8.2.2. Методики розрахунку вартості землі
8.2.2. Методики розрахунку вартості землі
На основі розглянутих методичних підходів формування виробничих витрат, пов’язаних з функціонуванням землі, існує низ-ка конкретних методик визначення цих витрат. Зокрема, в США діє шість таких методик. Федеральний земельний банк користується двома методиками. Перша методика базується на реальній чи номінальній процентній ставці й поточній ринковій вартості землі, друга ¾ на середній вартості врожаю, одержаного з даної земельної ділян-
ки за певний період часу. Дві інші методики ґрунтуються на готівковій орендній платі та її питомій вазі у виручці від реалізації продукції. Ще дві методики поєднують у собі окремі елементи чотирьох попередніх методик, а виробничі витрати повного володіння землею базуються на ціні перепродажу землі.
В економічній літературі західних країн дискутуються питання як методологічного, так і методичного порядку формування виробничих витрат, пов’язаних з функціонуванням земельних ресурсів. Однак на запитання: «Чи доцільно враховувати витрати, пов’язані з функціонуванням землі, у виробничих витратах сільськогосподарських підприємств?» — відповідь дається однозначно ствердна, незважаючи на всі концептуальні і прикладні проблеми.
Міністерство сільського господарства США, наприклад, використовує методику зарахування витрат, пов’язаних з функціонуванням землі, до собівартості продукції, згідно з якою фермерські господарства, які спеціалізуються на виробництві рослинницької продукції, формують ці витрати на принципах користування землею, а ті, що спеціалізуються на тваринництві, ¾ на принципах повного володіння землею.
Земля як основний виробничий ресурс у сільському господарстві пов’язана зі значними первинними інвестиціями, що й визначає рівень відповідних виробничих витрат як похідних від функціонування земельних ресурсів. Період, за який повертаються інвестовані кошти (в землю, будівлі, техніку), визначають за формулою
Т = K/І, (8.3)
де Т ¾ період повернення інвестицій; K ¾ обсяг інвестування (капіталовкладення); І ¾ середній дохід від інвестицій за мінусом податку. При цьому вартість (ціну) землі або інвестиції, які потрібно здійснити для її придбання, можна визначити через капіталізацію ренти (r), яка розраховується як різниця між банківським процентом за довгостроковий земельний кредит і відсотком щорічного приросту вартості землі:
r = i - d, (8.4)
де і ¾ банківський процент за довгостроковими кредитами; d ¾ відсоток щорічного приросту вартості землі.
Іншим підходом до визначення вартості землі є модифікація доходу від землі, або чиста теперішня вартість інвестицій. Складовими даного підходу є такі:
визначення прогнозних цін на сільськогосподарську про-
дукцію;
обчислення планової врожайності культур і продуктивності худоби;
розрахунок виручки від реалізації продукції;
визначення виробничих витрат;
розрахунок валового прибутку;
встановлення чистого прибутку;
розрахунок доходу від землі за формулою
(8.5)
де Д ¾ дохід від землі; В ¾ виручка від реалізації продукції; ГОВ ¾ готівкові операційні витрати; ПВ ¾ сумарні постійні витрати; І ¾ витрати відшкодування процента на капітал; r ¾ коефіцієнт капіталізації.
Найскладнішим у цьому підході є визначення коефіцієнта капіталізації. Даний коефіцієнт повинен відображати не тільки витрати капіталу, а й ризик, пов’язаний з купівлею землі, порівняно з альтернативними напрямами інвестування, а також ураховувати очікуваний приріст доходу і фактичну віддачу від землі. В оцінці фінансових можливостей інвестування є два основні аспекти:
оцінка прибутковості інвестицій;
оцінка можливих готівкових надходжень від інвестицій для покриття готівкових витрат і процентів за кредити й принципові платежі (сум повернення кредиту).
З описаних вище особливостей формування витрат, пов’язаних з використанням землі, можна дійти висновку, що земля є фіксованим виробничим ресурсом у довгостроковому періоді й витрати, пов’язані з її використанням, можуть визначатися як залишкові. Однак при цьому слід підкреслити, що даний висновок стосується сільськогосподарського підприємства загалом. Щодо галузевого використання землі під виробництво певних видів сільськогосподарської продукції, то її розміри можуть змінюватися, причому, як правило, в довгостроковому періоді. В цьому випадку витрати, пов’язані з використанням земельних ресурсів, мають визначатися як альтернативні. Понад те, навіть загалом на підприємстві в довгостроковому періоді розміри земельної площі можуть змінюватися від купівлі або продажу частини земельної ділянки, а також від її оренди чи передачі в оренду. Тому ми не поділяємо пропозиції деяких економістів вважати землю фіксованим ресурсом і витрати на неї характеризувати як залишкові. На наш погляд, ці витрати мають визначатися як альтернативні.