9.2.2. Організація використання орендованого майна

9.2.2. Організація використання орендованого майна

Оренда — це договір, згідно з яким одна зі сторін надає належне їй майно в користування іншій стороні на взаємопогоджених умовах і на чітко визначений строк. При цьому орендодавець не втрачає права власності на це майно, а орендар набуває лише право на його тимчасове використання.

Правовою підставою для укладення договору оренди майна є Цивільний кодекс України, який регулює всі суттєві умови оренди: права й обов’язки сторін, предмет договору, форму договору, строк договору, умови дострокового розірвання договору.

Договір оренди — основний документ, який регулює взаємовідносини сторін при оренді. Він має найважливіше значення в процесі налагодження, реалізації і припинення орендних відносин. Договір оренди майна повинен бути укладений у письмовій формі для забезпечення захисту інтересів сторін.

Характерні риси договору оренди такі:

орендар отримує майно не у власність, а в тимчасове користування. Він є лише тимчасовим користувачем орендованого майна і повинен повернути майно орендодавцю по закінченні строку дії договору чи в разі його дострокового розір­вання;

предметом договору можуть бути лише індивідуально визначені, неспоживчі речі (будівлі, обладнання, машини), тобто речі, які не знищуються в процесі користування ними. В бухгалтерському обліку до таких речей відносяться всі основні засоби (крім основного стада). За цією ознакою договір оренди відрізняється від договору позики, за яким позичальник отримує майно у власність і зобов’язаний повернути позикодавцю таку саму кількість речей того самого виду;

договір оренди є оплатним, тобто в ньому повинна бути передбачена орендна плата. За цією ознакою він відрізняється від договору безоплатного користування.

За бажанням сторін договір оренди може бути засвідчений нотаріально на підставі Закону України «Про нотаріат» (ст. 54), згід­но з яким крім угод, щодо яких законодавством установлено
обов’язкову нотаріальну форму, нотаріуси засвідчують й інші угоди. Договір оренди не може бути засвідчений посадовою особою виконавчого комітету місцевої ради.

Основними умовами договору оренди основних засобів є:

суб’єкти договору оренди;

об’єкт оренди (склад і вартість майна);

орендна плата;

термін, на який укладається договір оренди;

права й обов’язки сторін;

порядок контролю орендарем наявності і стану орендованого майна;

порядок списання орендованого майна;

порядок викупу орендованого майна орендарем;

відновлення орендованого майна та умови його повернення;

страхування майна;

відповідальність сторін.

Права орендодавця:

здійснювати контроль за використанням орендованих основ­них засобів у порядку, погодженому з орендарем;

після закінчення кожного господарського року перевіряти спільно з орендарем наявність і стан майна.

Орендар зобов’язаний:

своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату;

користуватися майном відповідно до його призначення;

підтримувати майно у робочому стані, який обумовлено в договорі оренди;

утримувати в належному стані й оберігати орендовані основні засоби;

використовувати кошти спеціалізованого цільового фонду відтворення орендованих основних засобів виключно за цільовим призначенням та щороку подавати співвласникам звіт про використання цих коштів;

повернути орендодавцю основні засоби після закінчення строку дії цього договору в належному стані.

Орендар має право:

використовувати взяті в оренду основні засоби на свій розсуд відповідно до предмета діяльності, визначеного його статутом;

розпоряджатися продукцією, виробленою з використанням орендованих основних засобів;

викуповувати частки громадян-співвласників у праві спіль­ної власності на майно (основні засоби) за цінами домовленості. Викуп частки господарством тягне за собою виділення її в натурі (відокремлення від інших орендованих основних засобів);

викуповувати орендовані основні засоби на умовах, визначених окремим договором;

здавати орендовані основні засоби в суборенду, якщо це право зазначено в договорі.

Викуп орендованого майна орендарем. Якщо такий викуп передбачено договором, орендар має право викуповувати окремі об’єкти в орендодавця або частку в громадян-співвласників у праві спільної часткової власності.

Якщо орендар викуповує окремі майнові об’єкти, то до договору оренди уповноваженою особою і представником орендаря вносяться зміни щодо переліку орендованого майна. Ціна на об’єкти встановлюється за згодою сторін, але не нижче за поточну ринкову вартість аналогічних об’єктів з урахуванням ступеня зношеності. На цю суму орендар відображає заборгованість перед орендодавцем і сплачує відповідну суму в установлений термін.

При викупі орендарем частки у спільній частковій власності на вартість цієї частки може бути виділено окреме майно в натурі і внесено відповідні зміни до договору оренди й договору про спільне володіння, користування та розпорядження майном. Частка може бути викуплена і без її наступного виділення в натурі. При цьому орендар стає одним з співвласників. Ціна викупу частки встановлюється за згодою сторін. На суму викупу орендар відображає зобов’язання перед окремою особою, що продала свою частку, і погашає заборгованість у встановлений термін.

Відновлення та повернення майна. У разі поліпшення з дозволу орендодавця найнятого майна орендар має право на відшкодування здійснених з цією метою необхідних витрат, якщо інше не передбачено договором. Дозвіл на поліпшення майна для запобігання спорам у майбутньому повинен бути обумовлений у договорі.

Страхування майна. Окремі інвентарні об’єкти майна можуть бути застраховані за домовленістю сторін, але це не є обов’язковою умовою договору. Орендар може на свій власний розсуд і власним коштом застрахувати окреме майно на випадок загибелі, крадіжки тощо. У разі настання страхового випадку з вини орендаря останній повинен відшкодувати вартість такого майна орендодавцю. Якщо це майно було застраховано орендарем, то страхова компанія повинна сплатити орендарю страхову суму. Коли загибель майна сталася через форс-мажорні обставини, то ризик випадкової загибелі майна несе орендодавець.

Відповідальність сторін. У договорі оренди мають бути передбачені відповідальність кожної зі сторін у разі невиконання умов договору і санкції, які застосовуватимуться до порушника умов договору. Наприклад, якщо орендар не вносить своєчасно орендної плати, за кожний день затримки на суму орендної плати може нараховуватися пеня у розмірі 0,05 % вартості орендованого майна (або інший відсоток вартості майна за згодою сторін).

Передача майна в оренду оформляється актом приймання-передачі, який підписується уповноваженою особою від імені орендодавця (співвласників) і представником орендаря. Від імені орендаря цей акт підписують директор і головний бухгалтер приватного підприємства.

Акт приймання-передачі підписується після підписання договору оренди. Він засвідчує факт здійснення господарської операції, зокрема отримання майна в оренду, і є підставою для відобра­ження цієї операції в бухгалтерському обліку.

Відчуження — це передача майна у власність іншій особі. Воно може бути платним (у формі продажу, міни) та безоплатним (дарування, конфіскація). Новостворене підприємство може викупити частину майна співвласників і розпорядитися ним на влас-
ний розсуд: продовжувати використовувати в господарській діяль­ності, передати у заставу, продати або реалізувати іншій особі
за згодою співвласників, якщо це відповідає спільним інтересам сторін. Наприклад, у процесі господарської діяльності новоствореного підприємства може виникнути необхідність передачі майна у банківську заставу з метою одержання кредитних ресурсів для розвитку виробництва, а власного майна господарства в біль­шості випадків для застави не вистачає. Підприємство може
викупити необхідне майно у співвласників.

Співвласники можуть також виступити кредиторами підприємства, якщо вони дадуть згоду на продаж частини орендованого майна. У цьому випадку в підприємства виникають зобов’язання перед ними на суму виручки від реалізації майна і на суму відсот­ків за користування отриманими коштами, якщо це передбачено угодою. В обох випадках новостворене підприємство повинно спочатку викупити у співвласників необхідне майно для подальшого розпорядження ним. Порядок викупу має бути зазначений у договорі про спільне володіння, користування і розпорядження майном та в договорі оренди. В договорах рекомендується зазначати, що уповноважена особа й члени спостережної ради мають право підписати всі необхідні документи про викуп без скликання зборів співвласників, якщо вартість майна, яке викуповується орендарем, не перевищує 15 % загальної вартості майна в оренді. Якщо ж вартість майна перевищує 15 % або між уповноваженою особою і спостережною радою не досягнуто згоди щодо умов викупу, скликаються збори співвласників, які повинні прийняти рішення з цього питання. Слід зазначити, що при купівлі у співвласників господарство не матиме права на податковий кредит з ПДВ, при реалізації майна виникнуть податкові зобов’язання з ПДВ, а можливо, і з податку на прибуток.

В окремих випадках співвласники можуть доручити підприємству продати окремі об’єкти майна. Уповноважена особа підписує з директором підприємства договір комісії, за яким юридич-
на особа набуває повноважень на здійснення продажу майна за рахунок співвласників від свого імені. Господарство отримує певну плату за посередництво.

Не рекомендується безоплатне відчуження орендованого майна. Договір оренди припиняється в таких випадках:

після закінчення строку договору;

достроково за згодою обох сторін;

достроково за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін.

Орендодавець може висунути в суді вимогу про дострокове розірвання договору оренди, якщо орендар:

користується майном не відповідно до договору або призначення майна;

навмисно або з необережності погіршує стан майна;

не вносить плати протягом трьох місяців від дня закінчення строку платежу.

Орендар може пред’явити в суді, арбітражі або третейському суді вимогу про дострокове розірвання договору оренди, якщо майно в силу обставин, за які орендар не відповідає, виявиться у стані, не придатному для користування.

Відповідно до чинного законодавства підприємство зобов’язане проводити щорічну інвентаризацію майна, розрахунків, зобов’я­зань тощо. Договір оренди повинен містити положення, згідно з яким результати інвентаризації щодо наявності й стану орендованого майна обов’язково мають бути подані щорічним зборам співвласників. Договір може також передбачати участь представників співвласників у проведенні інвентаризації майна підприємства. Копія протоколу засідання інвентаризаційної комісії та один примірник інвентаризаційних відомостей передаються уповноваженій особі співвласників. Останні мають право вимагати від підприємства акти звірки окремих зобов’язань перед ними (заборгованість з орендної плати, за викуплені основні засоби тощо).

Повернення майна орендодавцю оформляється актом прий­мання-передачі, який підписується представниками орендаря та орендодавця. У випадку допущення орендарем погіршення найнятого майна понад нормальний знос він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення майна сталося не з його вини.

У разі проведеного з дозволу орендодавця поліпшення орендованого майна орендар має право на відшкодування здійснених з цією метою необхідних витрат, якщо інше не передбачено договором. Ці поліпшення, якщо їх можна відокремити без шкоди для майна та якщо орендодавець не погодиться відшкодувати їхню вартість, можуть бути вилучені орендарем.

Вартість поліпшень, які виконані орендарем без дозволу орендодавця та які не можна відокремити без шкоди для майна, відшкодуванню не підлягає. Дозвіл на здійснення поліпшень майна для запобігання виникненню спорів повинен бути зазначений у договорі.

Відповідно до Закону України «Про податок на додану вартість» операції з передачі майна в оренду й повернення його орендодавцю не є об’єктом оподаткування ПДВ, оскільки таким об’єктом виступають операції платників податку з продажу товарів (робіт, послуг) на митній території України (п. 3.1). Згідно із законом операції з виплати орендної плати оподатковуються ПДВ. Платником податку є орендодавець. Однак при оренді сільсько-
господарським підприємством майна у співвласників орендодавцями є фізичні особи, не зареєстровані платниками ПДВ. Як правило, розмір орендної плати, що виплачується одному співвласнику, значно менший за мінімум, при перевищенні якого особа повинна реєструватись як платник ПДВ і сплачувати цей податок. Нараховані суми ПДВ акумулюються на окремому субрахунку.

Орендна плата відноситься до валових витрат на підставі п. 5.2.1 Закону України «Про оподаткування прибутку підприємств» за умови, що оренда пов’язана з підготовкою, організацією, веденням виробництва, продажем продукції (робіт, послуг) та охороною праці. В сукупний оподатковуваний дохід входять різні види отриманих коштів, зокрема й орендна плата, яку одержує орендар від орендодавця.

По закінченні терміну дії договору оренди майно передається співвласникам. Операція з передачі майна від орендаря до співвласників не оподатковується ПДВ, тому що право власності на об’єкти, придбані за рахунок коштів фонду, виникає у співвласників у момент їх придбання. Орендар не є власником цього майна, і при передачі майна співвласникам суб’єкт права власності не змінюється.

Збір на обов’язкове державне пенсійне страхування і збір на обов’язкове соціальне страхування із суми орендної плати відповідно до чинного законодавства не сплачуються, тому що вони нараховуються лише при виплаті винагороди за договорами підряду, але не поширюються на договори оренди майна.