5.3. Особливості управління земельними ресурсами у м. Києві

Зміни в економічному житті України, пов’язані зі створенням сучасної ринкової економіки, вимагають принципово нових підходів до формування і здійснення земельної політики. Особливо це актуально для Києва - одного з найбільших міст світу, що володіє великими матеріальними ресурсами і ви­соким інтелектуальним потенціалом, що дає можливість швидко й ефективно мобілізувати ринковий механізм використання земельних ресурсів, залучити великомасштабні інвестиції в найбільш важливі сфери життєдіяльності міста. З огляду на те, що земля в Києві є одним з основних факторів розвитку ме- гаполіса, земельна реформа в місті та її правове забезпечення спрямовані на реалізацію плану розвитку Києва.

Відправною точкою земельної реформи в Києві є Закон України “Про столицю України”, що супроводжується пакетом нормативних актів, які за­безпечують створення принципово нового механізму юридичних відносин із приводу землі. До таких актів можна віднести положення про: Київське міське управління земельних ресурсів, платежі за землі міста, зонування території, диференційовані ставки земельного податку й орендної плати, порядок набут­тя права на землю юридичними особами та громадянами у м. Києві.

Перш ніж аналізувати стан земельного фонду Києва, потрібно визначити саме поняття міських земель. Існуючи як природний об’єкт без впливу лю­дини, земля як засіб виробництва володіє рядом якостей. У сільському, лісо­вому і садово-парковому господарствах земля, маючи таку відмінну рису як родючість, є головним засобом виробництва. Для міста земля також є чинни­ком виробництва, прямо або побічно необхідним при виготовленні всіх інших товарів (просторовий базис). На відміну від інших засобів виробництва, землі властиві ще такі якості, як збільшення продуктивної здатності при правиль­ному і раціональному використанні; просторова обмеженість (саме ця якість породжує виникнення земельної ренти, бо пропозиція землі обмежена існу­ючими межами; сталість місця розташування (якість, що визначає в остаточ­ному підсумку економічні, соціальні, адміністративні і фізичні фактори, що впливають на ціну землі); незамінність.

Разом з тим, міські землі як об’єкт нерухомості, що приносить дохід, володіють рядом особливих характеристик:

• потенційний ріст ціни на землю;

• нерівномірні грошові потоки від землекористування;

• ризик і невизначеність;

• гнучкі умови фінансування й особлива податкова політика;

• стратифікований (вузький, локальний, сегментований і персоналізований) ринок.

Міська земельна територія як об’єкт дослідження повинен розглядатися як взаємозалежний, взаємозумовлений ресурсний і факторний простір.

Територія м. Києва розташовується в межах міської зони - зовнішньої межі міста, яка відокремлює його землі від земель Київської області.

Відповідно до чинного законодавства, міська зона встановлюється і змі­нюється органами, що затверджують Генеральні плани, проекти планування і забудови. З огляду на високу цінність прилеглих до Києва земель, адміністра­ція Київської області не завжди прагне до відчуження своїх земель. Це під­тверджує складність у встановленні межі Києва вже більше як 15 років.

Земельний фонд м. Києва - це найважливіша частина міського середо­вища, що характеризується простором, рельєфом, кліматом, рослинністю, надрами, водами, відмежована від інших земель і є базисом для проживан­ня, праці та відпочинку населення, розміщення і функціонування виробничих підприємств, організацій та установ.

Відповідно до Земельного кодексу України, до міських земель належать:

- землі житлової і громадської забудови;

- землі сільськогосподарського призначення;

- землі природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного й історико-культур- ного призначення;

- землі, зайняті міськими лісами;

- землі промисловості, транспорту, зв’язку, оборони та іншого призначення.

Земельний фонд міста Києва на 01.01.2004 р. становив 83,6 тис. гектарів. За формами власності землі розподілялися так: 97,6 % перебувало в державній власності і 2,4 % - у приватній. У комунальну власність землі у м. Києві поки що не передавали.

За категоріями земель земельний фонд міста розподіляється так: землі лісо­вого фонду займають 41,6 %, землі житлової та громадської забудови - 34,0 %, землі промисловості, транспорту, зв’язку, енергетики, оборони - 10,4 %, землі водного фонду - 8,0 %, землі сільськогосподарського призначення - 5,0 %. Землі інших категорій -1,0 %.

Особливості міста Києва як столиці України полягають ще і в тому, що воно є політичним адміністративним, культурним, історичним і науково- освітнім центром держави. В ньому розташована резиденція глави держави - Президента України, Верховна Рада України, Кабінет Міністрів України, Конституційний Суд України, центральні органи державної влади; диплома­тичні представництва іноземних держав та міжнародних організацій в Україні; Київська обласна рада і Київська обласна державна адміністрація та їх органи; відповідні органи виконавчої влади і місцевого самоврядування.

Відповідно до Закону України “Про столицю України - місто-герой Київ” органи місцевого самоврядування і виконавчої влади у місті забезпечують у межах своїх повноважень, визначених законами України, створення належ­них умов для діяльності у місті Президента України, Верховної Ради України, Кабінету Міністрів України, центральних органів державної влади, офіційних представництв іноземних держав та міжнародних організацій, установ і закла­дів науки і освіти, охорони здоров’я, культури і спорту. Вони вирішують пи­тання щодо розміщення центральних органів, які створює Президент України, Верховна Рада України та Кабінет Міністрів України, а також дипломатичних представництв, консульств іноземних держав та представництв міжнародних організацій в Україні. Зазначені органи надають на договірних засадах кому­нальні, інженерні, соціально-культурні, транспортні, інформаційні та інші по­слуги державним органам, дипломатичним представництвам іноземних дер­жав, представництвам міжнародних організацій, розміщених у Києві.

Органи місцевого самоврядування і виконавчої влади у місті взаємодіють з Президентом України, Верховною Радою України та Кабінетом Міністрів України при розробленні та здійсненні ними заходів, програм та проектів, що зачіпають інтереси столиці. Вони також здійснюють заходи щодо збережен­ня та відновлення пам’яток історії, культури, релігії, архітектури та містобу­дування; заповідних та природних зон і ландшафтів, що мають національне значення; виконують інші специфічні функції для функціонування Києва як столиці держави.

Особливості міста як столиці та специфіка центру держави враховують­ся при здійсненні управління земельними ресурсами територіальної громади міста Києва.

У плановій економіці, що функціонувала раніше, із пріоритетами промис­лового розвитку, командно-адміністративний розподіл «безкоштовної» землі звів до серйозних диспропорцій у розвитку міста, марнотратному використан­ню найціннішої міської землі, зокрема, підприємствами й організаціями, не потрібними і навіть шкідливими для міста. Скажімо, через відсутність пере­розподілу землі в Києві склалася непропорційно велика частка промислових зон, площа яких становить близько 33 % площі житлової забудови. Крім того, території промислових зон використовуються неефективно: на 1 га території промислових зон припадає близько 3 500 м² загальної площі будинків і споруд замість нормативних 7 000 м²/га.

Ілюстрацією непропорційного розвитку за генеральними планами є міс- та-мегаполіси і, у першу чергу, Київ, у яких більшість жителів проживає в «спальних» районах, а працює в центрі. Розтягнуті транспортні й інженерні магістралі змушують місто працювати неефективно. Зміна ситуації можлива на основі формування раціональної системи використання земель міста.

Можна виділити такі фактори, що характеризують використання міських земель:

- переваги і доходи населення;

- підвищення житлових стандартів;

- висока вартість земельних ділянок;

- високий рівень розвитку міського господарства і засобів комунікації;

- планувальні концепції і стандарти.

Дослідження показують, що у містах, сформованих у ринкових умовах, території забудовуються з урахуванням об’єктивних законів. Як правило, у центрі формується ядро комерційної забудови - офіси, банки, магазини і т. п., потім випливає пояс житлової забудови, а промислові підприємства розташо­вуються на периферії міста.

У міру росту міста центральна частина розширюється і захоплює тери­торію, зайняту промисловістю. Підприємствам стає невигідно займати землю центра. Стає значно вигідніше продати її та переїхати на нове місце (спів­відношення цін на землю в центральній і периферійній частині великих міст досягає 10:1).

Різкі ринкові коливання істотно згладжують зонування територій міст (архітектурним, містобудівним, функціональним, територіально-економіч­ним). Механізм зонування спрямований на зменшення ймовірності конфлікту між різними видами міської діяльності.

Нова система планування розвитку територій робить реальну можливість залучення інвестицій, бо почався рух приватного капіталу вбік формування міської нерухомості, що помітно впливає на підвищення ефективності терито­ріального пристрою міст і знижує витрати на інфраструктуру.

Підсумком зонування є план зонування земель (графічний документ із по­яснювальною запискою). План зонування визначає склад земель міста, об’єд­наних загальними ознаками перспективного функціонального використання.

Зонування також є свого роду результатом масової оцінки земель. Кількість оцінних зон у різних містах є різною.

Зони міста - це різні частини території, обмежені природними і штучними перешкодами; які мають визначену якісну й економічну цінність, а також від­носну однотипність усередині. Це стосується таких характерних ознак як ха­рактер забудови, транспортна доступність, зручність проживання, можливість розміщення об’єктів нового будівництва і проведення реконструкції і т. п.

Економічне зонування міста Києва з використанням даних інтегральних показників економічної і містобудівної оцінки території міста забезпечує вза­ємозв’язок схем територіально-економічного зонування і функціонального зо­нування Києва.

До основних недоліків існуючого зонування м. Києва можна віднести такі:

• у методиці зонування не розглядалося питання про оцінку території з по­гляду її функціонального призначення;

• методи оцінки спираються більшою мірою на досвід й інтуїцію оціню­вачів, ніж на сучасні економіко-математичні методи, моделі, алгоритми і комп’ютерні програми;

• якщо судити за базовими ставками щорічної орендної плати, то на межах зон спостерігаються значні перепади оцінок, у ряді випадків у 5-6 разів;

• методика зонування не враховує тенденцій розвитку ринку землі (під час розробки він практично ще не функціонував), відсутні дані з комерційної привабливості територій міста для інвесторів.

Отже, напрями і механізми управління земельними ресурсами у м. Києві мають значні відмінності від інших регіонів України.