорі оренди земельної ділянки можуть бути обумовлені будь-які умови щодо її використання.

Чинне земельне законодавство не передбачає обов’язкового укладання договору земельного сервітуту під час укладання договору оренди землі. Проте, якщо у договорі оренди земельної ділянки не передбачено обтяжень (права земельного сервітуту), то одна із сторін може вимагати укладення окремого договору сервітуту або внесення відповідних змін до договору оренди земельної ділянки.

У яких випадках суб’єкти господарювання, які у встановленому законом порядку отримали ліцензії на здійснення діяльності у сфері телекомунікацій, мають право вимагати встановлення земельних сервітутів?

Відповідно до ч. 6 ст. 10 Закону України «Про телекомунікації» від 18.11.2003 р. особи, які відповідно до цього закону отримали ліцензію на здійснення діяльності у сфері телекомунікацій, мають право вимагати від власників земельних ділянок або землекористувачів встановлення сервітутів (щодо категорії земель, визначених ЗКУ) для прокладання під землею теле­комунікаційних мереж та/або усунення їх пошкоджень. Розмір оплати (тари­фи) за встановлення земельного сервітуту для прокладання під землею та/або усунення пошкоджень телекомунікаційних мереж для власників або землекористувачів встановлює Кабінет Міністрів України.

Чим відрізняється право земельного сервітуту від обмежень права на землю, передбачених ЗКУ?

На перший погляд, поняття права земельного сервітуту є близьким до поняття обмежень прав на землю (ст. 110-115 ЗКУ). Однак, їх необхідно розрізняти, оскільки зміст цих понять відрізняється. Сервітут — це право обмеженого користування чужою земельною ділянкою відповідно до уго­ди сторін або рішення суду. Обмеження ж прав на землю — це встано­влення в адміністративному порядку заборон на окремі види господарсь­кої діяльності на земельній ділянці або вимоги не здійснювати певні дії, чи надання обмеженої можливості використовувати чужу земельну ділян­ку для чітко визначених цілей. Поруч з цією, існують й інші відмінності, зокрема:

— за встановлення та використання земельного сервітуту може стягува­тися оплата, чого немає у випадках встановлення законодавством об­межень прав на землю;

— земельний сервітут може встановлюватись на підставі договору або за рішенням суду, а обмеження на використання власником земельної ді­лянки або її частини може бути встановлено в обсязі, передбаченому законом або договором.

Чим відрізняється право земельного сервітуту від права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподар­ських потреб, передбаченого цивільним законодавством?

Зазначимо, що право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб є новим поняттям у цивільному праві Украї­ни, яке називається емфітевзисом.Емфітевзис за своїм змістом є речовим правом суб’єкта, який ним володіє (емфітевти), що дозволяє йому користу­ватися чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або її частиною. Емфітевзис характеризується певними ознаками, зокрема:

1. Емфітевзис як речове право, може бути припинено лише за волею са­мого суб’єкта емфітевзису, тобто фізичної чи юридичної особи, яким було надане таке право реальним власником земельної ділянки.

2. Емфітевзис є відчужуваним правом, яке може переходити у спадщину (як за законом, так і за заповітом), може бути продане чи подароване, а та­кож є об’єктом інших цивільно-правових угод, не пов’язаних із позбавлен­ням власника самої земельної ділянки.

Особливістю продажу такого права є та обставина, що землекористувач (емфітевта) зобов’язаний повідомити власника земельної ділянки про її про­даж у письмовій формі. Власник перед іншими особами має переважне пра­во на придбання земельної ділянки за ціною, що оголошена для продажу, та на інших рівних умовах. Якщо протягом місяця власник не надішле письмо­вої згоди на купівлю, право користування земельною ділянкою може бути продане будь-якій третій особі.

3. Об’єктом права користування чужою земельною ділянкою може бути лише ділянка, придатна для сільськогосподарського виробництва.

Право користування чужою земельною ділянкою сільськогосподарського призначення має ознаки сільських земельних сервітутів. Водночас, між ни­ми існують істотні відмінності. Зокрема, земельний сервітут — це право ко­ристування частиною чужої земельної ділянки, а право користування чужою земельною ділянкою сільськогосподарського призначення (емфітевзис) — це право користування всією чужою земельною ділянкою для виробництва сільськогосподарської продукції. Суб’єктом земельного сервітуту може бути власник пануючої земельної ділянки, а суб’єктом емфітевзису — будь-яка особа. Земельні сервітути можуть бути платними і безоплатними, тоді як ем­фітевзис — це право, яке завжди надається за певну плату (див.: статті 407­412 Цивільного кодексу України від 16.01.2003 р.).

Чи зобов’язана організація, яка здійснює обслуговування теле­фонного кабелю, що пролягає під дачною ділянкою громадянина, сплачувати за використання такої ділянки її власнику?

Організація, яка здійснює обслуговування телефонного кабелю, що про­лягає під дачною ділянкою громадянина, зобов’язана сплачувати за викори­стання такої ділянки її власнику лише у разі встановлення земельного серві­туту. Право вимагати встановлення земельного сервітуту належить як власнику земельної ділянки, під якою пролягає телефонний кабель, так і ор­ганізації, яка здійснює його обслуговування (див.: ст. 100 ЗКУ, ч. 6 ст. 10 За­кону України «Про телекомунікації»).

Чи має право спадкодавець встановити у заповіті сервітут що­до земельної ділянки на користь певних осіб?

Відповідно до ст. 1246 Цивільного кодексу України спадкодавець має пра­во встановити у заповіті сервітут щодо земельної ділянки, інших природних ресурсів або іншого нерухомого майна для задоволення потреб інших осіб.

Яку відповідальність несе власник пануючої земельної ділянки за порушення умов договору земельного сервітуту?

Відповідно до п. «д» ч. 1 ст. 102 ЗКУ порушення власником сервітуту (власником пануючої земельної ділянки — сервітуарієм) умов користування сервітутом є підставою для припинення його дії. Якщо сервітуарій заперечує факт допущеного порушення і, відповідно, добровільно не погоджується на припинення дії сервітуту, то такий факт має бути доведений власником об­слуговуючої ділянки у суді. У разі доведення факту порушення сервітуарієм умов користування сервітутом, дія земельного сервітуту підлягає скасуванню за рішенням суду (див.: п. «в» ч. 1 ст. 102 ЗКУ).

Хто повинен укладати договір земельного сервітуту у випадку, якщо земельну ділянку, яка має бути обслуговуючою ділянкою, здано в оренду?

У ч. 1 ст. 100 ЗКУ зазначається, що власник або землекористувач земель­ної ділянки має право вимагати встановлення земельного сервітуту для об­слуговування своєї земельної ділянки. З цього припису випливає, що однією із сторін сервітутних правовідносин може бути власник земельної ділянки або землекористувач, право яких відповідно посвідчується державним актом на право власності на земельну ділянку чи державним актом на право постій­ного користування земельною ділянкою.

Що стосується іншої сторони сервітутних правовідносин, то нею теж мо­же виступати власник земельної ділянки або землекористувач, право яких відповідно посвідчується державним актом на право власності на земельну ділянку чи державним актом на право постійного користування земельною ділянкою. Такий висновок підтверджується ч. 2 ст. 100 ЗКУ, згідно з якою зе­мельний сервітут встановлюється за домовленістю між власниками сусідніх земельних ділянок на підставі договору.

Вищезазначене також означає, що орендар земельної ділянки, незалежно від того, якою вона буде — пануючою чи обслуговуючою, не має права само­стійно укладати договір земельного сервітуту, якщо інше не передбачено до­говором оренди землі чи відповідною довіреністю, посвідченою у встановле­ному законом порядку.

Що краще для власника земельної ділянки, яка має виконувати функцію обслуговуючої ділянки: укласти договір земельного сервітуту на безоплатній основі чи дати усну згоду на безоплат­не використання своєї земельної ділянки або її частини?

Звісно, краще укласти договір земельного сервітуту на безоплатній осно­ві, ніж дати усну згоду на безоплатне використання своєї земельної ділянки для обслуговування сусідньої ділянки.

По-перше, договір є юридичним документом, що підтверджує факт вста­новлення земельного сервітуту та його конкретного виду.

По-друге, особа, в інтересах якої встановлено земельний сервітут (серві- туарій), у разі порушення умов використання сервітуту, нестиме юридичну відповідальність.

По-третє, не зважаючи на ту обставину, що сам сервітут є безоплатним, власник обслуговуючої земельної ділянки вправі вимагати у сервітуарія від­шкодування збитків, заподіяних внаслідок вчинення дій, передбачених чин­ним законодавством.

Чи може громадянин (власник земельної частки (паю)), який здає її в оренду, вимагати встановлення земельного сервітуту?

Ні, не може. По-перше, власник земельної частки (паю) не знає точного її місцезнаходження, оскільки частку (пай) не було виділено в натурі (на міс­цевості). По-друге, право вимагати встановлення земельного сервітуту нале­жить власнику або землекористувачеві (не плутати з орендарем) земельної ділянки, а не земельної частки (паю) (див.: ч. 1 ст. 98 ЗКУ).

Яким чином орендар земельної ділянки може вимагати встанов­лення земельного сервітуту для обслуговування орендованої земельної ділянки та яким є порядок його встановлення?

Така ситуація може виникнути, коли розукрупнення сусідніх земель­них ділянок унеможливлює доступ орендареві до орендованої ним земель­ної ділянки.

Відповідно до ч. 1 ст. 98 ЗКУ право вимагати встановлення земельного сервітуту належить власнику або землекористувачеві земельної ділянки. У тому випадку, якщо є потреба у встановленні сервітуту для обслуговування земельної ділянки, яка орендується, необхідно вчинити такі дії:

— орендар звертається до власника земельної ділянки з обґрунтованим листом щодо необхідності встановлення земельного сервітуту;

— власник земельної ділянки, для обслуговування якої необхідно встано­вити земельний сервітут, у свою чергу звертається до власника сусід­ньої земельної ділянки, яка має виступати обслуговуючою ділянкою з аргументованою пропозицією укласти договір земельного сервітуту;

— якщо земельна ділянка, що має стати обслуговуючою ділянкою, на мо­мент укладення договору земельного сервітуту теж орендується, то до­цільно укласти договір на платній основі;

— після укладення договору земельного сервітуту власник обслуговуючої земельної ділянки має укласти новий договір оренди земельної ділянки з її орендарем. За таких обставин, орендар, укладаючи новий договір оренди, має право вимагати зменшення орендної плати, або ж, зали­шаючи її незмінною, вимагати компенсації на рівні оплати, встановле­ної договором земельного сервітуту.

У разі, якщо власник земельної ділянки відмовляється укласти договір зе­мельного сервітуту, спір належить вирішувати у судовому порядку.