7.5. Особливості управління використанням та охороною земель житлової і громадської забудови

У зв’язку з тим, що землі житлової і громадської забудови у своїй біль­шості розміщені в межах населених пунктів, перебувають у віданні міських, селищних і сільських рад, які здійснюють управління шляхом планування і організації використання земель, надання і вилучення земельних ділянок для різних цілей. Підприємство, яке бажає отримати землю, повинно переду­сім звернутись до органу місцевого самоврядування за місцем розташуван­ня земельної ділянки. Ці самі органи ведуть також державний облік землі і контроль за її правильним використанням, розглядають конфлікти, пов’язані з використанням земельної ділянки.

Органи місцевого самоврядування встановлюють у межах своєї компе­тенції порядок здійснення містобудівної діяльності на своїх територіях. Вони контролюють дотримання нормативних актів у напрямі фінансування містобу­дівної діяльності, результати експертизи і реалізацію містобудівної докумен­тації, а також погоджують питання формування промислових, рекреаційних та інших функціональних зон і об’єктів, використання природних ресурсів, охорони історико-культурної спадщини і навколишнього середовища.

У свою чергу органи місцевого самоврядування відповідно до погодженої і затвердженої в установленому порядку містобудівної документації забезпечу­ють її реалізацію у визначені строки, дотримання містобудівних нормативів. Державне регулювання містобудівної діяльності забезпечується:

- управлінням державними капітальними вкладеннями у створення і розви­ток соціальної і промислової інфраструктур;

- регулюванням податкової політики;

- наданням дотацій, субсидій, субвенцій, інших бюджетних і позабюджет­них видів фінансової і матеріальної допомоги на розвиток об’єктів місто­будівельної діяльності;

- контролем за дотриманням містобудівельних нормативів і стандартів;

- здійсненням антимонопольних заходів приватизації об’єктів державної власності, в тому числі об’єктів незавершеного будівництва;

- проведенням експертизи, в тому числі технічної і екологічної, містобуді­вельної документації.

Регулювання земельних відносин у містобудуванні здійснюється відпо­відно до земельного законодавства.

Визначення територій і вибір земель для містобудівних потреб здійсню­ється на підставі затвердженої містобудівної документації та планів земельно- господарського устрою.

Землі, визначені для перспективного розвитку населених пунктів, спору­джених конкретних об’єктів, до часу їх вилучення (викупу) і надання для міс­тобудівних потреб використовуються власниками землі, землекористувачами відповідно до земельного законодавства.

Сільські, селищні та міські ради користуються переважним правом ви­купу земель, будинків і споруд, передбачених затвердженою землевпорядною і містобудівною документацією для розвитку населених пунктів та інших гро­мадських потреб.

Державний контроль за використанням і забудовою земель, визначених для містобудівних потреб, забезпечення можливості здійснення на них запла­нованої містобудівної діяльності провадиться органами державної виконавчої влади та органами місцевого самоврядування, спеціально уповноваженими на це державними органами та їх підрозділами на місцях.

Забудова земельних ділянок, що надаються для містобудівних потреб, здійснюється після виникнення права власності чи права користування зе­мельною ділянкою у порядку, передбаченому земельним законодавством, та одержання дозволу на виконання будівельних робіт.

Питання розвитку і благоустрою міста (селища), покращення навколишньо­го середовища вирішуються у відповідних планах і проектах, які являються зем­левпорядними та містобудівними документами. До таких документів належать:

- генеральна схема розселення, природокористування і територіальної орга­нізації виробничих сил України;

- схеми землеустрою і проекти районного планування, адміністративно-те­риторіальних утворень;

- проекти землеустрою щодо впорядкування території населених пунктів;

- генеральні плани міст, інших поселень та їхніх систем;

- проекти міської і селищної адміністративної межі, а також сільських по­селень;

- проекти землеустрою територій, підвідомчих сільським радам, а також промислових, рекреаційних та інших функціональних зон;

- територіальні комплексні схеми охорони природи і природовикористання зон інтенсивного господарського освоєння;

- проекти детального планування громадського центру, житлових районів, магістралей міст;

- проекти забудови кварталів і ділянок міст та інших поселень.

Кожний вид землевпорядної чи містобудівної документації відповідає конкретним об’єктам містобудівної діяльності, виконується у певному масш­табі, має своє призначення і зміст, а також порядок проведення експертизи, за­твердження і погодження, установлений Кабінетом Міністрів України згідно із земельним і містобудівельним законодавством.

Затверджена землевпорядна та містобудівна документація обов’язкова для виконання всіма учасниками містобудівельної діяльності. Містобудівна документація розробляється, як правило, на конкурсній основі, є власністю замовника і передається в розпорядження відповідних органів архітектури та містобудівництва.

Землевпорядна документація розробляється відповідно до вимог Закону України “Про землеустрій”, стандартів, норм і правил у сфері землеустрою та охорони земель.

Проект (план) міста, іншого поселення - основний юридичний документ, що визначає в інтересах населення умови проживання, напрями і межі тери­торіального розвитку, функціональне зонування, забудову і благоустрій тери­торії, збереження історико-культурної і природної спадщини.

Вони визначають також основні напрями використання земель; їх ці­льову приналежність, розміщення житлових районів, промислових центрів та місць відпочинку; поверховість будівництва, захисні санітарні зони тощо.

Генеральні плани затверджуються на 25-30 років, вони покликані забезпечити оптимальну організацію земель житлової і громадської забудови.

Проекти детального планування розробляються на основі генерального плану і охоплюють окремі частини міста (селища): житлові та промислові райони, загальноміські центри, зони відпочинку і екологічного захисту. Такі проекти розраховані на 3-5 років.

Особливості правової охорони земель житлової і громадської забудо­ви полягають в тому, що під час розміщення, проектування, будівництва та введення в дію нових і реконструйованих об’єктів, будівель і споруд, а також упровадження нових технологій повинно передбачатися додержання еколо­гічних та санітарно-технічних вимог щодо охорони земель.

Уведення в дію об’єктів і застосування технологій, що не забезпечують вимог захисту земель від деградації або порушення, забороняється.

Розміщення об’єктів, що впливають на стан земель, погоджується із зем­левпорядними, природоохоронними та іншими органами в порядку, що визна­чається законодавством України.

Стратегічні та оперативні управлінські рішення розробляються відповід­но до наявних даних земельного кадастру і містобудівного кадастру з враху­ванням вимог землевпорядної та містобудівної документації.