8.2.1. Методологічні підходи до визначення вартості землі

8.2.1. Методологічні підходи до визначення вартості землі

Загальнометодологічним підходом при визначенні вартості землі є встановлення її альтернативної вартості шляхом порівняння доходу (ренти), що може бути отриманий від експлуатації землі, з доходом, який можна було б отримати від збе­рігання грошей у банку. Такий підхід ще називають визначенням вартості землі через капіталізацію ренти. У формалізованому вигляді його можна подати так:

           (8.2)

де ВЗ ¾ вартість землі; РР ¾ річна рента; ПЗ ¾ податок на землю; Б ¾ коефіцієнт банківської процентної ставки.

Вартість землі можна визначати двома шляхами: як залишок від загальних витрат на виробництво за мінусом витрат на інші ресурси (крім менеджменту) і за ринковою вартістю. При цьому другий варіант передбачає два підходи:

1) вартість обчислюється шляхом множення банківської
процентної ставки довготермінового кредиту на вартість землі
за балансом або на вартість землі за поточними ринковими ці-
нами;

2) вартість прирівнюється до чистої земельної ренти.

У свою чергу, вартість землі може визначатися такими мето­дами:

1) за ціною перепродажу землі;

2) шляхом розрахунку залишкового доходу;

3) за альтернативними витратами.

Метод оцінки вартості землі за ціною її перепродажу називають ще методом оцінки за фактичними витратами на землю. Досвід зарубіжних країн показує, що середній термін перепродажу землі становить 20—30 років. При цьому ціна на землю при її перепродажу включає ціну її придбання власником плюс витрати, пов’язані з її вдосконаленням. Це найпростіший метод, котрий не враховує капіталізації землі.

Метод розрахунку залишкового доходу ґрунтується на принципах теорії маржинальної продуктивності ресурсів. Суть даної теорії полягає в тому, що сумарні виробничі витрати від функціонування виробничих ресурсів дорівнюють виручці від реалізації продукції. При цьому витрати за статтями, або витрати, пов’язані з функціонуванням певних видів ресурсів, розраховують як питому вагу кожного виду витрат у вартості маржинального продукту.

На основі виробничих витрат, пов’язаних з функціонуванням змінних ресурсів, тобто змінних виробничих витрат, можна визначити постійні виробничі витрати шляхом віднімання змінних виробничих витрат від виручки за реалізовану продукцію. При цьому необхідно дотримуватися певних умовностей або абстрагувань, основне з яких полягає в тому, що ми допускаємо рівновеликий рівень інтенсивності використання всіх ресурсів. У даному випадку всі ресурси мають використовуватися оптималь­но, за принципом однорідної виробничої функції. Однак на практиці досягти такого рівня використання ресурсів досить складно. Крім того, тут не враховується той фактор, що земля є специфічним ресурсом, пропозиція якого наближається до абсолютної нееластичності, а ціна на землю безпосередньо залежить від цін на сільськогосподарську продукцію. Тому все викладене спричиняє певні проблеми при оцінці вартості землі за даним методом.

Понад те, виходячи з мікроекономічної теорії, крім землі на сільськогосподарську ціну впливають й інші постійні ресурси, що породжують відповідні виробничі витрати. До них належать праця фермера, власний капітал, менеджмент і ризик, які також претендують на визначення за залишковим принципом. Звідси можна дійти висновку, що витрати на землю можуть бути визначені точно лише за умови, що витрати за всіма іншими постійними ресурсами також визначені точно.

Оцінка витрат на землю за альтернативними витратами є найпоширенішою і найзручнішою. За даним методом витрати, пов’язані із землею, визначають шляхом множення фактичної вар-
тості землі (за балансом) на банківську процентну ставку довгострокового кредиту. Однак незважаючи на те, що концепція альтернативних витрат є однією з фундаментальних концепцій теорії ринкової економіки, методи підрахунку альтернативних витрат залишаються досить проблематичними і дискусійними. В даному випадку класичним визначенням альтернативних витрат є таке: альтернативні витрати виробництва одиниці продук­ції Х — це кількість продукту Y, від виробництва якого необ-
хідно відмовитися для того, щоб використати ресурси для вироб­ництва продукту Х.

У підручниках з економіки теорія альтернативних витрат розглядається в площині статичної цінової рівноваги і за умови, що виробничі ресурси можуть функціонувати незалежно від попиту на продукцію. Важливим моментом тут також є питання, з чиєї позиції розглядаються альтернативні витрати ¾ конкретного власника, підприємства, галузі чи суспільства. Альтернативні витрати на землю можуть бути визначені за двома методиками: як сума річної рентної плати і як процент на власні активи. При цьому формування виробничих витрат здійснюється також двома шляхами: з позиції власника землі, яку відображають витрати на її утримання, і користувача землею (орендаря), яку відображають витрати, пов’язані з використанням землі.

Альтернативні витрати власника землі визначають шляхом множення поточної ринкової вартості землі на відповідний процент віддачі від землі. Такий процент повинен відображати рівень віддачі інвестицій, пов’язаних з придбанням землі, який міг би бути одержаний за альтернативним варіантом капіталовкладень за таких самих ризику, ліквідності й потенційної прибутковості (збитковості). При цьому даний процент може бути як реаль­ним, так і номінальним. Якщо витрати визначаються мно-
женням номінального процента на поточну ринкову вартість землі, то до даної поточної вартості землі додають фактичний прибуток (збиток), отриманий за відповідний період. Це виконується для компенсації інфляційного фактора. Тобто в даному випадку враховується віддача не тільки від ресурсу, а й від виробництва. Якщо ж під час розрахунку альтернативних витрат від використання землі застосовують реальний процент, то до уваги беруть лише поточну ринкову вартість землі.

При формуванні альтернативних витрат, пов’язаних з використанням землі з позиції користування нею, застосовують готівковий еквівалент чистої ренти. Це і є річна сума виробничих витрат, пов’язаних з користуванням землею. При цьому слід мати на увазі, що готівкова рента не відображає всіх виробничих витрат функціонування землі. Зокрема, вона не враховує прибутку від капіталу, вкладеного в землю за весь період її експлуатації.

Готівкова рентна плата визначаться шляхом віднімання част­ки витрат, пов’язаних з функціонуванням землі, в загальній
сумі виробничих витрат від частки грошових надходжень від землі в загальній вартості продукції. Її розмір обумовлюється в договорі між землевласником та орендарем на початку виробничого циклу і базується на очікуваних рівнях цін і врожайності сільськогосподарських культур. Таким чином, готівкова рентна плата не залежить від фактичних результатів виробництва ¾ цін, обсягів виробництва, реалізації продукції, виробничих витрат.

Іншим підходом у формуванні виробничих витрат, пов’язаних з функціонуванням землі з позиції її використання (оренди),
є встановлення питомої ваги готівкової ренти в обсязі реалізації продукції.

На відміну від першого підходу тут витрати визначаються за результатами виробництва, тобто виходячи з фактичних обсягів реалізації продукції та цін на неї. За готівкової ренти весь ризик від виробництва бере на себе орендар, а при встановленні питомої ваги готівкової ренти в обсязі реалізації продукції ризик поділяється між орендарем і землевласником.