6.4.1. Зонування земель

Зонування земель - це їх розмежування з виділенням особливих зон і ви­значенням для кожної з них цільового призначення, пріоритетних функцій і відповідних режимів землекористування.

Особливе поширення зонування земель одержало в західноєвропейських країнах, США і Канаді, де зони визначають основні напрями розвитку земле­користування на перспективу

Зонування земель здійснюють на основі схем землевпорядкування, схем використання й охорони земельних ресурсів, природоохоронної, землевпо­рядної, містобудівної й іншої документації на рівні регіонів і їх муніципаль­них утворень.

Рішення із зонування земель приймають, виходячи з таких основних принципів щодо комплексної їх організації:

- орієнтації на інтенсивне використання і раціональну організацію;

- установлення науково обгрунтованого балансу земель різного призначен­ня, збереження особливо охоронних природних територій, сільськогоспо­дарських угідь і місцевостей з цінною історико-культурною спадщиною і створення необхідної інженерно-транспортної інфраструктури;

- чіткого розмежування земель сільськогосподарського, лісогосподарського, природоохоронного призначення й урбанізованих територій із закріплен­ням у законодавчому порядку відповідних режимів їхнього функціональ­ного використання;

- раціонального використання природних ресурсів;

- охорони навколишнього природного середовища і забезпечення екологіч­ної безпеки;

- забезпечення найбільш сприятливих організаційно-територіальних умов для ведення сільського господарства.

До складу земель поселень, наприклад, можуть входити земельні ділянки, віднесені згідно містобудівних регламентів до наступних територіальних зон:

• житлова;

• суспільно-ділова;

• виробнича;

• інженерних і транспортних інфраструктур;

• рекреаційна;

• сільськогосподарського використання;

• спеціального призначення;

• військових об’єктів;

• інші територіальні зони.

Матеріали із зонування земель виготовляють у складі текстової і графіч­ної частин.

У текстовій частині обгрунтовують умови встановлення зон, їхньої гра­ниці, площі земельних угідь і т. п.

Графічна частина включає схематичну оглядову карту, на якій у кольорі показують розташування кожної з установлених зон. Масштаб карти залежить від розміру території зонування і може бути:

- для території регіонів України - 1 : 100 000 ... 1 : 250 000;

- адміністративних районів - 1 : 25 000 ... 1 : 50 000;

- території сільських та селищних рад, що знаходяться в межах адміністра­тивних районів, - 1 : 10 000 ... 1 : 25 000.

Схеми зонування поселень відповідно до містобудівних вимог у залеж­ності від розміру території затверджують постановою відповідних органів влади або рішенням органів місцевого самоврядування.

Розміщають об’єкти промислового, сільськогосподарського, житлово-ци­вільного і рекреаційного будівництва, об’єкти інженерно-транспортної інф­раструктури, установлюють режими використання територій, планують ви­користання земель відповідно до встановлених зон.

Зміна форм власності на землю, купівлю, продаж і оренду земельних ді­лянок, установлення плати за землю здійснюють, дотримуючи вимоги зону­вання територій і режим використання земель.

Специфічною формою планування використання та охорони земель є їх зонування, яке здійснюється у межах населених пунктів.

Зонування земель у межах населених пунктів нерозривно пов’язане з плануванням і забудовою територій, правове регулювання яких здійснюється Законом України «Про планування і забудову територій» та іншими норматив­ними актами. Зонування земель реалізується шляхом розроблення відповідного плану, який є елементом місцевих правил забудови. Такі правила є нормативно- правовим актом, який установлює порядок планування і забудови та іншого використання територій, окремих земельних ділянок, а також перелік усіх до­пустимих видів, умов і обмежень забудови та іншого використання територій і окремих земельних ділянок у межах зон, визначених планом зонування.

Згідно із Законом України «Про планування і забудову територій» місцеві правила забудови розробляються для міст Києва та Севастополя, міст облас­ного значення, республіканського значення АР Крим. Для інших населених пунктів такі правила розробляються і затверджуються відповідними радами. Вони мають узгоджуватися з регіональними правилами забудови.

Місцеві правила складаються з двох частин: текстової та графічної. Саме у текстовій частині місцевих правил забудови визначається перелік переважних і допустимих видів забудови та іншого використання земельних ділянок у межах окремих зон. Що ж стосується графічної частини місцевих правил - плану зо­нування, то на ньому встановлюється поділ території населеного пункту на зони з допустимими та переважними видами використання земельних ділянок.

План зонування та перелік переважних і допустимих видів забудови та іншого використання земельних ділянок розробляються для всієї території на­селеного пункту або окремої його частини.

Для кожної окремої зони згідно з державними будівельними нормами встановлюються єдині умови і обмеження забудови та іншого використання земельних ділянок, які стосуються:

- граничнодопустимої поверховості будинків і споруд та щільності забудови;

- мінімальних відступів будинків і споруд для червоних ліній, ліній регулю­вання забудови, меж суміжних земельних ділянок;

- вимог до впорядкування доріг та під’їздів до будинків і споруд, місць пар- кування транспортних засобів;

- вимог до забезпечення експлуатації інженерно-транспортної інфраструкту­ри, озеленення та впорядкування територій, утримання будинків і споруд;

- переліку обмежень використання земельних ділянок (містобудівних, інженер­них, санітарно-епідеміологічних, природоохоронних, історико-культурних);

- інших вимог

Зонування земель здійснюється відповідно до затверджених в установ­леному законом порядку стандартів, норм і правил, і є одним з основних до­кументів стратегічного управління.

До землевпорядних дій із зонування земель відноситься також кадастро­ве зонування. Кадастрове зонування включає:

• встановлення меж обмежень щодо використання земель;

• встановлення меж кадастрових зон та кварталів;

• встановлення меж оціночних районів та зон;

• створення системи кадастрових номерів (кадастрова нумерація земельних ділянок).

Порядок кадастрового зонування визначається Державним комітетом України по земельних ресурсах.