Формування ринку землі та перспективи розвитку українського села

Які основні проблеми створення ринку землі в Україні?

Створення ринку землі треба розглядати в контексті «малої та великої приватизації» в Україні протягом останніх десяти років, яка у свідомості переважної більшості громадян України справедливо сприймається, на­самперед, як антисуспільне, антиукраїнське і злочинне явище, що характе­ризується великою несправедливістю, непрозорістю, корумпованістю, спрямованістю виключно в інтересах кримінально-кланових структур та окремих осіб, наближених до влади, а також призвело до страшних про­порцій і масштабів поляризації суспільства за рівнем матеріальних статків. З такими, насамперед, психологічними установками-переконаннями біль­шості громадян України без відповідної підготовки розпочинати масштаб­ний процес створення ринку землі — найбільшого національного багатства, надбання багатьох поколінь українців, просто безперспективно, небезпеч­но і недопустимо. Змінити такий стан речей дуже непросто. Але робити це потрібно, незважаючи на серйозність затрат на цьому шляху. В решті-решт це є єдиний і, мабуть, останній шанс влади продемонструвати своїм грома­дянам, що принцип справедливості та пріоритету прав людини — є найви­щою цінністю в Україні, що держава існує для людини, що Україна має на­мір будувати правову державу.

Чи є вихід і що потрібно зробити для кардинальної зміни ситуації?

Запитання непросте, однак, без відповіді на це та інші доленосні для Ук­раїни запитання, робити конкретні кроки в напрямку масштабного процесу становлення ринку землі в Україні не можна. Очевидним є також те, що нас­лідком перенесення старих технологічних принципів та підходів, старих схем організаційно-кадрового забезпечення, старих процедур і методик буде чер­гове, але катастрофічних масштабів, пограбування державою своїх громадян, а також можливий вибух непрогнозованих збурень та небаченої дестабіліза­ції у суспільстві і, насамперед, в сільській місцевості.

Навіть не фахівцям з питань роздержавлення і приватизації зрозуміло, що доля незалежності України, доля української держави та її суверенітет, доб­робут українського народу — цілком і повністю залежать від того як буде ви­користано стратегічні ресурси України та її стратегічні об'єкти.

Всю роботу із зазначеної проблематики необхідно розпочати з проведен­ня серії відкритих (в прямому та непрямому ефірі телебачення і радіо) кру­глих столів за участю представників всіх політичних сил (партій, блоків пар­тій), представників фракцій парламенту, представників виконавчої та судової гілок влади, представників громадськості з метою всебічного і глибо­кого аналізу та публічного обговорення:

— прорахунків, помилок і недоліків «малої та великої приватизації» дер­жавного майна та причин, що їх породили;

— пропозицій щодо шляхів та способів подолання причин негативних наслідків приватизації;

— пропозицій щодо вирішення проблеми виділення земельних паїв гро­мадянам України, які незаконно були усунуті від процесу розпаювання зе­мель та майна (насамперед, людей похилого віку);

— пропозицій концептуального характеру щодо стратегії функціонування та розвитку ринку землі в Україні в контексті пріоритетів розвитку України до 2020 року;

— варіантів можливих компромісів на політичному рівні з найбільш гос­трих і принципових питань стратегії, тактики, етапів та програми становлен­ня ринку землі на період до 2020 року;

— пропозицій щодо організаційно-кадрового та аналітично-інтелектуаль­ного забезпечення процесу становлення ринку землі в Україні (в контексті пріоритетів розвитку України до 2020 року);

— пропозицій щодо першочергового переліку нормативно-правових ак­тів, необхідних для правового забезпечення процесу становлення та розвит­ку ринку землі в контексті загальної стратегії розвитку України до 2020 року;

— схем взаємодії органів державної влади, місцевого самоврядування та громадських організацій на різних стадіях процесу становлення та розвитку ринку землі.

Які головні суміжно-дотичні проблеми потребують невідкладного вирішення до початку функціонування ринку землі в Україні?

До початку функціонування ринку землі в Україні вбачається потреба в:

— ухваленні на найвищому державному рівні стратегії розвитку України до 2020 року;

— створенні потужної мережі філій українського земельного іпотечного банку, контрольованого суспільством;

— врегулюванні проблеми реалізації права на частку державного майна гро­мадян України, які не використали свої приватизаційні майнові сертифікати;

— врегулюванні проблеми тотальної невиплати дивідендів дрібним акціо­нерам — фізичним особам (громадянам України);

— врегулюванні проблеми (та визначення механізму, етапів) погашення внутрішнього державного боргу (неповернутих заощаджень) перед громадя­нами України в часових рамках процесу становлення ринку землі та прива­тизації стратегічних об'єктів України.

Чи є стимулюючим чинником становлення та функціонування ринку землі в Україні положення п. 13 Перехідних положень ЗКУ?

Так, є. Це пояснюється тією обставиною, що згідно зазначеного вище пункту на період до 1 січня 2015 року громадяни і юридичні особи можуть набувати право власності на землі сільськогосподарського призначення за­гальною площею до 100 гектарів. Ця площа може бути збільшена лише у разі успадкування земельних ділянок за законом.

Навіть після 1 січня 2007 року потрібен буде певний час для встановлення реальної ціни на земельні ділянки, в тому числі при використанні їх як пред­мету іпотеки. Проте, чи будуть банки працювати з такими масивами землі і, якими будуть сума кредиту, адміністративні витрати банку при оформленні такого кредиту порівняно з розміром самого кредиту — важко передбачити.

Слід зазначити, що на бажання кредитора надати кредит та й власне на його вартість в значній мірі впливає й рівень складності процедур. Перепони для участі у іпотечних відносинах існують не тільки для кредиторів, а й для позичальників: нездатність зацікавити кредиторів реальним бізнес-планом може слугувати для потенційних заставодавців непереборним бар'єром. Тут велике поле для діяльності сільськогосподарських дорадчих служб, форму­вання яких без участі держави не відбувалося практично у жодній країні.

Крім того, негативна кредитна історія чи відсутність такої для багатьох гос­подарств, а, отже, й погана репутація таких позичальників, невисокі несільсь- когосподарські доходи багатьох позичальників через низький рівень диверси­фікації (процес кількісного та якісного урізноманітнення) виробництва.

Чи існують сьогодні в Україні нормативні документи, що перед­бачають розвиток українського села у найближчі роки?

Норми Закону України «Про пріоритетність соціального розвитку села та агропромислового комплексу в народному господарстві», прийнятого ще у 1990 р., в частині пріоритетності соціального розвитку села тихо ігнорували­ся, переважно через законодавче зупинення їхньої дії на певний період (шля­хом наявності відповідної статті в законі про бюджет на відповідний рік). Не дивно, що сьогодні майже дві тисячі українських сіл не мають шкіл, а обсяги введення в експлуатацію медичних закладів за час дії згаданого закону змен­шилися у 20 разів. Активна частина сільського населення покидає села в по­шуках заробітку та привабливіших умов життя...

Хочеться сподіватися, що усвідомлення представниками влади кризового стану сільської місцевості, необхідності зміни мети, завдань та підходів у по­літиці щодо розвитку сільської місцевості, пошуку ефективних механізмів досягнення цієї мети зумовили появу розпорядження Кабінету Міністрів Ук­раїни «Про схвалення Концепції Загальнодержавної програми соціального розвитку села на період до 2011 року» від 10.08.2004 р. №573-р.

Концепція визначає основні засади розроблення Загальнодержавної про­грами соціального розвитку села на період до 2011 року. Головна мета Про­грами полягає в забезпеченні створення на селі «сприятливого середовища для життєдіяльності людей як необхідної передумови ефективного функціо­нування галузей сільського господарства, сталого розвитку сільських населе­них пунктів». До проблем, вирішення яких є необхідним, віднесено: високий рівень безробіття; посилення міграції сільського населення; скорочення ме­режі закладів соціально-культурного призначення, зношеність та застарі­лість їхньої матеріально-технічної бази; нестача ресурсів для збереження й відтворення виробничого потенціалу села.

Що ж планує робити влада відповідно до вищеозначеної Концепції?

Мова йде про виконання чотирьох головних завдань:

—створення умов для продуктивної зайнятості сільських жителів на ос­нові ефективного використання природоресурсного потенціалу села, стиму­лювання розвитку підприємництва, що забезпечить утворення нових робо­чих місць та істотне збільшення доходів;

—заохочення молоді до роботи і проживання в сільських населених пунктах;

—формування соціальної інфраструктури, спроможної задовольняти різ­номанітні потреби сільського населення;

—запобігання занепаду сільських населених пунктів, розширення можли­востей сільських громад у розв'язанні проблем життєдіяльності населення.

Звичайно, механізми виконання цих завдань буде деталізовано власне у Програмі, хоча засади викладено у Концепції. Так, наприклад, для від­творення людського потенціалу в сільській місцевості вживатимуться за­ходи щодо збільшення кількості робочих місць в галузях сільського госпо­дарства, у сфері переробки та зберігання продукції, агросервісного забезпечення, надання побутових послуг та в інших видах несільськогос- подарської діяльності, доведення рівня оплати праці в сільському госпо­дарстві до середнього в національній економіці, забезпечення виплати за­робітної плати у грошовій формі, залучення до системи соціального страхування осіб, зайнятих в особистих селянських господарствах, спро­щення порядку реєстрації суб'єктів підприємницької діяльності й надання допомоги безробітним в організації підприємницької діяльності. Для зао­хочення молоді до роботи і проживання в сільських населених пунктах планується передбачити надання земельних ділянок для осіб, які виявлять бажання працювати в аграрній сфері, організацію професійного навчан­ня, надання соціальної допомоги, зокрема, у розв'язанні житлової пробле­ми, забезпечення розвитку творчих здібностей дітей та молоді, їхнього змістовного дозвілля, відпочинку та оздоровлення.

У Програмі має бути передбачено комплекс заходів поліпшення інфра­структури сільських населених пунктів з урахуванням характеру розселення і регіональної специфіки проживання людей у сільській місцевості.

У Концепції є ще одна «фішка», яка не зустрічалася раніше в подібних до - кументах — підлягає розробленню механізм активізації роботи сільських громад, спрямованої на вирішення проблем соціально-економічного ро­звитку населених пунктів із використанням позитивного досвіду, набутого в окремих регіонах. Ось тут би активізуватися місцевій владі, органам місцево­го самоврядування, громадським організаціям...

Програма виконуватиметься у два етапи. І хоча часові рамки цих етапів поки що не визначені, на першому етапі передбачається створення норма­тивно-правової бази, впровадження механізмів сталого функціонування ви­робничої й соціальної сфери села. На другому — забезпечуватиметься зміц­нення позитивних тенденцій в усіх сферах життєдіяльності сільського населення.

Для вирішення цих завдань будуть розроблені окремі підпрограми, в яких передбачатиметься підготовка проектів нормативно-правових актів, доку­ментації методичного характеру, а також — здійснення відповідних заходів центральними й місцевими органами виконавчої влади.

Крім того, цим розпорядженням Кабмін доручив міністерствам та іншим центральним органам виконавчої влади подати до Мінагрополітики (до 10 жовтня 2004 р.) пропозиції щодо забезпечення соціального розвитку села із визначенням заходів Програми, обсягів і джерел їхнього фінансування. З урахуванням цих пропозицій Мінагрополітики, Мінекономіки, Мінфін, Мінпраці й Мінюст зобов'язані були розробити проект Загальнодержавної програми соціального розвитку села на період до 2011 р. і подати його у груд­ні 2004 р. на розгляд Кабінету Міністрів України, передбачивши обов'язково обсяги і джерела фінансових, матеріальних та інших ресурсів, що залучати­муться для виконання Програми як із державного, так і з місцевих бюджетів, фондів та інших джерел.

На жаль, попереднім урядом цього зроблено не було.

Які проблемні питання земельного законодавства та пов'язані з ним правовідносини потребують нагального вирішення?

Основними проблемними питаннями, що потребують нагального вирі­шення, є:

— завершення процесу заміни сертифікатів, що посвідчують право влас­ності на земельну частку (пай), на державні акти на право власності на зе­мельні ділянки;

— завершення процесу розмежування земель державної і комунальної власності, що є практичним втіленням у життя одного з найважливіших зав­дань довгострокової стратегії державної регіональної політики, яка відповід­но до Конституції України є матеріальною і фінансовою основою місцевого самоврядування та істотно посилить ринковий вектор економіки, у тому числі під час проведення адміністративно-територіальної реформи;

— удосконалення державного регулювання земельних відносин шляхом запровадження економічних важелів, зокрема, через стимули і санкції, оптимізацію земельних платежів, державне регулювання ринковими методами цін на земельні ділянки, заохочення ринкового обороту землі з метою оптимізації землекористування та вирішення питань сервітутного права, що по­винно стати предметом невідкладної законотворчої діяльності.

З метою послідовної адаптації законодавства України, яке регулює пи­тання захисту прав власності, до законодавства Європейського Союзу, вдос­коналення системи обліку земельних ділянок та нерухомого майна, а також створення сприятливих умов для розвитку ринкових відносин і активізації інвестиційної діяльності Президент України підписав Указ «Про заходи що­до створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, неру­хомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру» від 17.02.2003 р. №134, який має важливе значення для розвитку земельних від­носин. В липні 2004 р. набрав чинності Закон України «Про державну реє­страцію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень», який визначає по­рядок ведення державного земельного кадастру і єдиної державної системи реєстрації нерухомості та прав на неї.

Становлення та розвиток цивілізованого економічного обороту землі ста­не передумовою залучення до неї інвестиційного капіталу, зокрема, через розвиток іпотеки, що створить якісно нове економічне ринкове середовище в Україні. За цей час було розроблено проект Концепції системи іпотечного кредитування, в рамках якої визначено нормативно-правові, інституційно- організаційні та фінансово-економічні заходи, необхідні для створення такої системи.

Які чинники можуть зумовити скасування мораторію (заборони) на продаж земель сільськогосподарського призначення?

Мораторій (заборона) на продаж землі сільськогосподарського призна­чення в Україні може бути скасовано до 01.01.2007 р. лише за умови прий­няття найближчим часом цілої низки законопроектів на виконання поло­жень чинного ЗКУ. Після цього цілком реально буде запровадити ринкові інструменти, механізми, а також ринкові відносини на землі сільськогоспо­дарського призначення, тобто скасувати заборону на її продаж.

Слід пам'ятати, що заборона продавати землю сільськогосподарського призначення не відповідає принципам ринкової економіки, до якої ми праг­немо. Крім того, можливість продавати землю дозволила б залучити значні кошти в агропромисловий комплекс України (далі — АПК). Ні для кого не є секретом, що відсутність коштів у сільгоспвиробників є сьогодні основною проблемою, що ускладнює модернізацію основних фондів галузі, особливо парку зернозбиральних комбайнів і тракторів. Запровадження ж ринкових правил у земельних відносинах, зокрема, скасування цього мораторію і вве­дення земельної іпотеки дозволили б залучити значні кошти в сільське гос­подарство. За даними експертів, для повного оновлення основних фондів АПК необхідно близько 110 млрд. грн., з яких майже 60 млрд. грн. — на онов­лення та оптимальну комплектацію основних фондів у сільському господар­стві, близько 50 млрд. грн. — для переробної галузі (харчова промисловість і переробка сільгосппродукції).